REITs con crecimiento de dividendos: Acciones premium para inversores en ingresos a largo plazo

Por qué Importa Invertir en Acciones de Dividendos

Las acciones de dividendos en las que invertir han superado constantemente a sus contrapartes que no pagan dividendos, ofreciendo rendimientos superiores a lo largo de décadas. Según datos de Ned Davis Research y Hartford Funds, los pagadores de dividendos dentro del S&P 500 han superado a los no pagadores por más de dos veces en los últimos 50 años. Sin embargo, la mayor creación de riqueza proviene de empresas con historiales disciplinados de aumentar sistemáticamente sus pagos.

El sector de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) destaca como particularmente atractivo para carteras centradas en ingresos. Los REITs operan bajo una estructura única que requiere distribuir al menos el 90% de los ingresos gravables a los accionistas, creando un mecanismo natural para la expansión de dividendos a medida que las propiedades se aprecian y los ingresos por alquiler aumentan. Tres acciones de dividendos destacadas para invertir en este sector ofrecen oportunidades atractivas de mantenimiento a largo plazo.

Realty Income: El Incrementador Consistente de Dividendos

Realty Income (NYSE: O) se posiciona como el sexto REIT más grande del mundo, operando en más de 15,000 propiedades que abarcan retail, industrial, gaming y otras clases de activos en EE. UU. y Europa. La diferenciación de la compañía radica en su estructura de arrendamiento neto, donde los inquilinos asumen la responsabilidad de los costos operativos de la propiedad, incluyendo mantenimiento, impuestos y seguros. Este acuerdo genera flujos de caja excepcionalmente estables.

El récord de crecimiento de dividendos de Realty Income es extraordinario. La compañía ha aumentado su distribución durante 112 trimestres consecutivos—casi tres décadas. Esto se traduce en una tasa de crecimiento anual compuesta de dividendos del 4.2% en 30 años. El rendimiento actual de dividendos es del 5.7%.

La estrategia de expansión del REIT sigue siendo sencilla pero efectiva: adquirir sistemáticamente propiedades con arrendamiento neto y reinvertir los flujos de caja crecientes en la cartera. Con un mercado total direccionable estimado de $14 trillón de dólares para bienes raíces de arrendamiento neto global, Realty Income cuenta con un amplio margen para continuar con la adquisición. La compañía mantiene uno de los balances más sólidos del sector, brindando flexibilidad financiera para un crecimiento continuo. Los inversores han obtenido un retorno total anual compuesto robusto del 13.7%, demostrando cómo el crecimiento de dividendos se acumula en una creación de riqueza excepcional a largo plazo.

Extra Space Storage: Crecimiento Agresivo de Dividendos

Extra Space Storage (NYSE: EXR) domina el sector de almacenamiento self-storage, controlando aproximadamente el 15.3% de todo el mercado de EE. UU. mediante la propiedad o gestión de casi 4,200 propiedades que abarcan más de 322 millones de pies cuadrados de espacio alquilable.

La compañía opera con un modelo de ingresos diversificado: posee el 48% de su cartera directamente (generando ingresos de alquiler en constante aumento), mantiene intereses en empresas conjuntas en el 11% de las propiedades, y gestiona el 41% restante (produciendo tarifas de gestión consistentes). Esta estructura crea múltiples fuentes de ingreso que respaldan aumentos en los dividendos.

Extra Space Storage ha expandido agresivamente su capacidad mediante nuevas adquisiciones, asociaciones en empresas conjuntas y crecimiento de plataformas de gestión de terceros. La adquisición en 2023 de Life Storage por $15 mil millones ejemplificó esta estrategia de expansión. En la última década, la compañía ha aumentado su pago de dividendos en más del 110%, ofreciendo actualmente un rendimiento superior al 6%.

Las perspectivas de crecimiento del REIT siguen siendo atractivas. Su plataforma de préstamos puente financia desarrolladores de self-storage, creando futuras oportunidades de adquisición a medida que las propiedades financiadas completan su desarrollo. Además, la compañía adquiere sistemáticamente propiedades de socios en empresas conjuntas con bajo rendimiento y propiedades gestionadas anteriormente cuando los propietarios originales salen del mercado. Esta estrategia de crecimiento múltiple, combinada con un balance sólido, posiciona a Extra Space Storage para seguir elevando los dividendos. La acción ha entregado más del 2,400% en retornos totales en los últimos 20 años—clasificándose como la tercera mejor del sector.

Rexford Industrial Realty: Especialista en el Sur de California

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) opera como un REIT industrial especializado con un enfoque exclusivo en la cartera de 420 propiedades del sur de California que comprende 51 millones de pies cuadrados. Esta concentración geográfica, lejos de ser una limitación, refleja el estatus de la región como uno de los mercados inmobiliarios industriales más críticos del mundo.

El sector industrial del sur de California se beneficia de ventajas estructurales: una demanda robusta de manufactura, logística y comercio electrónico, combinada con una oferta limitada por restricciones geográficas y saturación de desarrollos existentes. Estas dinámicas mantienen tasas de ocupación elevadas y impulsan una expansión constante de rentas.

La actividad de arrendamiento de la compañía refleja esta fortaleza del mercado. Las recientes firmas de arrendamientos en el período actual han promediado un 23.9% por encima de las tasas que expiran, con un crecimiento anual de alquileres incorporado del 3.6%, superando significativamente la inflación. Este poder de fijación de precios se traduce directamente en un aumento del ingreso operativo neto.

Rexford busca un crecimiento orgánico de la cartera mediante iniciativas de redearrollo y adquisiciones estratégicas dirigidas a propiedades infrautilizadas o en etapa de desarrollo. Estas actividades de expansión han impulsado un crecimiento de dividendos impresionante del 15% anual compuesto en los últimos cinco años. El rendimiento actual de dividendos alcanza el 4.2%. La gestión mantiene un balance de fortaleza, permitiendo una expansión continua de la cartera y apoyando futuros aumentos de dividendos a medida que los fundamentos del mercado permanecen resilientes.

La Ventaja del REIT para Inversores en Dividendos

Los REITs representan vehículos de primer nivel para construir flujos de ingresos por dividendos a largo plazo. Estructuras como Extra Space Storage, Realty Income y Rexford Industrial Realty demuestran que es posible elevar los dividendos de manera constante mediante una asignación disciplinada de capital y estrategias de adquisición sensibles al mercado. Para los inversores que buscan acciones de dividendos en las que invertir para períodos de mantenimiento de varias décadas, estos REITs ofrecen una combinación de ingresos actuales y potencial de apreciación de capital impulsados por trayectorias de crecimiento de dividendos metódicas.