كم من دخلك يجب أن يذهب إلى الرهن العقاري؟ دليل مالي شامل

تحديد مقدار الدخل الذي يجب أن يخصص لمدفوعات الرهن العقاري هو أحد أهم القرارات المالية التي ستتخذها عند شراء منزل. سيقوم المقرض بمراجعة أرباحك للتأكد من قدرتك على تلبية المدفوعات الشهرية بشكل موثوق، ولكن لا توجد صيغة موحدة—فنماذج مختلفة تعمل لظروف مالية مختلفة.

فهم نسب الدخل إلى الرهن العقاري المختلفة

عندما يقيم المقرض طلبك للرهن العقاري، يطبق معايير مختلفة لتحديد كم من دخلك يجب أن يخصص لمدفوعات الرهن العقاري والديون بشكل عام. إليك أكثر الطرق اعترافًا بها:

الحد 28%

أبسط قاعدة تقول إن دفعتك الشهرية للرهن العقاري لا ينبغي أن تتجاوز 28% من إجمالي دخلك الشهري (المبلغ الذي تكسبه قبل خصم الضرائب). هذا 28% يغطي رأس المال، الفوائد، ضرائب العقار، وتأمين المنزل مجتمعة.

مثال عملي: إذا كانت أسرتك تكسب 7,000 دولار شهريًا قبل الضرائب، فإن 28% تساوي 1,960 دولار—وهو الحد الأقصى الموصى به لدفعتك العقارية. هذا النهج المحافظ يعطي أولوية للمرونة في ميزانيتك.

طريقة 28/36

يُبنى هذا النهج على قاعدة 28% بإضافة طبقة أخرى: بينما يجب أن يذهب 28% من دخلك إلى المدفوعات العقارية، يمكن تخصيص حتى 36% لمحفظة ديونك الكاملة. يشمل سقف ديونك الإجمالي بطاقات الائتمان، قروض السيارات، المرافق، وأي التزامات شهرية أخرى.

كيف يعمل: مع دخل إجمالي قدره 7,000 دولار، لديك 2,520 دولار متاحة لجميع الديون (36%). بعد تخصيص 1,960 دولار للرهن العقاري، يتبقى لديك $560 لديون أخرى. يضمن هذا النموذج ألا تتسبب السكن في إعاقة سداد المدفوعات الضرورية الأخرى.

طريقة 35/45 المرنة

بعض المقترضين يستفيدون من إطار 35/45، الذي يوفر مسارين للحساب. يمكنك تحديد حد أقصى للديون الإجمالية (بما في ذلك الرهن العقاري) بنسبة 35% من الدخل الإجمالي، أو تحديدها عند 45% من صافي (الدخل الصافي) الذي تتلقاه. هذا النهج المزدوج يتوافق مع حالات الضرائب المختلفة ويوفر مساحة تنفس لأولئك الذين لديهم أعباء ديون أعلى.

مثال تطبيق: مع دخل شهري إجمالي قدره 7,000 دولار، فإن 35% من الدخل الإجمالي تساوي 2,450 دولار لجميع الديون. ولكن إذا كان صافي دخلك بعد الضرائب والخصومات هو 6,000 دولار، فإن 45% من الدخل الصافي يساوي 2,700 دولار. هذا يمنحك نطاقًا—بين 2,450 و2,700 دولار—لتخطيط كم من دخلك يجب أن يخصص للرهن العقاري والالتزامات الأخرى.

طريقة 25% بعد الضرائب (نموذج محافظ)

أكثر الخيارات تقييدًا يستخدم دخلك الصافي بدلاً من الأرباح الإجمالية. بموجب هذا النموذج، يجب ألا تتجاوز دفعتك العقارية 25% مما تتلقاه فعليًا في المنزل. هذا النهج مثالي إذا كنت تحمل ديونًا قائمة كبيرة أو تريد أقصى قدر من الحماية المالية.

سيناريو حقيقي: مع دخل شهري صافي قدره 6,000 دولار، لا ينبغي أن تتجاوز دفعتك العقارية 1,500 دولار. على الرغم من أن هذا يحد من قدرتك على الاقتراض، إلا أنه ذكي بشكل خاص إذا كانت لديك دفعات سيارة، قروض طلابية، أو ديون بطاقة ائتمان موجودة بالفعل.

حساب مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله بشكل واقعي

قبل اختيار أي من النماذج أعلاه، اجمع لمحة عن وضعك المالي:

تقييم الدخل: اجمع بين أرقام الدخل الإجمالي والصافي—تحقق من قسائم راتبك الأخيرة. إذا كان دخلك يتغير، استند إلى إقرارك الضريبي الأخير للحصول على خط أساس دقيق.

