صندوق REIT هو الخيار الحقيقي للمستثمرين الذين يهدفون إلى تحقيق دخل ثابت

إذا كنت تبحث عن أدوات استثمارية تقدم عوائد أفضل من الودائع ولكنك لا ترغب في الاستثمار العقاري مباشرةً الصندوق العقاري (REIT) هو الحل الذي قد يناسبك. الصندوق العقاري للاستثمار العقاري (Real Estate Investment Trust – REIT) هو أداة مالية تم إدخالها في سوق الأسهم التايلاندية منذ عام 2018 وحتى الآن لا تزال REIT خيارًا يثير اهتمام المستثمرين بمستويات مختلفة.

ما هو الصندوق العقاري (REIT)؟ تعرف على الحقيقة وراء الأداة المالية

الصندوق العقاري (REIT) هو صندوق أصول يُدار ويُشرف عليه مدير صندوق محترف. يقومون بجمع التمويل من خلال بيع وحدات استثمارية للمستثمرين، ثم يستخدمون تلك الأموال للاستثمار في أصول يمكنها توليد دخل مستمر.

الصندوق العقاري هو أداة تمتلك أنواعًا مختلفة من الأصول، سواء كانت منازل، أراضٍ، مخازن، فنادق، مراكز تسوق، أو حتى شبكات الاتصالات. عندما تولد هذه الأصول دخلًا من الإيجار أو الاستخدام، يقوم المديرون بتوزيع هذا الدخل كأرباح للمستثمرين، مما يجعل الاستثمار في REIT يحقق عائدًا ثابتًا.

لماذا يوجد حاجة لـ REIT؟

فوائد لمالكي الأصول

يمكن لمالكي العقارات أن يضعوا أصولهم ذات الدخل ضمن هيكل REIT لجمع رأس مال لتطوير مشاريع جديدة بكفاءة.

فوائد للمستثمرين

لا يحتاج المستثمرون إلى مبالغ ضخمة، إذ يمكنهم بسهولة امتلاك جزء من عقارات كبيرة عبر شراء وحدات استثمارية. بالإضافة إلى ذلك، يوجد خبراء يديرون ويقومون بتوزيع الأرباح بشكل موثوق، وتخضع جميع العمليات لرقابة الجهات المختصة.

كم نوعًا من الصناديق العقارية (REIT) هناك؟

###REIT حسب نوع الحقوق في الأصول العقارية

النوع الحر (حقوق الملكية) هو REIT الذي يمتلك الأصول بشكل كامل، حيث يقوم المدير بجمع الإيرادات من الإيجارات ويقوم بتوزيعها على المستثمرين. قيمة الوحدات تتغير وفقًا لقيمة الأصول.

نوع حق الانتفاع (حقوق الإيجار) هو REIT الذي لا يملك الأصول، لكنه يحق له الحصول على دخل من العمليات. عند انتهاء عقد الإيجار، لن يكون لهذا النوع من REIT دخل آخر، لذلك تنخفض قيمة الوحدات تدريجيًا مع مرور الوقت.

###REIT حسب نمط الاستثمار

الاستثمار المباشر يعني أن REIT يمتلك حقوقًا مباشرة في الأصول العقارية.

الاستثمار غير المباشر يعني أن REIT يمتلك أسهمًا في شركات أخرى، وهذه الشركات تستثمر في العقارات.

###REIT حسب نوع الأعمال

• REIT التجزئة: يدير إيرادات من تأجير مراكز التسوق والمتاجر والأوتلت.
• REIT السكنية: يجمع إيرادات من الشقق، الفنادق، الشقق السكنية، والنُزُل.
• REIT الرعاية الصحية: يدير أصولًا تتعلق بالصحة، مثل المستشفيات ومراكز رعاية المسنين.
• REIT المكاتب: يدير مساحات المكاتب المؤجرة.
• REIT البنية التحتية: يجمع إيرادات من شبكات الاتصالات، أنابيب الطاقة.

