Keuntungan Bagian 1250 yang Belum Direbutkan: Apa yang Perlu Diketahui Investor Properti tentang Pengembalian Penyusutan

Ketika Anda menjual properti sewaan atau gedung komersial, IRS tidak membiarkan Anda begitu saja menyimpan potongan pajak yang Anda ambil saat memilikinya. Di sinilah keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap (unrecaptured section 1250 gain) berperan—konsep penting yang membedakan investor properti yang cerdas dari mereka yang terkejut oleh tagihan pajak yang tidak terduga.

Memahami Bagian 1250 dan Recapture Depresiasi

Bagian 1250 dari Kode Pajak Penghasilan Internal adalah aturan pajak yang mengatur bagaimana keuntungan dari penjualan properti berdepresiasi dikenai pajak. Prinsip utamanya: jika Anda menyusutkan sebuah bangunan atau properti bisnis lainnya selama bertahun-tahun, depresiasi tersebut tidak hilang tanpa pajak saat Anda menjual. Sebaliknya, keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap memaksa Anda untuk “mengambil kembali” potongan tersebut dan membayar pajak atasnya dengan tarif hingga 25%—jauh lebih tinggi dari tarif keuntungan modal jangka panjang sebesar 15% atau 20%.

Hukum ini berlaku untuk bangunan dan struktur yang digunakan untuk keperluan bisnis atau investasi, tetapi secara khusus mengecualikan tanah, yang tidak dapat disusutkan. Apakah Anda memiliki kompleks apartemen, gedung kantor, atau properti ritel, Bagian 1250 mempengaruhi berapa banyak pajak yang harus Anda bayar saat menjual.

Mengapa Bagian 1250 Diciptakan

Sebelum Undang-Undang Reformasi Pajak 1986, investor dapat menggunakan metode depresiasi akselerasi untuk secara dramatis mengurangi penghasilan kena pajak dengan cepat. Pemerintah akhirnya menutup celah ini. Meskipun aturan modern sekarang mengharuskan depresiasi garis lurus untuk sebagian besar properti yang ditempatkan dalam layanan setelah 1986, ketentuan recapture tetap berlaku. Setiap keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap—depresiasi yang diklaim selama kepemilikan—masih menghadapi tarif pajak 25% yang lebih tinggi saat dijual.

Bagaimana Keuntungan Bagian 1250 yang Tidak Tertangkap Mempengaruhi Hasil Akhir Anda

Ketika Anda menjual properti real estat yang dapat disusutkan, total keuntungan Anda terbagi menjadi dua komponen. Pertama, ada keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap, yang mewakili akumulasi potongan depresiasi yang Anda klaim. Bagian ini dikenai pajak hingga 25%. Kedua, ada sisa keuntungan modal—selisih antara harga jual dan basis yang disesuaikan dikurangi depresiasi—yang mendapatkan perlakuan keuntungan modal jangka panjang sebesar 15% atau 20%, tergantung pada tingkat penghasilan Anda.

Contoh dunia nyata:

Misalkan Anda membeli properti komersial seharga $500.000 lima belas tahun lalu. Selama periode itu, Anda mengklaim depresiasi garis lurus sebesar $150.000. Anda kemudian menjual properti tersebut seharga $700.000.

• Total keuntungan: $350.000 ($700.000 harga jual dikurangi biaya awal $500.000 ditambah penyesuaian recapture depresiasi $150.000)
• Keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap: $150.000 dikenai pajak 25% = $37.500 pajak
• Sisa keuntungan modal: $200.000 dikenai pajak 15% atau 20% = $30.000 sampai $40.000 pajak
• Total pajak federal dari penjualan: $67.500 sampai $77.500

Contoh ini menunjukkan mengapa memahami keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap penting—karena bisa mewakili 30% sampai 50% dari total kewajiban pajak Anda atas penjualan properti.

Tiga Strategi Mengelola Keuntungan Bagian 1250 yang Tidak Tertangkap

1031 Exchange: Penundaan Melalui Reinvestasi

Pertukaran 1031 memungkinkan Anda menunda pajak keuntungan modal dan keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap dengan memindahkan hasil penjualan ke properti sejenis. Alih-alih membayar tagihan pajak sebesar $67.500+ secara langsung, Anda menginvestasikan kembali dan terus menumbuhkan portofolio Anda secara tertunda pajak.

Kendala: aturan IRS ketat. Anda harus mengidentifikasi properti pengganti dalam waktu 45 hari dan menyelesaikan transaksi dalam 180 hari. Jika melewatkan tenggat waktu ini, penundaan pajak akan hilang.

Penjualan Cicilan: Sebarkan Pajak Bertahun-tahun

Dengan penjualan cicilan, Anda menerima pembayaran selama beberapa tahun daripada sekaligus. Ini menyebarkan keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap dan keuntungan modal ke beberapa tahun pajak, berpotensi menjaga Anda dalam tingkat pajak yang lebih rendah setiap tahun. Perdagangan ini adalah risiko pembiayaan penjual dan menerima kas lebih sedikit di muka.

Studi Segregasi Biaya: Mempercepat Potongan

Studi segregasi biaya mengklasifikasikan kembali komponen bangunan—seperti perlengkapan, peralatan, dan elemen interior—secara terpisah dari fondasi struktural. Ini mempercepat potongan depresiasi di tahun-tahun awal. Meskipun ini tidak menghilangkan recapture keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap nanti, potongan awal yang lebih tinggi dapat mengimbangi penghasilan lain selama periode kepemilikan, secara efektif mengurangi beban pajak jangka panjang Anda.

Intisari Utama untuk Pemilik Properti

Memahami keuntungan bagian 1250 yang tidak tertangkap sangat penting untuk perencanaan investasi properti. Setiap dolar depresiasi yang Anda potong hari ini menciptakan kewajiban pajak di masa depan dengan tarif 25% yang tidak menguntungkan. Sebelum menjual, buatlah model hasil bersih setelah pajak Anda menggunakan ketiga strategi ini. Seorang profesional pajak dapat membantu Anda menentukan apakah pertukaran 1031, pendekatan cicilan, atau studi segregasi biaya sesuai dengan garis waktu investasi dan tujuan keuangan Anda.