جرد الديون: أدرج جميع الالتزامات الحالية: بطاقات الائتمان، قروض الطلاب، تمويل السيارات، القروض الشخصية، وأي مدفوعات شهرية أخرى. لا تخلط بين الديون والنفقات المتغيرة مثل البقالة أو الوقود.

قدرة الدفعة المقدمة: حدد كم من النقود يمكنك وضعها مقدمًا. عادةً، إيداع 20% يلغي التأمين الخاص على الرهن (PMI)، مما يقلل من تكاليفك الإجمالية، على الرغم من أنه ليس إلزاميًا. كلما زادت الدفعة المقدمة، انخفضت التزامك الشهري مباشرة.

الملف الائتماني: درجة الائتمان الخاصة بك تحدد سعر الفائدة الذي ستحصل عليه. الدرجات الأفضل تفتح أمامك معدلات أفضل، مما يقلل بشكل كبير من المدفوعات الشهرية على مدى عمر القرض.

نسبة الدين إلى الدخل: ماذا يهم المقرضون حقًا

يعتمد المقرضون بشكل كبير على نسبة الدين إلى الدخل (DTI) لتصديق الرهون العقارية. هذا المقياس يكشف عن النسبة المئوية من دخلك الإجمالي التي تذهب إلى جميع مدفوعات الديون مجتمعة.

حساب DTI الخاص بك: أضف كل مدفوعات الديون الشهرية (الرهن العقاري، قرض السيارة، بطاقات الائتمان، قروض الطلاب) وقسم الناتج على دخلك الشهري الإجمالي. إذا كنت تكسب 7,000 دولار وتدين بـ $400 (سيارة) + $200 (قروض طلابية) + $500 (بطاقات ائتمان) + 1,700 دولار (رهن عقاري حالي) = 2,800 دولار، فإن DTI الخاص بك هو 40% ($2,800 ÷ $7,000).

النطاق المستهدف: يفضل معظم المقرضين أن يكون DTI بين 36% و43%. بينما قد يمدد البعض الحد الأعلى، فإن النسب الأقل تحسن بشكل كبير فرص الموافقة المسبقة. نظرًا لاختلاف حدود DTI بين المقرضين، فإن التسوق لعدة خيارات يساعدك في العثور على الأنسب لوضعك.

استراتيجيات لخفض التزامك الشهري للرهن العقاري

نظرًا لأن الرهن العقاري عادةً يمثل أكبر مصروف شهري لديك، فإن التعديلات الصغيرة تؤدي إلى وفورات كبيرة:

شراء عقار أكثر تواضعًا: لا تعني حدود الموافقة أن عليك إنفاق الحد الأقصى. اختيار منزل أقل سعرًا يقلل مباشرة من عبء الدفع الخاص بك.

زيادة الدفعة المقدمة: كل دولار إضافي تدفعه يقلل من المبلغ الذي تمولّه وما ستدفعه شهريًا. بناء مدخرات إضافية قبل الشراء يحقق فوائد طويلة الأمد.

الحصول على أفضل سعر فائدة ممكن: تعتمد أسعار الفائدة على درجات الائتمان ونسب DTI. سداد ديون بطاقات الائتمان، قروض السيارات، وقروض الطلاب بشكل نشط يحسن DTI وملفك الائتماني، مما قد يخفض السعر الذي يعرضه عليك المقرض.

التكاليف الخفية وراء دفعتك الشهرية

الملكية المنزلية تتجاوز بكثير التزامات الرهن العقاري. خصص ميزانية لـ:

الصيانة والصيانة الدورية: الصيانة المنتظمة لا غنى عنها. الميزات الخاصة مثل المسابح تتطلب رعاية مستمرة—مثل تنظيف الأسطح سنويًا، الكلور، والإصلاحات.

نفقات تنسيق الحدائق: إلا إذا كانت جماعتك توفر خدمات العناية بالعشب، أنت مسؤول عن القص، التقليم، وتنسيق الحدائق—إما بتوظيف محترفين أو شراء معدات بنفسك.

الإصلاحات والتحسينات: تقرير الفحص الخاص بك سيحدد الأنظمة القديمة. السقف الجديد، المرحاض، باب المرآب، أو تحديثات المطبخ ليست اختيارية إلى الأبد. استخدم نتائج الفحص كمصدر تفاوض لتخفيض سعر الشراء أو طلب تركيب قبل الشراء.

فهم مقدار الدخل الذي يجب أن تخصصه للمدفوعات العقارية والتخطيط للتكاليف الإضافية يضعك في موقف لاتخاذ قرارات شراء منزل مستدامة تعزز مستقبلك المالي بدلاً من الإفراط في الإنفاق.