REITs Membuat Kembali: Raksasa Berbasis Ritel Mana yang Harus Dipilih Investor?

Mengapa REIT Kembali Menjadi Perhatian Investor

Reits investasi real estat (REITs) telah melewati badai. Setelah berjuang melalui pandemi dan kenaikan suku bunga pada 2022-2023, REIT yang berfokus pada ritel menunjukkan pemulihan yang mengesankan. Untuk sembilan bulan pertama tahun 2025, sektor ini rata-rata menghasilkan pengembalian 6,9%, menandakan kepercayaan investor yang diperbaharui.

Daya tariknya sederhana: REIT harus mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak sebagai dividen berdasarkan hukum. Bagi investor yang fokus pada pendapatan, keunggulan struktural ini sulit diabaikan, terutama ketika imbal hasil dividen berada di kisaran 5,7%-5,9%.

Tetapi tidak semua REIT diciptakan sama. Ketika membandingkan Realty Income (NYSE: O) dan NNN REIT (NYSE: NNN), dua raksasa di ruang REIT ritel, pilihan menjadi lebih mendetail.

Faktor Skala: Portofolio Besar Realty Income vs. Pendekatan Terfokus NNN

Realty Income mengoperasikan lebih dari 15.540 properti dengan sekitar 80% pendapatan berasal dari penyewa ritel. Daftar penyewanya seperti daftar bintang ritel: Dollar General, Walgreens, Home Depot, dan Walmart. Toko grosir (11% dari portofolio) dan toko serba ada (10%) membentuk tulang punggung, dengan paparan pada perbaikan rumah dan pengecer dolar melengkapi campuran.

NNN REIT mengambil pendekatan yang lebih ramping, mengelola hampir 3.700 properti yang terfokus di ritel AS. Portofolionya mencakup toko serba ada, layanan otomotif, restoran, dan tempat hiburan keluarga.

Tingkat okupansi menceritakan kisahnya: Realty Income berada di 98,7%, sementara NNN REIT memegang 97,5% di Q3. Keduanya kuat, tetapi skala Realty Income memberikan pelindung stabilitas.

Menguraikan Angka: Cakupan Dividen dan Potensi Pertumbuhan

Inilah tempat di mana metrik menjadi penting:

Kinerja Realty Income:

• AFFO per share: $1.09 ( naik 2,9% tahun ke tahun)
• Proyeksi AFFO 2025: $4,25-$4,27 per saham
• Dividen tahunan: $3,23 per saham
• Hasil dividen: 5,7%
• Tingkat perpanjangan sewa: +3,5%

Kinerja NNN REIT:

• AFFO Kuartalan: $0,86 per saham ( meningkat dari $0,84)
• Proyeksi AFFO: $3,41-$3,45 per saham
• Kenaikan dividen terbaru: +3,4% menjadi $0,60 per saham
• Hasil dividen: 5,9%
• Rekam jejak dividen: 36 tahun berturut-turut peningkatan

Keduanya sangat solid dalam keamanan dividen—proyeksi AFFO mereka dengan mudah menutupi distribusi. Perbedaannya terletak pada trajektori pertumbuhan. Ukuran Realty Income yang besar membuat pertumbuhan yang signifikan lebih sulit; menambahkan investasi properti ke dalam portofolio lebih dari 15.000 memerlukan penempatan modal yang besar untuk mempengaruhi hasil. NNN REIT, yang lebih kecil, memiliki lebih banyak ruang untuk akuisisi properti yang berarti yang dapat mendorong ekspansi.

Uji Loyalitas Dividen: Tiga Dekade Komitmen

Realty Income telah mengalami kenaikan dividen sejak IPO-nya pada tahun 1994—lebih dari tiga dekade peningkatan yang konsisten. Kenaikan terbaru: kenaikan bulan Oktober dari $0.269 menjadi $0.2695 per saham (dibayar setiap bulan).

NNN REIT mencocokkan komitmen ini dengan 36 tahun berturut-turut kenaikan dividen, termasuk kenaikan Agustus menjadi $0,60 per saham.

Konsistensi ini penting. Ini menunjukkan kepercayaan manajemen terhadap kualitas penyewa dan generasi kas, bahkan ketika ritel menghadapi tantangan.

Ketegangan Sebenarnya: Diversifikasi vs. Pertumbuhan

Keunggulan Realty Income: Diversifikasi besar-besaran di seluruh jenis properti dan sektor penyewa mengurangi risiko idiosinkratik. Properti industri (15% dari portofolio) ditambah kategori permainan dan lainnya memberikan bantalan terhadap siklus ritel.

Batasan Realty Income: Skala yang sama membuat pertumbuhan yang eksplosif tidak mungkin. Modal yang sabar yang menghargai penggabungan yang stabil menemukan ini menarik; investor yang lapar akan pertumbuhan mungkin merasa ini kurang memuaskan.

Keuntungan NNN REIT: Ukuran yang lebih kecil berarti investasi properti yang terarah masih dapat mempercepat pertumbuhan secara signifikan. Setiap akuisisi baru membawa lebih banyak dampak pada imbal hasil.

Batasan NNN REIT: Fokus yang lebih sempit pada properti ritel AS berarti kurangnya diversifikasi. Penurunan ekonomi yang mempengaruhi ritel dapat memiliki dampak yang besar.

REIT Mana yang Sesuai dengan Filosofi Investasi Anda?

Kedua perusahaan telah membuktikan bahwa mereka dapat berkembang di lingkungan ritel yang menantang dengan bermitra dengan bisnis yang tahan resesi. Keduanya memiliki profil hasil yang serupa dan keamanan dividen tingkat benteng.

Keputusan ini tergantung pada preferensi risiko-imbalan Anda:

• Pilih Realty Income jika Anda memprioritaskan stabilitas, prediktabilitas, dan diversifikasi maksimum di berbagai jenis properti dan geografi. Terimalah bahwa pertumbuhan akan diukur daripada luar biasa.

• Pilih NNN REIT jika Anda percaya bahwa ukuran yang lebih kecil membuka potensi pertumbuhan yang lebih baik dan Anda nyaman dengan tesis yang lebih terfokus pada ritel. Keuntungan imbal hasil dividen tambahan (5,9% vs. 5,7%) membuat kesepakatan ini semakin menarik.

Secara pribadi? Opsi pertumbuhan condong ke NNN REIT—tapi hanya jika Anda dapat menanggung diversifikasi yang lebih sedikit. Bagi investor pendapatan yang aversion terhadap risiko, moat 15.000+ properti Realty Income menang.

Intinya: Keduanya REIT telah menghadapi narasi kiamat ritel dan muncul lebih kuat. Pilihan Anda tergantung pada apakah Anda membangun benteng pendapatan (Realty Income) atau mencari pertumbuhan moderat dengan keamanan dividen (NNN REIT).