Apakah Hipotek 50 Tahun Bisa Berbalik Arah? Apa yang Diperingatkan Para Ahli Properti tentang Usulan Trump

Ketika Presiden Donald Trump mengusulkan perpanjangan jangka hipotek hingga 50 tahun, para ahli properti langsung mengangkat bendera merah. Meskipun konsepnya terlihat sederhana—menyebar pembayaran selama periode yang lebih panjang untuk mengurangi biaya bulanan—respon industri properti mengungkapkan masalah struktural serius yang bisa merusak keterjangkauan perumahan daripada meningkatkannya.

Bayangan Krisis Perumahan Mengintai

Kutipan dari para veteran industri properti secara konsisten menarik paralel dengan tahun 2006. Jeff Lichtenstein, CEO di Echo Fine Properties, menyebut hipotek yang diperpanjang sebagai “pengulangan kesalahan masa lalu.” Keruntuhan keuangan tahun 2008 terjadi sebagian karena pemberi pinjaman mengabaikan standar pinjaman, menyetujui hipotek untuk pembeli yang tidak mampu membayar. Hipotek 50 tahun bisa mempercepat pola serupa.

“Jika pasar perumahan menurun, peminjam terjebak tanpa ekuitas untuk melarikan diri,” peringatan Lichtenstein. “Biaya darurat atau kebutuhan pensiun meninggalkan pemilik rumah dengan kantong kosong dan pembayaran yang terkunci. Ini adalah bantuan jangka pendek yang menyembunyikan bencana jangka panjang.”

Kebanyakan Peminjam Tidak Akan Hidup Cukup Lama Untuk Melunasinya

Inilah kenyataan demografisnya: Menurut Asosiasi Realtor Nasional, pembeli rumah pertama median pada tahun 2025 berusia 40 tahun—tertinggi yang pernah tercatat. Centers for Disease Control memperkirakan harapan hidup rata-rata di AS adalah 78,4 tahun.

Perhitungannya tidak masuk akal. Sebuah pasangan berusia pertengahan 30-an yang memasuki perjanjian 50 tahun akan membayar hingga usia 80-an. “Itu melewati masa penghasilan utama kebanyakan orang,” jelas Michael Micheletti dari Unlock Technologies. “Biaya perawatan kesehatan dan pengeluaran hidup penting menghabiskan anggaran pensiun. Melanjutkan pembayaran hipotek menjadi tidak mungkin bagi banyak orang.”

Beberapa ahli properti berpendapat bahwa pemilik rumah jarang tinggal selama 50 tahun, tetapi kekhawatiran mendasar tetap sama: struktur ini memberi insentif akumulasi utang daripada pembangunan kekayaan.

Membangun Ekuitas Rumah Memerlukan Waktu Puluhan Tahun Lebih Lama

Hipotek yang lebih pendek mempercepat akumulasi ekuitas karena pembayaran pokok mendominasi tahun-tahun awal. Struktur 50 tahun ini membalikkan hal tersebut secara dramatis.

“Dengan amortisasi yang diperpanjang, pembayaran minimal diarahkan ke pokok sementara sebagian besar menutupi bunga,” kata Micheletti. “Pemilik rumah tertinggal jauh dibandingkan alternatif HELOC atau perjanjian ekuitas rumah.” Ini menunda penciptaan kekayaan tepat saat keluarga membutuhkannya—selama masa penghasilan puncak dan sebelum pensiun.

Harga Rumah yang Lebih Tinggi Bisa Menghilangkan Manfaat Keterjangkauan

Pengembang properti Todd Drowlette mengidentifikasi paradoks inti: “Pasar perumahan berjalan berdasarkan penawaran dan permintaan. Jika hipotek 50 tahun menurunkan pembayaran bulanan, lebih banyak pembeli tiba-tiba ‘layak,’ bersaing untuk rumah yang terbatas. Penjual menyadari ini dan menaikkan harga sesuai.”

Hasilnya? Pembayaran bulanan yang lebih rendah menghilang saat harga melonjak menyesuaikan kapasitas pembeli baru. Alih-alih menyelesaikan masalah keterjangkauan, kebijakan ini bisa memperburuknya—sebuah koreksi pasar klasik yang menguntungkan penjual daripada pembeli rumah pertama.

Kesimpulan

Para ahli properti secara mayoritas menyarankan bahwa meskipun hipotek 50 tahun terdengar menarik di atas kertas, mereka menciptakan jebakan struktural: penundaan keamanan pensiun, percepatan pembangunan ekuitas, tekanan harga inflasi, dan risiko sistemik. Pasar perumahan membutuhkan solusi dari sisi penawaran dan strategi keterjangkauan, bukan kewajiban utang yang diperpanjang yang memindahkan masalah ke masa depan.