Bagaimana menguasai rumus IRR untuk membuat keputusan investasi yang lebih baik

Ketika kita menghadapi keputusan investasi dalam pendapatan tetap, terutama obligasi dan surat utang, kita membutuhkan alat yang lebih dari sekadar perbandingan kupon sederhana. Di situlah peran TIR atau Tingkat Pengembalian Internal, sebuah indikator yang banyak diinvestasikan subestimasi tetapi dapat menentukan perbedaan antara investasi yang menguntungkan dan yang hanya tampak begitu.

Lebih dari sekadar kupon: memahami pengembalian nyata

Ketika membeli obligasi, kita cenderung hanya memperhatikan persentase kupon yang ditawarkan. Namun, ini hanyalah separuh dari cerita. Pengembalian nyata yang akan kita peroleh bergantung pada berbagai faktor yang dirangkum secara elegan oleh rumus TIR.

Bayangkan dua obligasi: satu membayar kupon 8% tahunan, sementara yang lain hanya menawarkan 5%. Sekilas, yang pertama tampak jelas lebih unggul. Tetapi jika yang pertama diperdagangkan pada 105 € (di atas nilai nominal) dan yang kedua pada 95 € (di bawah nilai nominal), Anda akan melihat bagaimana TIR nyata mereka jauh lebih dekat dari yang disarankan oleh kupon mereka. Di sinilah pentingnya memahami cara menghitung dan menerapkan Tingkat Pengembalian Internal dengan benar.

Menguraikan konsep TIR

TIR adalah, pada dasarnya, tingkat bunga yang dinyatakan dalam persentase yang memungkinkan perbandingan objektif antara berbagai opsi investasi. Kekuatan utamanya terletak pada bahwa ini tidak hanya mempertimbangkan kupon berkala yang kita terima, tetapi juga keuntungan atau kerugian yang akan kita alami dari selisih antara harga beli dan nilai nominal saat jatuh tempo.

Dalam kasus surat utang pendapatan tetap, ketika kita berbicara tentang rumus TIR, kita menghitung pengembalian absolut dengan mempertimbangkan:

1. Kupon berkala: pembayaran yang bisa tahunan, semesteran, atau triwulanan, yang sifatnya bisa tetap, variabel, atau mengambang. Beberapa obligasi khusus (seperti kupon nol) tidak menyertakan pembayaran ini.

2. Pengembalian ke nominal: ketika kita memegang obligasi sampai jatuh tempo, penerbit akan mengembalikan nilai nominal secara tepat, terlepas dari harga yang kita bayar di pasar sekunder.

Bagaimana obligasi biasa berfungsi dalam praktik

Untuk benar-benar memahami mengapa rumus TIR sangat penting, kita perlu melihat bagaimana obligasi berkembang sepanjang masa berlakunya. Ambil obligasi biasa selama lima tahun dengan nilai nominal 100 € dan kupon 6%:

• Tahun 0: kita membeli obligasi dengan harga saat ini (yang bisa 100 €, 95 €, atau 105 €)
• Tahun 1-4: kita menerima 6 € setiap tahun sebagai kupon
• Tahun 5: kita menerima kupon terakhir 6 € plus pengembalian 100 € dari nilai nominal

Yang penting adalah bahwa harga pasar obligasi ini selalu berubah karena perubahan tingkat suku bunga, kualitas kredit penerbit, dan faktor lainnya. Jika kita membeli pada 100 €, kita akan mendapatkan kembali uang kita secara tepat, tetapi jika membeli pada 95 €, kita akan mendapatkan keuntungan tambahan 5 €, sementara jika membayar 105 €, kita akan mengalami kerugian 5 € (kecuali kuponnya menutupi perbedaan ini).

Membedakan TIR dari tingkat bunga lainnya

Penting untuk tidak bingung antara TIR dan indikator lain yang umum digunakan:

TIN (Tingkat Bunga Nominal): hanya persentase yang disepakati tanpa mempertimbangkan biaya tambahan. Ini adalah bentuk paling murni dari bunga.

TAE (Tingkat Efektif Tahunan): mencakup biaya tambahan yang tidak eksplisit. Dalam hipotek, kita bisa memiliki TIN 2% tetapi TAE 3,26% karena termasuk komisi dan asuransi.

Bunga Teknis: digunakan dalam asuransi dan produk tabungan, juga mencakup biaya tambahan seperti asuransi jiwa.

