هل يمكنك تحمل دفع رهن إضافي كل عام؟ السعر الحقيقي لقروض لمدة 50 سنة

سياسة مقترحة للتحول نحو الرهون العقارية لمدة 50 سنة تبدو جذابة من السطح—فمدفوعات شهرية أقل تعني تأهيل أسهل وتخفيف التدفق النقدي الفوري. لكن تحليل من Realtor.com يكشف عن واقع مقلق: المقترضون سيدفعون فعليًا دفعة رهن إضافية كل عام من حيث الفائدة فقط، مع مواجهة بعض الأسواق تكاليف تتجاوز 900,000 دولار على مدى عمر القرض.

كيف تتفكك الحسابات: تكلفة المدد الممتدة

تمديد الرهن العقاري إلى 50 سنة بدلاً من المدة التقليدية البالغة 30 سنة يغير بشكل كبير عبء الفائدة. بينما تنخفض المدفوعات الشهرية، تتراكم الفائدة الإجمالية لتصبح عقوبة كبيرة تمتد بعيدًا عن المدخرات الأولية. فحص التحليل ثلاثة أنواع من الأسواق ليوضح مدى أهمية هذا العبء المالي.

في الأسواق ذات التكاليف العالية والقيود على العرض مثل سان فرانسيسكو-أوكلاند-فريمونت، كاليفورنيا، الأرقام ملحوظة بشكل خاص. سعر الإدراج الوسيط البالغ 954,500 دولار سيحمل دفعة شهرية لمدة 30 سنة قدرها 5,289 دولار، مقارنة بـ 4,682 دولار مع مدة 50 سنة—توفير شهري قدره 607 دولارات. ومع ذلك، يأتي هذا الفائدة الشهرية مع صفقة مدمرة: 904,798 دولار إضافية من الفائدة التراكمية. على مدى 50 سنة، سيدفع المقترضون 1,949,903 دولار كفائدة مقابل 1,045,105 دولار للخيارات ذات الـ30 سنة.

وفقًا لكبير الاقتصاديين جويل برنر في Realtor.com، هذا النمط يخلق اقتصادًا زائفًا: “الفائدة الإضافية تمثل عبئًا ماليًا كبيرًا على المدى الطويل. في الأسواق ذات العرض المحدود، المدفوعات الأقل في الواقع تعزز المنافسة وترفع الأسعار، مما قد يمحو المدخرات الشهرية تقريبًا من خلال زيادة المبالغ المقترضة المطلوبة.”

تأثير السوق المتوسط: مسارات النمو تواجه فخاخ الأسهم

الأسواق النامية مثل رالي-كاري، نورث كارولينا، تقدم تحديًا مختلفًا. مع سعر إدراج وسيط قدره 458,020 دولار، فإن الدفعة الشهرية لمدة 30 سنة تبلغ 2,538 دولار، وتنخفض إلى 2,246 دولار مع مدة 50 سنة—تخفيض شهري $607 . ومع ذلك، فإن التكلفة التراكمية كبيرة: 434,170 دولار إضافية من الفائدة.

بالنسبة للمشترين المقيدين بالدخل في المناطق المرغوبة، قد يكون هذا التخفيف الشهري مؤقتًا جذابًا. لكن النتيجة هي مسار بطيء بشكل مؤلم نحو تراكم الأسهم. يظل المشترون محاصرين في رهونهم لفترة أطول، غير قادرين على بناء حصص ملكية كافية للتقدم في خلال 5-10 سنوات عادةً. وتظهر التكلفة الفعلية لكل سنة من التخفيف في المدفوعات كدفعة رهن إضافية سنوية—ضريبة مخفية على المرونة المالية.

الأسواق ذات التكاليف المنخفضة، والتضحيات المكلفة

حتى في الأسواق ذات التكاليف الأقل، تظل العقوبة كبيرة. أكورن، أوهايو، مع سعر إدراج وسيط قدره 239,570 دولار، ستشهد دفعات 30 سنة قدرها 1,328 دولار شهريًا، مقابل 1,175 دولار على مدة 50 سنة. هذا $292 التوفير الشهري يخفي 227,095 دولار من الفائدة الإضافية على مدى الحياة.

كما أشار برنر عن الأسواق المستقرة والمعقولة التكاليف: “رهن لمدة 50 سنة يعني تحمل 227,095 دولار إضافية من الفائدة الإجمالية مقابل تخفيف شهري متواضع. إنه تكلفة طويلة الأمد غير متناسبة، تؤخر بشكل غير ضروري طريق التراكم المالي وتقوض الأمان المالي.” بالنسبة للأسر التي تتنقل ضمن ميزانيات ضيقة، فإن هذا الترتيب يعادل دفع دفعة رهن إضافية سنويًا، كل عام، من الفوائد فقط.

الأثر المالي الأوسع

التوتر الأساسي لا يزال قائمًا عبر جميع الأسواق: المدفوعات الشهرية الأقل لا تترجم إلى نتائج مالية أفضل. بدلاً من ذلك، تعيد توزيع التكاليف إلى الأمام، مما يخلق عقوبة سنوية فعالة تتراكم عبر العقود. يجب على المقترضين الذين يفكرون في مدد رهن ممتدة أن يوازنوا بعناية ما إذا كانت التخفيفات الشهرية الهامشية تبرر التكاليف الأعلى بشكل كبير على مدى الحياة وتراكم الأسهم المتأخر.