Maximiser vos économies d'impôts : Le guide complet des frais de transaction immobilière déductibles

Lors de l’achat, de la vente ou du refinancement d’un bien immobilier, les frais de clôture représentent une dépense financière importante. Bien que la plupart des contribuables bénéficient de la déduction standard, l’année où vous achetez ou refinancez peut offrir une opportunité unique. Certains frais de clôture peuvent être éligibles en tant que déductions fiscales, et ces dépenses déductibles supplémentaires pourraient faire dépasser vos déductions détaillées le seuil de la déduction standard, entraînant ainsi des économies d’impôt significatives.

Pour les déclarations de revenus de 2020 déposées en 2021, la déduction standard s’élève à 12 400 $ pour les particuliers, 18 650 $ pour les chefs de famille, et 24 800 $ pour les couples mariés déposant conjointement. Si vos déductions détaillées — y compris les frais de clôture — dépassent ces montants, vous devriez remplir l’annexe A et détailler plutôt que de prendre la déduction standard.

Comprendre ce qui est éligible : Tous les frais de clôture ne sont pas déductibles fiscalement

Une idée reçue importante existe : chaque frais de clôture possède un potentiel de déduction fiscale. En réalité, l’IRS n’autorise les déductions que pour les dépenses classées comme taxes ou intérêts. Savoir quels coûts sont éligibles peut réduire considérablement votre charge fiscale, car vous pourriez déduire bien plus que ce que vous aviez initialement supposé.

Les cinq principales catégories de frais de clôture déductibles d’impôt

Taxes foncières : votre première opportunité de déduction

Les taxes foncières immobilières locales et d’État sont entièrement déductibles l’année où vous les payez, à condition qu’elles soient levées de manière uniforme sur tous les biens de votre région pour soutenir le bien-être public général. Cependant, il existe une limite importante : vous ne pouvez pas déduire plus de 10 000 $ par an ( 5 000 $ si vous déposez séparément) pour l’ensemble des taxes foncières, taxes de vente et taxes sur le revenu d’État et locales combinées.

Intérêts prépayés : la déduction souvent négligée

La clôture ayant généralement lieu en milieu de mois, vous devez payer des intérêts pour la période partielle jusqu’à votre premier paiement hypothécaire régulier. Si vous clôturez le 10 mars, par exemple, vous devrez payer des intérêts du 10 au 31 mars. Ces intérêts prépayés sont éligibles en tant que dépense déductible, traités de la même manière que les intérêts hypothécaires réguliers tout au long de votre prêt.

Pour que les intérêts hypothécaires restent déductibles, le prêt doit être garanti par votre résidence principale, et les fonds du prêt doivent financer l’achat, la construction ou l’amélioration substantielle de votre résidence principale ou secondaire. L’IRS plafonne la déduction des intérêts hypothécaires à ceux payés sur les 750 000 $ de dette hypothécaire ( 375 000 $ si vous déposez séparément). Votre prêteur indique les paiements d’intérêts annuels sur le formulaire IRS 1098, bien que les paiements sous $600 ne soient pas obligatoirement reportés — vous pouvez quand même les déduire, peu importe.

Les paiements mensuels hypothécaires et tous frais de retard associés sont également éligibles à cette déduction.

Points de réduction et points de prêt : intérêts prépayés sous un autre nom

Lorsque vous payez des points pour réduire votre taux d’intérêt hypothécaire, l’IRS classe ces « points de réduction » comme des intérêts prépayés, ce qui peut les rendre déductibles dans l’année où vous les payez. Plusieurs conditions doivent être remplies :

• Le prêt hypothécaire est garanti par votre résidence principale
• Les fonds du prêt sont utilisés pour acheter, construire ou améliorer substantiellement votre résidence principale
• Le paiement de points est une pratique commerciale courante dans votre région
• Les points payés ne dépassent pas les montants habituels pour votre région
• Vous utilisez la méthode de comptabilité en caisse ( applicable à la plupart des particuliers)
• Votre prêteur ne vous a pas facturé de points supplémentaires en échange de frais réduits ailleurs
• L’argent apporté lors de la clôture était égal ou supérieur au montant des points
• Les points sont calculés en pourcentage du montant du prêt
• Votre déclaration de règlement hypothécaire indique explicitement les points payés

Il est important de noter que vous pouvez déduire les points même si le vendeur les paie, à condition que toutes les autres conditions ci-dessus soient remplies. Lors de la vente ultérieure, vous réduirez la base du prix d’achat par le montant des points payés par le vendeur.

