ربح القسم 1250 غير المسترد: ما يحتاج المستثمرون في العقارات إلى معرفته حول استرداد الاستهلاك

عندما تبيع عقارًا إيجاريًا أو مبنى تجاريًا، لا تسمح لك مصلحة الضرائب الأمريكية ببساطة بالاحتفاظ بالإعفاءات الضريبية التي استفدت منها أثناء ملكيتك له. هنا يأتي دور الربح غير المسترد بموجب القسم 1250—مفهوم حاسم يميز المستثمرين الأذكياء في العقارات عن أولئك الذين يفاجأون بفواتير ضريبية غير متوقعة.

فهم القسم 1250 واسترداد الاستهلاك

القسم 1250 من قانون الضرائب الداخلي هو القاعدة الضريبية التي تحكم كيفية فرض الضرائب على الأرباح الناتجة عن بيع العقارات المخصّصة للاستهلاك. المبدأ الأساسي: إذا قمت باستهلاك مبنى أو عقار تجاري آخر على مر السنين، فإن ذلك الاستهلاك لا يختفي بدون ضرائب عند البيع. بدلاً من ذلك، يفرض عليك الربح غير المسترد بموجب القسم 1250 أن “تسترد” تلك الخصومات وتدفع ضرائب عليها بمعدل يصل إلى 25%—وهو معدل أعلى بكثير من معدل الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل البالغ 15% أو 20%.

تنطبق هذه القاعدة على المباني والهياكل المستخدمة للأغراض التجارية أو الاستثمارية، ولكنها تستثني بشكل ملحوظ الأراضي، التي لا يمكن استهلاكها. سواء كنت تملك مجمعات سكنية، أو مباني مكاتب، أو عقارات تجزئة، فإن القسم 1250 يؤثر على مقدار الضرائب التي ستدفعها عند البيع.

لماذا تم إنشاء القسم 1250

قبل قانون إصلاح الضرائب لعام 1986، كان بإمكان المستثمرين استخدام طرق استهلاك متسارعة لتقليل الدخل الخاضع للضريبة بشكل كبير وسريع. في النهاية، قامت الحكومة بالحد من هذا الثغرة. بينما تتطلب القواعد الحديثة الآن استهلاكًا خطيًا لمعظم العقارات التي تم وضعها في الخدمة بعد 1986، لا تزال أحكام الاسترداد سارية المفعول. أي ربح غير مسترد بموجب القسم 1250—وهو الاستهلاك التراكمي الذي تم المطالبة به أثناء الملكية—لا يزال يواجه ذلك المعدل الأعلى بنسبة 25% عند البيع.

كيف يؤثر الربح غير المسترد بموجب القسم 1250 على نتائجك النهائية

عند بيع عقار قابل للاستهلاك، ينقسم إجمالي الربح إلى مكونين. أولاً، هناك الربح غير المسترد بموجب القسم 1250، والذي يمثل الخصومات الاستهلاكية التي قمت بالمطالبة بها. يُفرض عليه ضرائب بنسبة تصل إلى 25%. ثانيًا، هناك الربح الرأسمالي المتبقي—الفرق بين سعر البيع والقيمة المعدلة ناقص الاستهلاك—الذي يُعامل كربح رأسمالي طويل الأجل بنسبة 15% أو 20%، اعتمادًا على شريحة دخلك.

مثال من الواقع:

افترض أنك اشتريت عقارًا تجاريًا مقابل 500,000 دولار قبل خمسة عشر عامًا. خلال تلك الفترة، قمت بالمطالبة بـ 150,000 دولار كخصم استهلاكي خطي. ثم تبيع العقار مقابل 700,000 دولار.

• إجمالي الربح: 350,000 دولار ($700,000 سعر البيع ناقص 500,000 دولار تكلفة الأصل بالإضافة إلى تعديل استرداد الاستهلاك البالغ 150,000 دولار)
• الربح غير المسترد بموجب القسم 1250: 150,000 دولار يُفرض عليه 25% = 37,500 دولار ضرائب
• الربح الرأسمالي المتبقي: 200,000 دولار يُفرض عليه 15% أو 20% = 30,000 إلى 40,000 دولار ضرائب
• إجمالي الضرائب الفيدرالية على البيع: 67,500 إلى 77,500 دولار

يوضح هذا المثال لماذا يهم فهم الربح غير المسترد بموجب القسم 1250—لأنه يمكن أن يمثل 30% إلى 50% من إجمالي التزامك الضريبي على عملية البيع.

ثلاث استراتيجيات لإدارة الربح غير المسترد بموجب القسم 1250

تبادل 1031: التأجيل من خلال إعادة الاستثمار

يسمح لك تبادل 1031 بتأجيل الضرائب على الأرباح الرأسمالية والربح غير المسترد بموجب القسم 1250 عن طريق إعادة توجيه العائدات إلى عقار من نوع مماثل. بدلاً من دفع فاتورة الضرائب التي تزيد عن 67,500 دولار على الفور، تعيد استثمار وتواصل نمو محفظتك مع تأجيل الضرائب.

الشرط: قواعد مصلحة الضرائب صارمة. يجب أن تحدد عقارًا بديلًا خلال 45 يومًا وتتم الصفقة خلال 180 يومًا. إذا فاتك هذه المواعيد النهائية، فإن التأجيل الضريبي يختفي.

البيع بالتقسيط: توزيع الضرائب على سنوات متعددة

مع البيع بالتقسيط، تتلقى المدفوعات على مدى عدة سنوات بدلاً من مبلغ واحد كبير. هذا يوزع الربح غير المسترد بموجب القسم 1250 والأرباح الرأسمالية على عدة سنوات ضريبية، مما قد يبقيك في شريحة ضريبية أدنى كل عام. المقايضة هي أنك تتحمل مخاطر التمويل من قبل البائع وتتلقى نقدًا أقل مقدمًا.

دراسات تقسيم التكاليف: تحميل الخصومات مقدمًا

دراسة تقسيم التكاليف تعيد تصنيف مكونات المبنى—مثل التركيبات، والمعدات، والعناصر الداخلية—منفصلة عن الأساس الهيكلي. هذا يسرع من خصومات الاستهلاك في السنوات المبكرة. على الرغم من أن هذا لا يلغي استرداد الربح غير المسترد بموجب القسم 1250 لاحقًا، إلا أن الخصومات الأعلى مقدمًا يمكن أن تعوض دخلًا آخر خلال فترة الملكية، مما يقلل بشكل فعال من عبء الضرائب على المدى الطويل.

النقطة الأساسية لمالكي العقارات

فهم الربح غير المسترد بموجب القسم 1250 ضروري لتخطيط استثمار العقارات. كل دولار من الاستهلاك الذي تخصمه اليوم يخلق التزامًا ضريبيًا مستقبليًا بمعدل 25% غير ملائم. قبل البيع، قم بنمذجة عائداتك بعد الضرائب باستخدام جميع الاستراتيجيات الثلاث. يمكن لمتخصص الضرائب مساعدتك في تحديد ما إذا كان تبادل 1031، أو النهج بالتقسيط، أو دراسة تقسيم التكاليف يتوافق مع جدولك الزمني الاستثماري وأهدافك المالية.