ما وراء عائد 5.6٪: التحول الاستراتيجي لشركة Realty Income وما يعنيه للمستثمرين في الدخل

عندما تتوقف أسهم شركة توزيع أرباح ذات اسم كبير عن النمو بينما يحقق السوق الأوسع ارتفاعًا، يشعر المستثمرون بالتوتر بشكل طبيعي. هذا بالضبط ما يحدث مع Realty Income (NYSE: O)، التي حققت عائدًا بسيطًا بنسبة 4.7% خلال العام الماضي مقارنة بارتفاع مؤشر S&P 500 بنسبة 12.8%. ومع ذلك، فإن عائد الأرباح الحالي للشركة البالغ 5.6% لا يزال يلفت الأنظار. السؤال الحقيقي ليس ما إذا كان العائد جذابًا—بل ما إذا كانت إعادة التموضع الجريئة للإدارة ستبرر شكوك السوق الأخيرة.

الرهان الأوروبي: أين يختبئ النمو

إعادة تشكيل هيمنة Realty Income على العقارات المحلية تتغير بشكل جوهري. حتى عام 2019، كانت الشركة تكاد لا تملك حضورًا دوليًا. اليوم، بعد استحواذ منهجي على عقارات في المملكة المتحدة وأوروبا، قامت الشركة بتحول محسوب: 72% من حجم استثماراتها الأخيرة يتجه الآن إلى الأسواق الأوروبية، في حين تمثل العقارات الأوروبية والبريطانية 17.7% من قاعدة الإيجارات التعاقدية الخاصة بها.

تكشف الأرقام عن سبب تفاؤل الإدارة بهذا التوسع. في الربع الثالث وحده، استثمرت Realty Income $1 مليار دولار في العقارات الأوروبية—متجاوزة $889 مليون و$893 مليون التي تم إنفاقها في الربع الثاني والأول على التوالي. والأهم من ذلك، أن هذه الأصول الخارجية تؤدي بشكل أفضل من نظيراتها الأمريكية. العقارات الأوروبية تقدم عائد نقدي أولي متوسط مرجح بنسبة 8%، متفوقة بشكل كبير على 7% من العقارات الأمريكية التي تم استحواذها حديثًا.

شرح الرئيس التنفيذي سميت روي المنطق خلال مناقشات الأرباح: الفرص الأوروبية “تظهر بشكل أكثر ملاءمة من حيث المخاطر المعدلة على أساس نسبي مقارنة بالولايات المتحدة”. هذا ليس توسعًا متهورًا—بل تظل الشركة منضبطة، مع نسبة انتقائية تبلغ فقط 4.4%، مما يعني أنها تتابع فقط حوالي 1.4 مليار دولار من العقارات التي تقيّمها من أصل $31 مليار دولار.

فرصة $2 مليار دولار في الانتظار

حددت الإدارة قيدًا حاسمًا في الربع الثالث: كانت الشركة قد حددت $2 مليار دولار من الفرص الاستثمارية الجذابة لكنها لم تتمكن من متابعتها بسبب ارتفاع تكاليف الاقتراض بشكل كبير. هذا التمويل الجاف على وشك أن يُستخدم من خلال أداة جديدة أطلقت عليها اسم Realty Income U.S. Core Fund.

يعمل هذا الصندوق الخاص المفتوح بشكل مختلف عن النموذج التقليدي للشركة. قامت Realty Income بتمويله بمبلغ 1.4 مليار دولار من العقارات الصناعية والتجزئة التي تم نقلها من ميزانيتها العمومية. الآن، يتعاون الصندوق مع رأس مال مؤسسي لشراء وإدارة استثمارات الإيجار الصافي في الولايات المتحدة، مما يولد تدفقات دخل موثوقة ويدعم مبادرات النمو والسيولة الخاصة بالشركة. باختصار، لقد أطلقت Realty Income آلية للوصول إلى رأس المال الذي كان سابقًا خارج الحدود، مما يجعل من الممكن الاستفادة من تلك $2 مليار دولار من الفرص دون أن يثقل كاهل ميزانيتها الخاص.

سجل حافل يمتد 31 عامًا يستحق الاحترام

السياق مهم عند تقييم أي سهم توزيع أرباح. لقد زادت Realty Income أرباحها سنويًا منذ عام 1994—أي 666 دفعة أرباح شهرية متتالية بحلول موعد استلام المساهمين لشيكهم التالي. تحولت الشركة من مالك عقار واحد إلى عملية إيرادات بقيمة 5.27 مليار دولار، بزيادة مذهلة قدرها 10,657% من نقطة انطلاقها التي كانت $49 مليون دولار.

تلك الثباتية مهمة. قدم السهم معدل عائد سنوي متوسط قدره 13.7% منذ عام 1994، مما يترجم إلى مكسب تراكمي بنسبة 5,253%. على الرغم من أن زيادات الأرباح الفردية غالبًا ما تكون متواضعة، إلا أن ممارسة الشركة لرفع المدفوعات عدة مرات في السنة تعني أن الإجمالي السنوي للعائد والنسبة المئوية يتراكمان بشكل كبير على مدى العقود.

هل عائد 5.6% فخ أم فرصة؟

في العوائد العالية أحيانًا تشير إلى شركات متعثرة حيث انهارت أسعار الأسهم—فخ القيمة الكلاسيكي. Realty Income لا تتوافق مع هذا الوصف. نسبة السعر إلى الأرباح للشركة البالغة 55 تشير إلى تقييم مميز لأن السوق يعترف بجودة التنفيذ الأخير. نمت الأرباح بنسبة 17.2% بينما ارتفعت الإيرادات بنسبة 10.3%، وكل ذلك مع مراهنة استراتيجية على سوق جغرافي ناشئ.

خفض الفيدرالي الأخير لسعر الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس يوفر دعمًا إضافيًا. تتوقع Realty Income إعادة تمويل قرض متعدد العملات بقيمة 1.1 مليار دولار بشروط أكثر ملاءمة، مما يحسن استدامة التدفق النقدي. مع عودة عوائد الخزانة إلى مستويات أدنى، يصبح عائد 5.6% للشركة أكثر جاذبية مقارنة بالبدائل الخالية من المخاطر، مما قد يجذب رأس مال المستثمرين الجدد.

الخلاصة

تقوم Realty Income بتنفيذ تحول منسق بعناية: تنويع جغرافي نحو أسواق ذات عوائد أعلى، تحسين هيكل رأس المال من خلال أدوات خاصة مبتكرة، وتوظيف منضبط لقوة الميزانية العمومية. الأداء المحدود للسهم خلال العام الماضي يعكس عدم اليقين في السوق بشأن هذه التحركات بدلاً من تدهور أساسي. للمستثمرين الباحثين عن دخل موثوق ومتزايد، فإن الجرعة الحالية والعائد يستحقان النظر الجدي.