تعظيم المدخرات الضريبية: الدليل الكامل لتكاليف المعاملات المنزلية القابلة للخصم

عند شراء أو بيع أو إعادة تمويل عقار، تمثل تكاليف الإغلاق مصروفًا ماليًا كبيرًا. بينما يستفيد معظم دافعي الضرائب من الخصم القياسي، قد توفر السنة التي تشتري فيها أو تعيد التمويل فيها فرصة فريدة. بعض تكاليف الإغلاق يمكن أن تؤهل كخصومات ضريبية، وقد تدفع هذه النفقات الإضافية القابلة للخصم خصوماتك المفصلة فوق حد الخصم القياسي، مما يؤدي إلى توفير ضريبي كبير.

بالنسبة لإقرارات الضرائب لعام 2020 المقدمة في 2021، يقف الحد الأدنى للخصم القياسي عند 12,400 دولار للأفراد، و18,650 دولار لرؤساء الأسر، و24,800 دولار للأزواج المتزوجين الذين يقدمون معًا. إذا تجاوزت خصوماتك المفصلة — بما في ذلك تكاليف الإغلاق — هذه المبالغ، فيجب عليك تقديم جدول أ وخصم بشكل مفصل بدلاً من الاعتماد على الخصم القياسي.

فهم ما يؤهل: ليست كل تكاليف الإغلاق قابلة للخصم الضريبي

هناك مفهوم خاطئ حاسم: كل تكلفة إغلاق تحمل إمكانية الخصم الضريبي. في الواقع، يسمح مصلحة الضرائب الأمريكية بالخصم فقط للمصاريف المصنفة كضرائب أو فوائد. معرفة التكاليف التي تؤهل يمكن أن يقلل بشكل كبير من عبء الضرائب الخاص بك، حيث قد تكون مؤهلاً لخصم أكثر بكثير مما كنت تتوقع في البداية.

الفئات الخمسة الرئيسية لتكاليف الإغلاق القابلة للخصم الضريبي

ضرائب العقارات: فرصتك الأولى للخصم

ضرائب العقارات الحكومية والمحلية قابلة للخصم بالكامل في السنة التي تدفع فيها، بشرط أن تكون مفروضة بشكل موحد على جميع العقارات في منطقتك لدعم الرفاهية العامة. ومع ذلك، هناك قيد مهم: لا يمكنك خصم أكثر من 10,000 دولار سنويًا ($5,000 إذا كنت تقدم بشكل منفصل) عبر جميع ضرائب العقارات، ضرائب المبيعات، وضرائب الدخل الحكومية والمحلية مجتمعة.

فوائد المدفوعات المسبقة: الخصم الذي يُغفل عنه غالبًا

عادةً ما يتم الإغلاق في منتصف الشهر، مما يتطلب منك دفع فوائد للشهر الجزئي حتى أول دفعة رهن عادية لك. على سبيل المثال، إذا أغلقت في 10 مارس، ستدين بالفوائد من 10 مارس حتى 31 مارس. تعتبر فوائد المدفوعات المسبقة هذه مصروفًا قابلاً للخصم، ويُعامل بشكل مماثل لفوائد الرهن العقاري العادية طوال مدة القرض.

لكي تظل فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم، يجب أن يكون الرهن مضمونًا بمنزلك، ويجب أن تستخدم عائدات القرض لشراء أو بناء أو تحسين كبير لمنزلك الرئيسي أو المنزل الثاني. تحد مصلحة الضرائب الأمريكية خصم فوائد الرهن العقاري بمبلغ الفوائد المدفوعة على أول 750,000 دولار من ديون الرهن ($375,000 إذا كنت تقدم بشكل منفصل). يُبلغ المقرض عن المدفوعات السنوية على نموذج IRS 1098، على الرغم من أن المدفوعات تحت $600 لا يُطلب الإبلاغ عنها—لا تزال يمكنك خصمها بغض النظر.

تشمل المدفوعات الشهرية للرهن العقاري وأي رسوم تأخير مرتبطة بها أيضًا هذا الخصم.

نقاط الخصم ونقاط القرض: فوائد مدفوعة مسبقًا باسم آخر

عندما تدفع نقاطًا لتخفيض معدل الفائدة على الرهن العقاري، تصنف مصلحة الضرائب الأمريكية هذه “نقاط الخصم” على أنها فوائد مدفوعة مسبقًا، مما يجعلها قابلة للخصم في السنة التي تدفعها فيها. يجب استيفاء عدة شروط:

• يكون الرهن مضمونًا بمنزلك الرئيسي
• تُستخدم عائدات الرهن لشراء أو بناء أو تحسين كبير لمنزلك الرئيسي
• دفع النقاط يمثل ممارسة تجارية قياسية في منطقتك
• لا تتجاوز النقاط المدفوعة المبالغ المعتادة لمنطقتك
• تستخدم طريقة الاستحقاق النقدي (applicable to most individuals)
• لم يفرض عليك المقرض نقاطًا إضافية مقابل رسوم مخفضة في مكان آخر
• كانت النقود التي أتيت بها إلى الإغلاق تساوي أو تتجاوز مبلغ النقاط
• يتم حساب النقاط كنسبة مئوية من مبلغ القرض
• يوضح بيان تسوية الرهن النقاط المدفوعة بشكل صريح

من الجدير بالذكر أنه يمكنك خصم النقاط حتى لو دفعها البائع، بشرط استيفاء جميع الشروط أعلاه. عند البيع لاحقًا، ستقلل من أساس سعر الشراء بأي نقاط دفعها البائع.

