عودة صناديق الاستثمار العقاري: أي عملاق يركز على التجزئة يجب أن يختاره المستثمرون؟

لماذا عادت صناديق الاستثمار العقاري إلى رادار المستثمرين

لقد تحملت صناديق الاستثمار العقاري (REITs) العاصفة. بعد أن عانت خلال الوباء وارتفاع أسعار الفائدة في 2022-2023، تُظهر صناديق الاستثمار العقاري التي تركز على التجزئة تعافيًا مثيرًا للإعجاب. خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، بلغ متوسط هذا القطاع 6.9% عائد، مما يشير إلى تجدد ثقة المستثمرين.

النداء واضح: يجب على صناديق الاستثمار العقاري توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة كأرباح موزعة بموجب القانون. بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، من الصعب تجاهل هذه الميزة الهيكلية، خاصة عندما تتراوح عوائد الأرباح حول 5.7%-5.9%.

لكن ليست جميع صناديق الاستثمار العقاري متساوية. عند مقارنة Realty Income (NYSE: O) و NNN REIT (NYSE: NNN)، وهما من الأسماء البارزة في مجال صناديق الاستثمار العقاري للبيع بالتجزئة، يصبح الاختيار أكثر تعقيدًا.

معامل المقياس: محفظة Realty Income الضخمة مقابل النهج المركز لـ NNN

Realty Income تدير أكثر من 15,540 عقارًا، حيث يتدفق حوالي 80% من الإيرادات من المستأجرين في قطاع التجزئة. قائمة المستأجرين تشمل أسماء رائدة في التجزئة: دولار جنرال، والجرينز، هوم ديبوت، وول مارت. تمثل محلات البقالة (1% من المحفظة ) ومحلات البقالة الصغيرة (10% ) العمود الفقري، مع وجود تعرض لتحسين المنازل ومتاجر الدولار لإكمال المزيج.

NNN REIT تتبنى نهجًا أكثر رشاقة، حيث تدير ما يقرب من 3,700 عقار تتركز في تجارة التجزئة الأمريكية. تشمل محفظتها متاجر السلع الاستهلاكية، وخدمات السيارات، والمطاعم، ومراكز الترفيه العائلية.

تخبرنا معدلات الإشغال القصة: تمتلك Realty Income نسبة 98.7%، بينما تحتفظ NNN REIT بنسبة 97.5% في الربع الثالث. كلاهما قوي، لكن حجم Realty Income يوفر خندق استقرار.

تحليل الأرقام: تغطية الأرباح وإمكانات النمو

هنا حيث تهم المقاييس:

** أداء الدخل العقاري:**

• AFFO لكل سهم: $1.09 ( بزيادة 2.9% على أساس سنوي )
• التقدير لعام 2025 AFFO: 4.25$-4.27$ لكل سهم
• العائد السنوي: 3.23$ لكل سهم
• عائد الأرباح: 5.7%
• معدل تجديد الإيجار: +3.5%

أداء NNN REIT:

• AFFO ربع سنوي: 0.86$ لكل سهم ( مرتفعاً من 0.84)
• العائد المتوقع من AFFO: 3.41$-3.45$ لكل سهم
• زيادة الأرباح الأخيرة: +3.4% إلى 0.60 دولار للسهم
• عائد توزيعات الأرباح: 5.9%
• سجل توزيع الأرباح: 36 سنة متتالية من الزيادات

كلاهما قويان جدًا من حيث أمان توزيعات الأرباح - حيث تغطي تقديراتهم للإيرادات المعدلة بسهولة التوزيعات. يكمن الفرق في مسار النمو. تجعل الحجم الهائل لشركة Realty Income من الصعب إضافة نمو كبير؛ حيث يتطلب إضافة استثمارات عقارية إلى محفظة تضم أكثر من 15,000 عقار استثمار رأس مال ضخم لتحريك العجلة. أما NNN REIT، لكونه أصغر، فلديه المزيد من المساحة لعمليات الاستحواذ العقارية ذات المعنى التي يمكن أن تدفع التوسع.

