El REIT es el verdadero para los inversores que buscan generar ingresos estables

Si buscas una herramienta de inversión que ofrezca mejores rendimientos que los depósitos y no quieres invertir directamente en bienes raíces, el fondo REIT puede ser la respuesta adecuada para ti. La (Real Estate Investment Trust – REIT) es una herramienta financiera que se ha añadido al mercado de valores tailandés desde 2018 y, hasta la fecha, los REITs siguen siendo una opción popular entre inversores de diversos niveles.

¿Qué es un REIT? Conoce al verdadero protagonista de las herramientas financieras

La (REIT), o fideicomiso de inversión en bienes raíces, es un fondo de activos gestionado por profesionales expertos en administración de fondos. Ellos recaudan fondos mediante la venta de unidades de inversión a los inversores y luego utilizan ese capital para invertir en propiedades que generen ingresos de forma continua.

Un fondo REIT es un instrumento que posee diversos tipos de propiedades, ya sean casas, terrenos, almacenes, hoteles, centros comerciales o incluso redes de comunicación. Cuando estos activos generan ingresos a través de alquileres o uso, los administradores distribuyen esas ganancias en forma de dividendos a los tenedores de unidades de inversión, lo que hace que la inversión en REIT proporcione un rendimiento constante.

¿Por qué existen los REIT?

Beneficios para los propietarios de bienes

Los propietarios de bienes raíces pueden poner sus propiedades generadoras de ingresos bajo la estructura de un REIT para captar fondos y desarrollar nuevos proyectos de manera eficiente.

Beneficios para los inversores

No es necesario contar con una gran cantidad de dinero; los inversores pueden adquirir fácilmente una participación en grandes propiedades comprando unidades de inversión. Además, cuentan con profesionales especializados que administran y distribuyen los beneficios de manera confiable, todo bajo la supervisión de las autoridades correspondientes.

¿Cuántos tipos de REIT existen?

Según las características de los derechos en bienes raíces

Tipo Freehold (Derechos de propiedad): Es un REIT que posee los bienes de manera plena. Los administradores recogen ingresos por alquileres y los distribuyen entre los inversores. El valor de las unidades de inversión se ajusta según el valor de los activos.

Tipo Leasehold (Derechos de arrendamiento): Es un REIT que no es propietario de los bienes, sino que tiene derechos de obtener ingresos de su gestión. Cuando finaliza el contrato de arrendamiento, este tipo de REIT ya no recibe ingresos. Por lo tanto, el valor de las unidades de inversión disminuye progresivamente con el tiempo.

Según el formato de inversión

Inversión directa: REIT que tiene derechos o propiedad directa sobre bienes inmuebles.

Inversión indirecta: REIT que posee acciones en otras empresas que, a su vez, invierten en bienes raíces.

Según el sector de negocio

• Retail REIT: Gestiona ingresos por alquiler de centros comerciales, tiendas minoristas, outlets.
• Residential REIT: Genera ingresos de condominios, hoteles, apartamentos, residencias estudiantiles.
• Healthcare REIT: Administra propiedades relacionadas con la salud, como hospitales y centros de retiro.
• Office REIT: Gestiona espacios de oficinas en alquiler.
• Infrastructure REIT: Recoge ingresos de redes de comunicaciones, tuberías de energía.

REIT vs Fondo inmobiliario: ¿Cuál es la diferencia?

Aunque ambos, REIT y Fondo inmobiliario, invierten en bienes raíces, existen diferencias importantes:

Características generales: Los fondos inmobiliarios son fondos de inversión colectiva, mientras que los REITs son fideicomisos supervisados por la SEC y deben obtener aprobación de la Bolsa de Valores.

Formato de inversión: Los fondos inmobiliarios limitan sus inversiones a la Positive List de la SEC y no permiten inversiones en el extranjero. Los REITs son más flexibles y pueden invertir hasta un 10% en activos en el extranjero.

Distribución: Los fondos inmobiliarios se ofrecen como fondos de inversión tradicionales, mientras que los REITs se ofertan como acciones cotizadas y requieren un free float de al menos el 15%.

¿Qué determina el valor de un REIT?

El valor de un REIT depende principalmente de dos factores:

Valor de los activos: Influye la categoría de derechos que tenga, la situación económica, ubicación y desarrollo de la infraestructura. Mejoras en estos aspectos aumentan el valor de los bienes.

Ingresos proyectados: La capacidad de generar ingresos de los activos depende de la economía y la demanda de los arrendatarios. Por ejemplo, si crece el número de inquilinos en oficinas, el Office REIT podrá cobrar más y distribuir mayores dividendos.

Ventajas y desventajas de invertir en REIT

Ventajas

• Alta liquidez; se puede comprar y vender fácilmente en el mercado SET.
• Diversificación del portafolio de inversión.
• Transparencia, ya que está regulado por las autoridades correspondientes.
• Generación de flujo de efectivo relativamente constante mediante dividendos.

Desventajas

• Los dividendos están sujetos a una retención del 10% de impuestos o deben incluirse en la declaración anual.
• Sensibilidad a cambios en las tasas de interés.
• El valor de Leasehold REIT disminuye con el tiempo.

Ejemplos de REIT que operan en Tailandia

CPN Retail Growth (CPNREIT) - REIT Leasehold que administra proyectos de Central y edificios de oficinas, con una tasa de dividendos del 8.35% anual (desde un precio de 9.85 THB)

IMPACT - REIT Freehold en terrenos, edificios y centro de convenciones IMPACT Muang Thong Thani, con 4 edificios, con una tasa de dividendos del 4.69% anual (desde un precio de 12.80 THB)

WHART - Fideicomiso que combina derechos Freehold y Leasehold, administra almacenes de almacenamiento, con una tasa de dividendos del 7.63% anual (desde un precio de 9.50 THB)

JASIF - Fondo de infraestructura que posee 1,680,500 km de fibra óptica, obtiene ingresos por alquiler, con una tasa de dividendos del 13.73% anual (desde un precio de 6.70 THB)

Conclusión

Los fondos REIT son una herramienta para inversores que buscan generar ingresos más estables que los intereses de depósitos a plazo, mediante dividendos provenientes de alquileres y de los bienes que posee el REIT. Sin embargo, invertir en REIT requiere considerar tanto sus ventajas como desventajas, así como estudiar en detalle cada fondo para tomar decisiones alineadas con tus objetivos y capacidades.