REIT مقابل صندوق العقارات: ما الفرق؟

على الرغم من أن كلا من REIT وصندوق العقارات يستثمران في العقارات، إلا أن هناك اختلافات مهمة:

الطبيعة العامة: صندوق العقارات هو صندوق استثمار جماعي، بينما REIT هو صندوق استئماني يخضع لرقابة هيئة الأوراق المالية والبورصات ويجب أن يحصل على موافقة السوق المالية.

نمط الاستثمار: صندوق العقارات يقتصر على الاستثمار في قائمة إيجابية محددة من قبل هيئة الأوراق المالية، ولا يمكنه الاستثمار بالخارج، بينما REIT أكثر مرونة ويمكنه الاستثمار في الخارج بنسبة تصل إلى 10% من إجمالي الأصول.

التوزيع: صندوق العقارات يُعرض للبيع كصندوق استثمار جماعي عادي، بينما REIT يُعرض كالسهم المُدرج ويجب أن يكون لديه نسبة تداول حر لا تقل عن 15%.

ما الذي يحدد قيمة REIT؟

تتوقف قيمة REIT على عاملين رئيسيين:

قيمة الأصول: تتأثر بنوع الحقوق التي يمتلكها REIT، الحالة الاقتصادية، الموقع، وتطوير البنية التحتية. التحسينات ستزيد من قيمة العقارات.

التدفقات النقدية المتوقعة: تعتمد على الدخل الذي يمكن جمعه من الأصول، والذي يتأثر بالحالة الاقتصادية وطلب المستأجرين. على سبيل المثال، إذا زاد عدد المستأجرين للمكاتب، يمكن لـ Office REIT جمع إيرادات وتوزيع أرباح أكبر.

نقاط القوة والضعف للاستثمار في REIT

نقاط القوة

• سيولة عالية، يمكن شراؤها وبيعها بسهولة في سوق SET.
• تساعد على تنويع محفظة الاستثمار.
• شفافية عالية، لأنها تخضع لرقابة الجهات المختصة.
• تولد تدفقات نقدية ثابتة تقريبًا من خلال الأرباح.

نقاط الضعف

• تُخصم ضريبة بنسبة 10% على الأرباح الموزعة أو تُدرج ضمن الدخل السنوي.
• حساسة لتغيرات أسعار الفائدة.
• قيمة حق الانتفاع (Leasehold) تنخفض مع مرور الوقت.

أمثلة على REIT تعمل في تايلاند

CPN Retail Growth (CPNREIT) - REIT حق الانتفاع يدير مشاريع سنترال ومباني مكاتب، ويحقق عائد أرباح بنسبة 8.35% سنويًا (من سعر 9.85 بات)

IMPACT - REIT حر الملكية في أراضٍ، مبانٍ، ومركز مؤتمرات IMPACT في مدينة تالونج، يتضمن 4 مبانٍ، ويحقق عائد أرباح بنسبة 4.69% سنويًا (من سعر 12.80 بات)

WHART - صندوق استئماني يجمع بين حقوق الملكية وحقوق الإيجار، يدير مخازن تخزين، ويحقق عائد أرباح بنسبة 7.63% سنويًا (من سعر 9.50 بات)

JASIF - صندوق بنية تحتية يملك ألياف بصرية بطول 1,680,500 كيلومتر، ويحقق إيرادات من الإيجار، ويحقق عائد أرباح بنسبة 13.73% سنويًا (من سعر 6.70 بات)

الخلاصة

الصندوق العقاري (REIT) هو أداة للمستثمرين الذين يرغبون في تحقيق دخل ثابت أكثر من الفوائد على الودائع، من خلال أرباح تأتي من الإيجارات والدخل من الأصول العقارية التي يملكها REIT. ومع ذلك، فإن الاستثمار في REIT يتطلب دراسة نقاط القوة والضعف، بالإضافة إلى فهم تفاصيل كل صندوق بشكل دقيق، لاتخاذ قرار استثماري يتوافق مع الأهداف والقدرات الشخصية.