Les REITs font un retour : quel géant axé sur le commerce de détail les investisseurs devraient-ils choisir ?

Pourquoi les REITs sont de nouveau sur le radar des investisseurs

Les fonds de placement immobilier (REITs) ont traversé la tempête. Après avoir lutté pendant la pandémie et les hausses des taux d'intérêt en 2022-2023, les REITs axés sur le commerce de détail montrent une reprise impressionnante. Au cours des neuf premiers mois de 2025, ce secteur a enregistré un rendement moyen de 6,9 %, signalant un regain de confiance des investisseurs.

L'attrait est simple : les REITs doivent distribuer au moins 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes par la loi. Pour les investisseurs axés sur le revenu, cet avantage structurel est difficile à ignorer, surtout lorsque les rendements des dividendes se situent autour de 5,7 % à 5,9 %.

Mais tous les REIT ne se valent pas. En comparant Realty Income (NYSE: O) et NNN REIT (NYSE: NNN), deux poids lourds dans l'espace des REIT de détail, le choix devient plus nuancé.

Le Facteur Échelle : Le Massive Portefeuille de Realty Income contre l'Approche Ciblée de NNN

Realty Income exploite plus de 15 540 propriétés avec environ 80 % des revenus provenant des locataires de détail. Sa liste de locataires ressemble à une liste d'étoiles du détail : Dollar General, Walgreens, Home Depot et Walmart. Les supermarchés (11 % du portefeuille ) et les magasins de proximité (10 % ) constituent l'ossature, avec une exposition aux magasins de bricolage et aux détaillants à un dollar complétant le mélange.

NNN REIT adopte une approche plus légère, gérant près de 3 700 propriétés concentrées dans le commerce de détail aux États-Unis. Son portefeuille comprend des dépanneurs, des services automobiles, des restaurants et des lieux de divertissement familial.

Les taux d'occupation racontent l'histoire : Realty Income est à 98,7 %, tandis que NNN REIT détient 97,5 % au T3. Les deux sont solides, mais l'échelle de Realty Income offre une protection de stabilité.

Analyse des chiffres : Couverture des dividendes et potentiel de croissance

Voici où les métriques comptent :

Performance de Realty Income :

• AFFO par action : 1,09 $ (en hausse de 2,9 % d'une année sur l'autre)
• AFFO projeté 2025 : 4,25 $ à 4,27 $ par action
• Dividende annualisé : 3,23 $ par action
• Rendement des dividendes : 5,7 %
• Taux de renouvellement de bail : +3,5%

Performance de NNN REIT :

• AFFO trimestriel : 0,86 $ par action ( en hausse par rapport à 0,84)
• AFFO projeté : 3,41 $ - 3,45 $ par action
• Augmentation récente du dividende : +3,4 % à 0,60 $ par action
• Rendement du dividende : 5,9 %
• Historique des dividendes : 36 années consécutives d'augmentations

Les deux sont solides en matière de sécurité des dividendes - leurs projections d'AFFO couvrent facilement les distributions. La différence réside dans la trajectoire de croissance. La taille imposante de Realty Income rend l'ajout d'une croissance significative plus difficile ; ajouter des investissements immobiliers à un portefeuille de plus de 15 000 nécessite un déploiement de capital massif pour faire bouger les choses. NNN REIT, étant plus petit, a plus de marge de manœuvre pour des acquisitions immobilières significatives qui peuvent stimuler l'expansion.

Le Test de Fidélité des Dividendes : Trois Décennies d'Engagement

Realty Income a connu une série d'augmentations de dividendes depuis son introduction en bourse en 1994—plus de trois décennies d'augmentations constantes. Dernière augmentation : l'augmentation d'octobre de 0,269 $ à 0,2695 $ par action (payé mensuellement).

NNN REIT respecte cet engagement avec 36 années consécutives d'augmentation des dividendes, y compris son augmentation d'août à 0,60 $ par action.

Cette cohérence est importante. Elle signale la confiance de la direction dans la qualité des locataires et la génération de liquidités, même lorsque le commerce de détail fait face à des vents contraires.

La véritable tension : Diversification vs. Croissance

L'avantage de Realty Income : Une diversification massive à travers les types de propriétés et les secteurs de locataires réduit le risque idiosyncratique. Les propriétés industrielles (15% du portefeuille) plus les jeux et d'autres catégories offrent un coussin contre la cyclicité du commerce de détail.

Limitation de Realty Income : Cette même échelle rend une croissance explosive peu probable. Le capital patient qui valorise un composé régulier trouve cela attrayant ; les investisseurs avares de croissance peuvent le trouver peu enthousiasmant.

L'avantage de NNN REIT : Une taille plus petite signifie que des investissements immobiliers ciblés peuvent encore accélérer la croissance de manière significative. Chaque nouvelle acquisition a un impact plus important sur les rendements.

Limitation de NNN REIT : Un focus plus étroit sur les propriétés de détail américaines signifie moins de diversification. Les ralentissements économiques affectant le commerce de détail pourraient avoir un impact démesuré.

Quel REIT correspond à votre philosophie d'investissement ?

Les deux entreprises ont prouvé qu'elles pouvaient prospérer dans un environnement de vente au détail difficile en s'associant à des entreprises résistantes à la récession. Les deux affichent des profils de rendement similaires et une sécurité des dividendes de niveau forteresse.

La décision dépend de votre préférence entre le risque et la récompense :

• Choisissez Realty Income si vous privilégiez la stabilité, la prévisibilité et une diversification maximale à travers les types de propriétés et les géographies. Acceptez que la croissance sera mesurée plutôt que météorique.

• Choisissez NNN REIT si vous croyez qu'une taille plus petite libère un potentiel de croissance supérieur et que vous êtes à l'aise avec une thèse plus concentrée axée sur le commerce de détail. L'avantage de rendement en dividende incrémental (5.9 % vs. 5.7 %) rend l'offre plus attrayante.

Personnellement ? L'optionnalité de croissance penche la balance en faveur des REIT NNN—mais seulement si vous pouvez supporter moins de diversification. Pour les investisseurs en revenu averses au risque, le fossé de 15 000+ propriétés de Realty Income l'emporte.

L'essentiel : Les deux REIT ont traversé le récit de l'apocalypse du commerce de détail et en sont sortis plus forts. Votre choix dépend de si vous construisez une forteresse de revenus (Realty Income) ou si vous recherchez une croissance modeste avec une sécurité de dividende (NNN REIT).