Berapa Banyak Pendapatan Anda yang Harus Dialokasikan untuk Hipotek? Panduan Keuangan Lengkap

Menentukan berapa banyak penghasilan Anda yang harus dialokasikan untuk pembayaran hipotek adalah salah satu keputusan keuangan paling penting yang akan Anda buat saat membeli rumah. Pemberi pinjaman Anda akan memeriksa penghasilan Anda secara cermat untuk memastikan Anda dapat memenuhi pembayaran bulanan secara andal, tetapi tidak ada rumus universal—berbagai model bekerja untuk situasi keuangan yang berbeda.

Memahami Berbagai Rasio Penghasilan terhadap Hipotek

Ketika pemberi pinjaman mengevaluasi aplikasi hipotek Anda, mereka menerapkan berbagai tolok ukur untuk menentukan berapa banyak penghasilan Anda yang harus dialokasikan untuk pembayaran hipotek dan utang secara keseluruhan. Berikut adalah pendekatan yang paling diakui secara luas:

Ambang Batas 28%

Aturan paling sederhana menyatakan bahwa pembayaran hipotek bulanan Anda tidak boleh melebihi 28% dari penghasilan kotor bulanan Anda (jumlah yang Anda peroleh sebelum potongan pajak). Angka 28% ini mencakup pokok, bunga, pajak properti, dan asuransi pemilik rumah secara gabungan.

Contoh praktis: Jika penghasilan rumah tangga Anda sebesar $7.000 bruto per bulan, 28% sama dengan $1.960—jumlah maksimum yang disarankan untuk pembayaran hipotek Anda. Pendekatan konservatif ini memprioritaskan fleksibilitas dalam anggaran Anda.

Pendekatan Kombinasi 28/36

Pendekatan ini mengembangkan aturan 28% dengan menambahkan lapisan lain: sementara 28% dari penghasilan Anda harus dialokasikan untuk pembayaran hipotek, hingga 36% dapat dialokasikan untuk seluruh portofolio utang Anda. Batas utang total Anda mencakup kartu kredit, pinjaman mobil, utilitas, dan kewajiban bulanan lainnya.

Cara kerjanya: Dengan penghasilan bruto $7.000, Anda memiliki $2.520 yang tersedia untuk semua utang (36%). Setelah mengalokasikan $1.960 untuk hipotek, sisa dana Anda $560 untuk kewajiban keuangan lainnya. Model ini memastikan perumahan Anda tidak mengurangi dana untuk pembayaran penting lainnya.

Pendekatan Fleksibilitas 35/45

Beberapa peminjam mendapatkan manfaat dari kerangka 35/45, yang menawarkan dua jalur perhitungan. Anda dapat membatasi total utang (termasuk hipotek) hingga 35% dari penghasilan bruto, atau membatasinya pada 45% dari penghasilan bersih (take-home). Pendekatan ganda ini mengakomodasi situasi pajak yang berbeda dan memberikan ruang bernapas bagi mereka dengan beban utang yang lebih tinggi.

Contoh aplikasi: Dengan penghasilan bruto $7.000 per bulan, 35% dari bruto sama dengan $2.450 untuk semua utang. Tetapi jika penghasilan bersih setelah pajak dan potongan adalah $6.000, maka 45% dari penghasilan bersih adalah $2.700. Ini memberi Anda rentang—antara $2.450 dan $2.700—untuk dipertimbangkan saat merencanakan berapa banyak penghasilan Anda yang harus dialokasikan untuk hipotek dan kewajiban lainnya.

Pendekatan Konservatif 25% Setelah Pajak

Opsi paling ketat menggunakan penghasilan bersih Anda daripada penghasilan bruto. Dalam model ini, pembayaran hipotek Anda tidak boleh melebihi 25% dari penghasilan bersih yang sebenarnya Anda terima. Pendekatan ini ideal jika Anda memiliki utang yang cukup besar atau ingin perlindungan keuangan maksimal.

Situasi nyata: Dengan penghasilan bersih $6.000 per bulan, pembayaran hipotek Anda tidak boleh melebihi $1.500. Meskipun ini membatasi daya pinjam Anda, pendekatan ini sangat cerdas jika Anda sudah memiliki cicilan mobil, pinjaman mahasiswa, atau utang kartu kredit.

Menghitung Berapa Banyak Rumah yang Realistis Bisa Anda Benuhi

Sebelum memilih model apa pun di atas, kumpulkan gambaran keuangan Anda:

Penilaian penghasilan: Kumpulkan data penghasilan bruto dan bersih—cek slip gaji terbaru Anda. Jika penghasilan Anda fluktuatif, gunakan pengembalian pajak terakhir sebagai dasar yang akurat.