اختبار ولاء الأرباح: ثلاثة عقود من الالتزام

تتمتع Realty Income بسلسلة من زيادات الأرباح منذ الاكتتاب العام في عام 1994 - أكثر من ثلاثة عقود من الزيادات المستمرة. الزيادة الأخيرة: زيادة أكتوبر من 0.269 دولار إلى 0.2695 دولار للسهم (مدفوعة شهريًا).

تتوافق NNN REIT مع هذا الالتزام من خلال 36 عامًا متتاليًا من زيادة توزيعات الأرباح، بما في ذلك الزيادة في أغسطس إلى 0.60 دولار لكل سهم.

هذه الاتساق مهم. إنه يشير إلى ثقة الإدارة في جودة المستأجرين وتوليد النقد، حتى عندما تواجه تجارة التجزئة رياحًا معاكسة.

التوتر الحقيقي: التنويع مقابل النمو

ميزة Realty Income: التنوع الهائل عبر أنواع الممتلكات وقطاعات المستأجرين يقلل من المخاطر الفريدة. توفر الممتلكات الصناعية (15% من المحفظة ) بالإضافة إلى الألعاب والفئات الأخرى وسادة ضد دورية التجزئة.

قيود Realty Income: هذا النطاق نفسه يجعل النمو المتفجر غير محتمل. رأس المال الصبور الذي يقدر التراكم الثابت يجد هذا جذاباً؛ قد يجد المستثمرون الجشعون للنمو أن هذا غير مشجع.

مزايا صندوق الاستثمار العقاري NNN: الحجم الأصغر يعني أن الاستثمارات العقارية المستهدفة يمكن أن تسهم بشكل كبير في تسريع النمو. كل استحواذ جديد يحمل تأثيرًا أكبر على العائدات.

حدود NNN REIT: التركيز الضيق على العقارات التجارية في الولايات المتحدة يعني تنوع أقل. يمكن أن تؤثر التراجعات الاقتصادية على التجزئة بشكل كبير.

أي صندوق استثمار عقاري يتناسب مع فلسفتك الاستثمارية؟

لقد أثبتت كلتا الشركتين أنهما تستطيعان الازدهار في بيئة بيع بالتجزئة صعبة من خلال الشراكة مع شركات مقاومة للركود. كلاهما يتمتع بملفات عائد مشابهة وأمان أرباح على مستوى الحصن.

القرار يعتمد على تفضيلك للمخاطر والعوائد:

• اختر Realty Income إذا كنت تعطي الأولوية للاستقرار والتنبؤ والتنوع الأقصى عبر أنواع العقارات والجغرافيا. تقبل أن النمو سيكون مقاسًا بدلاً من أن يكون مذهلاً.

• اختر صندوق REIT NNN إذا كنت تعتقد أن الحجم الأصغر يفتح إمكانيات نمو متفوقة وأنت مرتاح مع فرضية مركزة أكثر على التجزئة. ميزة العائد الإضافي على الأرباح (5.9% مقابل 5.7%) تجعل الصفقة أكثر جاذبية.

شخصيًا؟ تميل خيارات النمو إلى نزع القيم نحو NNN REIT - ولكن فقط إذا كنت تستطيع تحمل تنوع أقل. بالنسبة للمستثمرين الذين يتجنبون المخاطر، فإن خندق Realty Income الذي يحتوي على أكثر من 15,000 عقار يفوز.

الخلاصة: كلا الصندوقين العقاريين قد نجوا من رواية نهاية تجارة التجزئة وخرجوا أقوى. يعتمد اختيارك على ما إذا كنت تبني حصن دخل (Realty Income) أو تبحث عن نمو معتدل مع أمان توزيعات الأرباح (NNN REIT).