Ganancia no recuperada de la Sección 1250: Lo que los inversores en propiedades deben saber sobre la recuperación de la depreciación

Cuando vendes una propiedad de alquiler o un edificio comercial, el IRS no te permite simplemente quedarte con los beneficios fiscales que obtuviste durante su propiedad. Aquí es donde entra en juego la ganancia no recuperada de la sección 1250—un concepto fundamental que distingue a los inversores inmobiliarios astutos de aquellos que se sorprenden por facturas fiscales inesperadas.

Entendiendo la Sección 1250 y la Recaptura de Depreciación

La Sección 1250 del Código de Rentas Internas es la norma fiscal que regula cómo se gravan las ganancias por la venta de bienes inmuebles depreciados. El principio central: si depreciaste un edificio u otra propiedad comercial durante los años, esa depreciación no desaparece libre de impuestos cuando vendes. En cambio, la ganancia no recuperada de la sección 1250 te obliga a “recuperar” esas deducciones y pagar impuestos sobre ellas a una tasa de hasta el 25%—mucho más alta que la tasa de ganancias de capital a largo plazo del 15% o 20%.

La ley aplica a edificios y estructuras utilizados con fines comerciales o de inversión, pero excluye notablemente la tierra, que no puede ser depreciada. Ya tengas complejos de apartamentos, edificios de oficinas o propiedades comerciales, la Sección 1250 afecta cuánto impuesto deberás pagar tras la venta.

Por qué se creó la Sección 1250

Antes de la Ley de Reforma Fiscal de 1986, los inversores podían usar métodos acelerados de depreciación para reducir drásticamente sus ingresos gravables rápidamente. El gobierno finalmente cerró esta laguna. Aunque las reglas modernas ahora requieren depreciación en línea recta para la mayoría de las propiedades colocadas en servicio después de 1986, las disposiciones de recaptura permanecen vigentes. Cualquier ganancia no recuperada de la sección 1250—la depreciación acumulada reclamadas durante la propiedad—todavía enfrenta esa tasa de impuesto más alta del 25% en la venta.

Cómo afecta la ganancia no recuperada de la sección 1250 a tus resultados

Cuando vendes bienes raíces depreciables, tu ganancia total se divide en dos componentes. Primero, está la ganancia no recuperada de la sección 1250, que representa la depreciación acumulada que reclamaste. Esta parte se grava hasta en un 25%. En segundo lugar, está la ganancia de capital restante—la diferencia entre el precio de venta y la base ajustada menos la depreciación—que recibe tratamiento de ganancias de capital a largo plazo al 15% o 20%, dependiendo de tu tramo de ingresos.

Ejemplo del mundo real:

Supón que compraste una propiedad comercial por $500,000 hace quince años. Durante ese período, reclamaste $150,000 en depreciación en línea recta. Luego vendes la propiedad por $700,000.

• Ganancia total: $350,000 ($700,000 precio de venta menos $500,000 costo original más el ajuste de recaptura de depreciación de $150,000)
• Ganancia no recuperada de la sección 1250: $150,000 gravados al 25% = $37,500 de impuestos
• Ganancia de capital restante: $200,000 gravados al 15% o 20% = $30,000 a $40,000 de impuestos
• Impuesto federal total por la venta: $67,500 a $77,500

Este ejemplo muestra por qué entender la ganancia no recuperada de la sección 1250 es importante: puede representar del 30% al 50% de tu carga fiscal total en una venta de propiedad.

Tres estrategias para gestionar la ganancia no recuperada de la sección 1250

Intercambio 1031: Diferimiento mediante reinversión

Un intercambio 1031 te permite diferir tanto los impuestos sobre ganancias de capital como la recaptura de la ganancia no recuperada de la sección 1250 al reinvertir los fondos en una propiedad de tipo similar. En lugar de pagar la factura fiscal de más de $67,500 inmediatamente, reinviertes y sigues haciendo crecer tu portafolio con impuestos diferidos.

La traba: las reglas del IRS son estrictas. Debes identificar una propiedad de reemplazo en 45 días y cerrar en 180 días. Si no cumples con estos plazos, el diferimiento fiscal se pierde.

Ventas a plazos: Distribuye el impuesto en varios años

Con una venta a plazos, recibes pagos en varios años en lugar de un monto único. Esto distribuye tu ganancia no recuperada de la sección 1250 y las ganancias de capital en varios años fiscales, potencialmente manteniéndote en un tramo impositivo menor cada año. La desventaja es que asumes el riesgo de financiamiento del vendedor y recibes menos efectivo inicialmente.

Estudios de segregación de costos: Adelanta las deducciones

Un estudio de segregación de costos reclasifica componentes del edificio—como accesorios, equipos y elementos interiores—separándolos de la estructura principal. Esto acelera las deducciones de depreciación en los primeros años. Aunque esto no elimina la recaptura de la ganancia no recuperada de la sección 1250 más adelante, las deducciones iniciales más altas pueden compensar otros ingresos durante el período de propiedad, reduciendo efectivamente tu carga fiscal a largo plazo.

Conclusión clave para los propietarios

Entender la ganancia no recuperada de la sección 1250 es esencial para la planificación de inversiones inmobiliarias. Cada dólar de depreciación que deduces hoy genera una futura obligación fiscal a la tasa desfavorable del 25%. Antes de vender, modela tus ganancias netas después de impuestos usando las tres estrategias. Un profesional fiscal puede ayudarte a determinar si un intercambio 1031, un enfoque a plazos o un estudio de segregación de costos se alinean con tu cronograma de inversión y metas financieras.