فهم رسوم الاكتتاب ورسوم الإنشاء: هل رسوم الاكتتاب قابلة للخصم الضريبي؟

تصنف مصلحة الضرائب الأمريكية رسوم إنشاء الرهن العقاري — بما في ذلك رسوم الاكتتاب التي يفرضها المقرضون لمعالجة وتقييم الرهن الخاص بك — على أنها نقاط. يجيب هذا التصنيف على سؤال شائع: هل رسوم الاكتتاب قابلة للخصم الضريبي؟ نعم، عند توثيقها بشكل صحيح وتلبية معايير رسوم الإنشاء. يمكنك خصم رسوم إنشاء القرض، بما في ذلك رسوم الاكتتاب، حتى لو غطّاها البائع. يمتد هذا المعاملة إلى جميع نفقات المعالجة التي يفرضها المقرض.

تمثل هذه الرسوم عادةً 0.5% إلى 1% من مبلغ القرض وتؤهل لنفس المعاملة مثل نقاط الخصم.

أقساط التأمين على الرهن العقاري: أربعة أنواع قابلة للخصم

تعترف مصلحة الضرائب الأمريكية بأربعة فئات من تأمين الرهن العقاري على أنها قابلة للخصم: التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، ورسوم تمويل VA لقروض VA، ورسوم ضمان USDA، وأقساط التأمين على الرهن العقاري المسبقة لـ FHA.

يمكن أن يكون تأمين الرهن العقاري عبارة عن دفعات شهرية، أو مبلغ دفعة واحدة تُدفع عند الإغلاق، أو مبلغ ممول يُدرج في الرهن العقاري الخاص بك. بالنسبة للرسوم المجمعة المدفوعة أو الممولة عند الإغلاق، يمكنك خصم المبلغ بالكامل في سنة الإغلاق. ومع ذلك، هناك قيود على الدخل: يتوقف الخصم عندما يتجاوز الدخل الإجمالي المعدل (AGI) 100,000 دولار (للفرد الواحد؛ 50,000 دولار إذا كنت تقدم بشكل منفصل) ويصبح غير متاح تمامًا عندما يتجاوز الدخل المعدل 109,000 دولار ($54,500 إذا كنت تقدم بشكل منفصل).

ما لا يمكنك خصمه: التكاليف الشائعة غير القابلة للخصم

بالنسبة لشراء المنزل، فقط فوائد الرهن العقاري والضرائب على العقارات توفر فرصًا للخصم. التكاليف التالية للإغلاق غير قابلة للخصم بشكل صريح:

• رسوم تقييم المنزل
• تكاليف فحص المنزل
• رسوم فحص الآفات
• أقساط التأمين على العنوان
• رسوم حساب الضمان
• رسوم الكاتب العدل
• رسوم المحامي
• رسوم جمعية مالكي المنازل
• رسوم تحديد ومراقبة الفيضانات
• أقساط ضمان المنزل
• رسوم تقرير الائتمان
• ضرائب النقل والطابع
• مدفوعات الإيجار

تكاليف إغلاق بيع المنزل: معاملة ضريبية مختلفة

يواجه البائعون تحدياتهم الخاصة بتكاليف الإغلاق، على الرغم من أن القواعد تختلف. إذا كنت قد شغلت منزلك لمدة عامين من الخمسة أعوام السابقة، فإنك معفى من الضرائب على أول 250,000 دولار من الربح ($500,000 إذا كنت متزوجًا). توفر هذه الإعفاءات فوائد ضريبية أكبر بكثير من الخصومات.

بالنسبة للأرباح التي تتجاوز هذه الحدود، يقلل زيادة أساس المنزل من مسؤولية ضريبة الأرباح الرأسمالية. يساوي أساسك سعر الشراء بالإضافة إلى تكاليف الصيانة، والتحسين، والبيع ذات الصلة.

يمكن إضافة بعض التكاليف غير القابلة للخصم عند الشراء والبيع إلى أساسك بدلاً من ذلك:

• رسوم البحث عن العنوان والملخص
• رسوم تركيب المرافق
• الرسوم القانونية ورسوم التسجيل
• رسوم المسح
• رسوم نقل والطابع
• تأمين العنوان الخاص بك

تشمل نفقات البائع التي تزيد من الأساس:

• عمولات وكلاء العقارات
• نفقات الإعلان
• رسوم التمثيل القانوني
• رسوم القرض التي دفعتها نيابة عن المشتري
• رسوم التهيئة وتكاليف البيع الأخرى

من الجدير بالذكر أن رسوم تقرير الائتمان، والتقييم، وتأمين مالكي المنازل لا يمكن إضافتها إلى الأساس الخاص بك ولا تقدم فائدة ضريبية.

التخطيط الاستراتيجي لتحقيق أقصى كفاءة ضريبية

فهم هذه الفرص للخصم وتعديل الأساس يتيح لك تقليل عبء الضرائب الإجمالي. في حالات البيع ذات الأرباح العالية أو المعاملات التي تتضمن نقاط ورسوم اكتتاب كبيرة، يضمن استشارة متخصص ضرائب أن تستفيد من كل خصم متاح مع الالتزام الكامل بلوائح مصلحة الضرائب.