Inventaris utang: Daftar semua kewajiban saat ini: kartu kredit, pinjaman mahasiswa, pembiayaan mobil, pinjaman pribadi, dan pembayaran bulanan lainnya. Jangan bingung antara utang dan pengeluaran variabel seperti belanja bahan makanan atau bahan bakar.

Kemampuan uang muka: Tentukan berapa banyak uang tunai yang dapat Anda gunakan di muka. Uang muka 20% biasanya menghilangkan asuransi hipotek pribadi (PMI), mengurangi biaya keseluruhan Anda, meskipun tidak wajib. Uang muka yang lebih besar langsung menurunkan kewajiban bulanan Anda.

Reputasi kredit: Skor kredit Anda menentukan tingkat bunga yang akan Anda terima. Skor yang lebih baik membuka peluang mendapatkan suku bunga yang lebih baik, yang secara signifikan mengurangi pembayaran bulanan selama masa pinjaman.

Rasio Utang terhadap Penghasilan: Apa yang Sebenarnya Diperhatikan Pemberi Pinjaman

Pemberi pinjaman sangat bergantung pada rasio utang terhadap penghasilan (DTI) untuk menyetujui hipotek. Metode ini menunjukkan persentase dari penghasilan bruto Anda yang digunakan untuk semua pembayaran utang secara gabungan.

Menghitung DTI Anda: Tambahkan semua pembayaran utang bulanan (hipotek, pinjaman mobil, kartu kredit, pinjaman mahasiswa) dan bagi dengan penghasilan bruto bulanan Anda. Jika penghasilan Anda $7.000 dan utang Anda $400 (mobil) + $200 (pinjaman mahasiswa) + $500 (kartu kredit) + $1.700 (hipotek saat ini) = $2.800 total, maka DTI Anda adalah 40% ($2.800 ÷ $7.000).

Rentang target: Kebanyakan pemberi pinjaman lebih menyukai DTI antara 36% dan 43%. Meskipun beberapa akan memperbolehkan lebih tinggi, rasio yang lebih rendah secara signifikan meningkatkan peluang pra-persetujuan. Karena batas DTI berbeda-beda antar pemberi pinjaman, membandingkan beberapa opsi membantu Anda menemukan yang paling sesuai dengan situasi Anda.

Strategi Menurunkan Kewajiban Hipotek Bulanan Anda

Karena hipotek biasanya merupakan pengeluaran bulanan terbesar Anda, bahkan penyesuaian kecil dapat menghasilkan penghematan yang signifikan:

Beli properti yang lebih sederhana: Batas persetujuan tidak berarti Anda harus menghabiskan maksimum. Memilih rumah dengan harga lebih rendah langsung mengurangi beban pembayaran Anda.

Tingkatkan uang muka Anda: Setiap dolar tambahan yang Anda bayarkan di muka mengurangi jumlah yang Anda pinjam dan yang harus Anda bayar setiap bulan. Menabung lebih banyak sebelum membeli akan memberikan manfaat jangka panjang.

Dapatkan tingkat bunga terbaik yang tersedia: Tingkat bunga bergantung pada skor kredit dan rasio DTI. Membayar utang kartu kredit, pinjaman mobil, dan pinjaman mahasiswa secara agresif meningkatkan DTI dan profil kredit Anda, berpotensi menurunkan suku bunga yang ditawarkan pemberi pinjaman.

Biaya Tersembunyi di Luar Pembayaran Bulanan Anda

Kepemilikan rumah jauh melampaui kewajiban hipotek. Perhitungkan untuk:

Perawatan dan pemeliharaan: Pemeliharaan rutin tidak bisa diabaikan. Fitur khusus seperti kolam renang memerlukan perawatan berkelanjutan—pencucian tekanan dek tahunan, klorin, perbaikan.

Biaya lansekap: Kecuali komunitas Anda menyediakan layanan taman, Anda bertanggung jawab untuk memotong, memangkas, dan menata taman—baik menyewa profesional maupun membeli peralatan sendiri.

Perbaikan dan peningkatan: Laporan inspeksi akan menunjukkan sistem yang menua. Atap baru, toilet, pintu garasi, atau pembaruan dapur tidak bersifat opsional selamanya. Gunakan temuan inspeksi sebagai kekuatan tawar-menawar untuk mengurangi harga beli atau meminta pemasangan sebelum pembelian.

Memahami berapa banyak penghasilan Anda yang harus dialokasikan untuk pembayaran hipotek—dan merencanakan biaya tambahan—membantu Anda membuat keputusan kepemilikan rumah yang berkelanjutan yang memperkuat masa depan keuangan Anda daripada membebani sumber daya Anda.