Berbeda dengan ini, TIR yang diterapkan pada pendapatan tetap secara khusus adalah pengembalian yang akan kita peroleh dengan mempertimbangkan harga pembelian saat ini dan semua arus kas sampai jatuh tempo.

Rumus TIR dijelaskan langkah demi langkah

Rumus matematika untuk menghitung TIR pada obligasi mungkin tampak rumit, tetapi logikanya sederhana: mencari tingkat diskonto yang menyamakan harga saat ini dari obligasi dengan nilai sekarang dari semua arus kas masa depannya.

Untuk obligasi dengan harga (P), kupon berkala ©, nilai nominal (N) dan periode sampai jatuh tempo (n), rumusnya adalah:

P = C/((1+TIR) + C/)(1+TIR)² + … + C/((1+TIR)ⁿ + N/)(1+TIR)ⁿ

Mari kita lihat dua contoh praktis:

Kasus 1: Obligasi diperdagangkan pada 94,5 €, kupon 6% tahunan, jatuh tempo 4 tahun:

Dengan menerapkan rumus TIR, hasilnya sekitar 7,62%. TIR ini lebih tinggi dari kupon karena harga yang rendah memungkinkan kita mendapatkan keuntungan modal tambahan.

Kasus 2: Obligasi yang sama tetapi diperdagangkan pada 107,5 €:

Dalam skenario ini, TIR hanya sekitar 3,93%, sangat tertekan karena membayar di atas nilai nominal. Harga berlebih 7,5 € akan dikompensasi selama 4 tahun kepemilikan, mengurangi pengembalian.

Bagi investor yang tidak ingin melakukan perhitungan manual, tersedia banyak kalkulator online yang memudahkan mendapatkan TIR cukup dengan memasukkan harga, kupon, dan tahun sampai jatuh tempo.

Faktor yang mempengaruhi hasil TIR

Memahami variabel apa yang mempengaruhi TIR memungkinkan kita memprediksi pergerakannya tanpa perlu perhitungan rumit:

Kupon lebih tinggi → TIR lebih tinggi. Peningkatan pembayaran berkala langsung meningkatkan pengembalian total.

Kupon lebih rendah → TIR lebih rendah. Hubungannya langsung dan segera.

Harga di bawah nilai nominal (di bawah par) → TIR lebih tinggi. Membeli murah berarti mendapatkan keuntungan modal lebih besar saat jatuh tempo.

Harga di atas nilai nominal (supra par) → TIR lebih rendah. Membeli mahal mengurangi pengembalian akhir.

Karakteristik khusus: beberapa obligasi (convertible, terkait inflasi, FRN) dapat mengalami perubahan TIR karena evolusi tertentu dari aset dasar atau indikator ekonomi.

Memilih investasi dengan kriteria

Kegunaan utama rumus TIR terletak pada kemampuannya untuk mengungkap peluang nyata. Mari kita pertimbangkan contoh perbandingan: obligasi A menawarkan kupon 8% tetapi TIR 3,67%; obligasi B menawarkan kupon 5% tetapi TIR 4,22%. Mereka yang hanya memperhatikan kupon akan memilih yang pertama, tetapi analisis TIR menunjukkan bahwa yang kedua lebih menguntungkan.

Perbedaan ini biasanya muncul ketika obligasi dengan kupon tinggi diperdagangkan di atas par, kehilangan daya saing. TIR memperbaiki ilusi optik ini.

Peringatan terakhir: TIR bukan segalanya

Meskipun TIR sangat penting, ini tidak boleh menjadi satu-satunya kriteria pengambilan keputusan. Kualitas kredit penerbit juga sama pentingnya. Selama krisis Grexit, obligasi Yunani 10 tahun diperdagangkan dengan TIR di atas 19%, yang bukanlah peluang melainkan risiko gagal bayar ekstrem. Hanya intervensi Zona Euro yang mencegah Yunani menyatakan default.

Oleh karena itu, kami tetap menyarankan menggunakan TIR sebagai kompas, tetapi jangan pernah mengabaikan kondisi kredit yang mendasarinya. Pengembalian yang tampak harus selalu diverifikasi melalui analisis solvabilitas penerbit.

Rumus TIR, jika diterapkan dengan benar, akan membantu Anda mengidentifikasi peluang investasi pendapatan tetap yang sesungguhnya, memisahkan apa yang tampaknya menguntungkan dari apa yang benar-benar begitu.