D1 Capital's $358 Million Kilroy Realty Bet Signale une confiance majeure des investisseurs dans le marché déprimé des bureaux côtiers

La vision d’ensemble : Conviction institutionnelle dans une stratégie contrariante

Dans un mouvement marquant qui remet en question le sentiment dominant concernant les REITs de bureaux de la côte Ouest, D1 Capital Partners, basé à New York, a considérablement augmenté son exposition à Kilroy Realty Corporation (NYSE:KRC), signalant que des capitaux sophistiqués identifient toujours une valeur attrayante malgré des années de vents contraires dans le secteur de l’immobilier commercial. Selon les dépôts SEC publiés le 14 novembre, le hedge fund a amplifié sa position sur Kilroy d’environ 6,6 millions d’actions au cours du T3 2024.

Dans le détail : Comment D1 a construit sa $358M Position

La participation globale du fonds dans Kilroy a augmenté pour atteindre environ 8,5 millions d’actions, d’une valeur de 358,4 millions de dollars — une hausse de valeur trimestre après trimestre de 293,7 millions de dollars. Cette détention représente 4,1 % du portefeuille total d’actions américaines de D1 Capital Partners, une allocation significative pour un fonds de plusieurs milliards de dollars dont l’objectif habituel se concentre sur des actions technologiques et industrielles à forte croissance.

Ce qui rend cette accumulation particulièrement remarquable, c’est le timing. Les actions Kilroy ont clôturé vendredi à 40,78 $, ayant gagné seulement 1 % au cours des douze derniers mois, tandis que le S&P 500 plus large a progressé de 13 % dans la même période. Pour un fonds avec des ambitions d’alpha alternatif, soutenir un sous-performeur indique soit une conviction exceptionnelle, soit une thèse calculée sur la réversion à la moyenne.

Aperçu opérationnel de Kilroy

Indicateurs clés :

• Prix actuel de l’action : 40,78 $
• Capitalisation boursière : 4,9 milliards de dollars
• Revenus TTM : 1,1 milliard de dollars
• Résultat net TTM : 322,1 millions de dollars
• Taille du portefeuille : ~17 millions de pieds carrés
• Focus : Immobilier de bureaux et sciences de la vie sur les marchés de la côte Ouest

Pourquoi D1 pourrait avoir raison : Signaux positifs émergents

Le récit contrarien gagne en crédibilité en examinant la trajectoire opérationnelle récente de Kilroy. Les résultats trimestriels les plus récents de la société ont révélé plusieurs points encourageants souvent négligés par un marché focalisé sur les taux d’occupation :

Momentum financier : Malgré une légère baisse des revenus à 279,7 millions de dollars contre 289,9 millions de dollars d’une année sur l’autre, le résultat net a bondi de façon spectaculaire à 156,2 millions de dollars contre 52,4 millions — un triplement proche qui reflète une amélioration de la rentabilité au niveau des propriétés et des gains de cession.

Activité de location en accélération : Les premiers résultats trimestriels ont mis en évidence des écarts de location significatifs, avec une accélération du début de la location selon les normes GAAP. Sur un marché de REIT où le volume de nouvelles locations indique souvent une stabilisation, ces métriques témoignent d’une reprise fondamentale.

Défense de la qualité du portefeuille : Kilroy maintient une base stabilisée d’actifs premium de bureaux et de sciences de la vie dans des marchés côtiers en liquidité limitée. Les entreprises technologiques, du divertissement, des sciences de la vie et des services aux entreprises continuent de rechercher des espaces modernes et durables — une démographie que Kilroy sert.

La place de Kilroy dans le portefeuille de D1

Les cinq principales positions de D1 Capital selon le dépôt SEC révèlent une orientation vers la croissance :

• NASDAQ : CART — 829,2 millions de dollars (9,5 % de l’Actif Sous Gestion)
• NASDAQ : APP — 601,3 millions de dollars (6,9 % de l’Actif Sous Gestion)
• NYSE : CLH — 567,9 millions de dollars (6,5 % de l’Actif Sous Gestion)
• NYSE : RDDT — 465,6 millions de dollars (5,4 % de l’Actif Sous Gestion)
• NYSE : FLS — 397,5 millions de dollars (4,6 % de l’Actif Sous Gestion)

Dans ce contexte, Kilroy apparaît comme une déviation tactique : une position “barbell” combinant un actif réel avec un potentiel de reprise sur plusieurs années.

Les risques non résolus : Ce qui pourrait faire échouer la thèse

L’optimisme doit être tempéré. Les marchés de bureaux de la côte Ouest font face à des vents contraires structurels : adoption accrue du télétravail, fuite vers la banlieue, et expansion des taux de capitalisation ont pesé sur les valorisations depuis plusieurs années. Les taux d’occupation de Kilroy restent en dessous des sommets pré-pandémie, et une faiblesse supplémentaire pourrait nécessiter des dépréciations agressives ou des levées de capitaux.

De plus, la persistance des taux d’intérêt ou une récession pourraient comprimer les flux de trésorerie avant que la reprise de l’occupation ne prenne effet, invalidant potentiellement le timing du fonds.

La conclusion

L’accumulation agressive de 358,4 millions de dollars en actions Kilroy Realty par D1 Capital Partners représente une mise à haut degré de conviction que le capital patient peut exploiter les déséquilibres du marché immobilier. La décision du fonds de faire de Kilroy une position significative de 4,1 % du portefeuille témoigne de sa confiance dans le fait que la dynamique de location, l’amélioration de la génération de trésorerie et des valorisations fortement dévaluées se combineront pour générer des rendements significatifs pour les actionnaires.

Pour les investisseurs tolérants au risque avec un horizon de plusieurs années, la position contrariante du fonds mérite une considération sérieuse — surtout si les améliorations opérationnelles à court terme s’avèrent durables.