Comprendre les frais de souscription et d’origination : les frais de souscription sont-ils déductibles ?

L’IRS classe les frais d’origination hypothécaire — y compris les frais de souscription facturés par les prêteurs pour le traitement et la souscription de votre prêt — comme des points. Cette classification répond à une question courante : les frais de souscription sont-ils déductibles d’impôt ? Oui, lorsqu’ils sont correctement documentés et qu’ils remplissent les critères des frais d’origination. Vous pouvez déduire vos frais d’origination, y compris les frais de souscription, même si le vendeur les couvre. Ce traitement s’étend à toutes les dépenses de traitement facturées par le prêteur.

Ces frais représentent généralement entre 0,5 % et 1 % du montant de votre prêt et bénéficient du même traitement que les points de réduction.

Primes d’assurance hypothécaire : quatre types déductibles

L’IRS reconnaît quatre catégories d’assurance hypothécaire comme déductibles : l’assurance hypothécaire privée (PMI), les frais de financement VA pour les prêts VA, les frais de garantie USDA, et les primes d’assurance hypothécaire initiale FHA.

L’assurance hypothécaire peut être structurée sous forme de paiements mensuels, d’un paiement forfaitaire lors de la clôture, ou d’un montant financé inclus dans votre prêt hypothécaire. Pour les frais forfaitaires payés ou financés lors de la clôture, vous pouvez déduire la totalité du montant dans l’année de clôture. Cependant, cette déduction est soumise à des limites de revenu : elle se réduit lorsque le revenu brut ajusté ( AGI) dépasse 100 000 $ ( pour les déclarants seuls ; 50 000 $ si vous déposez séparément), et devient totalement indisponible lorsque l’AGI dépasse 109 000 $ ( 54 500 $ si vous déposez séparément).

Ce que vous ne pouvez pas déduire : coûts de clôture non déductibles courants

Pour l’achat d’une maison, seules les intérêts hypothécaires et les taxes foncières offrent des opportunités de déduction. Les frais de clôture suivants sont explicitement non déductibles :

• Frais d’évaluation de la maison
• Frais d’inspection de la maison
• Frais d’inspection antiparasitaire
• Primes d’assurance titre
• Frais de compte de dépôt
• Frais de notaire
• Honoraires d’avocat
• Frais d’association de propriétaires
• Frais de détermination et de surveillance des inondations
• Primes de garantie habitation
• Frais de rapport de crédit
• Taxes de transfert et de timbre
• Paiements de loyer

Frais de clôture lors de la vente de la maison : un traitement fiscal différent

Les vendeurs ont leurs propres défis en matière de frais de clôture, bien que des règles différentes s’appliquent. Si vous avez occupé votre maison pendant deux des cinq années précédentes, vous êtes exonéré d’impôt sur les premiers 250 000 $ de profit ( 500 000 $ si vous êtes marié). Ces exemptions offrent des avantages fiscaux bien plus importants que les déductions.

Pour les profits dépassant ces seuils, augmenter la base de coût de votre maison réduit la responsabilité fiscale sur la plus-value. Votre base correspond au prix d’achat plus les coûts d’entretien, d’amélioration et de vente.

Certains coûts d’achat et de vente non déductibles peuvent être ajoutés à votre base à la place :

• Frais de recherche de titre et d’abstraction
• Frais d’installation des services publics
• Honoraires juridiques et frais d’enregistrement
• Frais d’arpentage
• Frais de transfert et de taxe de timbre
• Assurance titre du propriétaire

Les dépenses spécifiques au vendeur qui augmentent la base comprennent :

• Commissions d’agents immobiliers
• Dépenses publicitaires
• Honoraires de représentation légale
• Frais de prêt que vous avez payés au nom de l’acheteur
• Frais de mise en scène et autres coûts liés à la vente

Il est important de noter que les frais de rapport de crédit, d’évaluation et d’assurance habitation ne peuvent pas être ajoutés à votre base et n’offrent aucun avantage fiscal.

Planification stratégique pour une efficacité fiscale maximale

Comprendre ces opportunités de déduction et d’ajustement de la base vous permet de minimiser votre charge fiscale globale. Dans les scénarios de vente à profit élevé ou impliquant des points importants et des frais de souscription, consulter un professionnel de la fiscalité vous garantit de profiter de chaque déduction disponible tout en restant en conformité avec les réglementations de l’IRS.