Mengapa Strategi Kekayaan Bersih Ramit Sethi Tidak Meliputi Investasi Properti

Ramit Sethi, penulis multimiliarder di balik buku terlaris The New York Times tahun 2009 “I Will Teach You to Be Rich,” membangun kesuksesan finansialnya berdasarkan prinsip-prinsip yang sering bertentangan dengan kebijaksanaan arus utama. Meskipun mencapai kekayaan bersih yang signifikan, Sethi tetap menjadi salah satu pendukung paling vokal terhadap kepemilikan rumah—bukan karena dia anti rumah, tetapi karena dia menantang logika keuangan yang digunakan kebanyakan orang saat membuat keputusan ini. Sebagai seorang multimiliarder yang menolak berinvestasi di properti, Sethi menawarkan perspektif yang didasarkan pada bertahun-tahun analisis keuangan dan pengalaman dunia nyata di pasar perumahan paling mahal di Amerika.

Pemasaran di Balik Mimpi Amerika

Selama puluhan tahun, orang Amerika telah dijual satu visi kesuksesan: karier stabil, keluarga, rumah. Sebagian besar narasi ini berasal dari pemasaran agresif oleh organisasi seperti Asosiasi Realtor Nasional, yang secara sistematis mempromosikan kepemilikan rumah keluarga tunggal sebagai fondasi pencapaian Amerika. Kondisi budaya ini begitu meresap sehingga mempertanyakannya terasa hampir tidak patriotik.

Namun, lanskap ekonomi telah berubah secara fundamental. Biaya perumahan melambung tinggi, dan banyak pembeli pertama kali merasa harus mengorbankan keuangan mereka hanya untuk masuk ke pasar. Ketika seseorang membayar uang muka 3% dari properti yang bernilai tiga kali lipat dari gaji tahunan mereka, mereka bukan sedang berinvestasi—mereka sedang berjudi dengan masa depan mereka. Mimpi berubah menjadi mimpi buruk ketika kondisi pasar memburuk dan mereka mendapati diri mereka terjebak dalam posisi underwater pada hipotek mereka.

Menantang Empat Keyakinan Inti tentang Properti

Ramit Sethi secara sistematis membongkar mitos-mitos yang mendasari investasi properti, terutama bagi mereka yang tidak memiliki pengetahuan pasar yang luas. Mitos-mitos ini tetap ada karena daya tarik emosionalnya, bukan karena mereka benar secara universal.

Mitos pertama: Harga properti selalu naik. Meskipun nilai properti sering meningkat seiring waktu, mereka tidak kebal terhadap siklus pasar. Kejatuhan pasar perumahan 2008 membuktikan bahwa properti bisa kehilangan nilai yang signifikan—kadang dengan cepat. Bahkan saat harga naik, biaya terkait menceritakan kisah yang berbeda.

Mitos kedua: Nilai rumah berlipat ganda setiap dekade. Klaim ini tidak didukung oleh data empiris. Bahkan jika apresiasi terjadi, biaya perawatan, pajak properti, asuransi, dan perbaikan tak terduga meningkat seiring kenaikan nilai properti, mengurangi sebagian besar keuntungan tersebut.

Mitos ketiga: Leverage otomatis meningkatkan kekayaan. Meskipun leverage dapat memperbesar keuntungan, ia juga memperbesar kerugian. Menggunakan uang pinjaman untuk membeli aset bekerja dengan sangat baik di pasar bullish, tetapi menghancurkan portofolio saat pasar menurun.

Mitos keempat: Pengurangan bunga hipotek menciptakan penghematan pajak yang berarti. Inilah kenyataannya: Anda mengurangi pajak dari uang yang sudah Anda keluarkan. Seperti yang dikatakan Sethi, Anda tidak mengeluarkan satu dolar untuk menghemat satu sen. Matematika ini tidak bekerja dalam sebagian besar situasi.

Angka Tidak Berbohong—Jika Anda Memperhitungkannya Secara Serius

Di sinilah perspektif multimiliarder Sethi menjadi sangat berharga. Setelah tinggal di New York, Los Angeles, dan San Francisco—kota-kota di mana harga properti mencapai tingkat absurd—dia membuat pilihan sadar: alih-alih membeli properti, dia menginvestasikan modalnya di pasar keuangan. Hasilnya? Jauh lebih tinggi daripada apa pun yang bisa diberikan properti.

Kesalahan utama yang dilakukan kebanyakan orang adalah tidak pernah menguji asumsi mereka. Mereka jatuh cinta pada sebuah properti, membayangkan diri mereka di dalamnya, dan baru kemudian mulai memikirkan kemampuan membeli. Sethi membalik proses ini: buka spreadsheet terlebih dahulu.

Membeli rumah tanpa menghitung secara rinci adalah tindakan keuangan yang tidak bertanggung jawab. Hitung bukan hanya uang muka dan hipotek bulanan, tetapi juga biaya penutupan, pajak properti, asuransi, cadangan perawatan, dan apa yang Sethi sebut “biaya phantom”—jam yang dihabiskan untuk mengelola perbaikan, berurusan dengan kontraktor, dan menangani masalah penyewa. Biaya-biaya ini bertambah seiring waktu dan jarang muncul dalam perhitungan awal harga terhadap sewa.

Bagi mereka yang bertekad berinvestasi di properti, keberhasilan membutuhkan pengetahuan pasar yang mendalam dan kondisi lokal yang menguntungkan. Bahkan kemudian, Sethi menyarankan memandang rumah sebagai “pembelian terlebih dahulu dan investasi kedua.” Dimensi pembelian bersifat pribadi; dimensi investasi membawa risiko besar dan sering kali memberikan hasil yang modest dibandingkan investasi di indeks fund.

Kapan Kepemilikan Rumah Secara Strategis Masuk Akal

Sethi sering disalahartikan sebagai orang yang percaya bahwa tidak ada orang yang seharusnya pernah membeli rumah. Dia menjelaskan secara langsung: dia sendiri akhirnya akan membeli rumah, mengakui bahwa itu akan menjadi “keputusan keuangan yang buruk” yang akan dia buat juga—mungkin karena alasan emosional atau pribadi di luar optimisasi keuangan murni.

Penentangnya bukan terhadap kepemilikan rumah itu sendiri, tetapi terhadap kepemilikan rumah yang sembrono. Dia menargetkan tekanan budaya yang membuat orang mengikuti arus tanpa bertanya-tanya mengapa mereka melakukannya atau apakah itu sesuai dengan tujuan mereka yang sebenarnya.

Bagi mereka yang serius mempertimbangkan pembelian, Sethi menyarankan mengajukan lima pertanyaan kritis:

• Apakah Anda akan tinggal di rumah ini setidaknya selama dekade berikutnya?
• Apakah total biaya perumahan bulanan Anda tetap di bawah 28% dari pendapatan kotor bulanan Anda?
• Apakah Anda telah mengumpulkan 20% untuk uang muka?
• Bisakah Anda menerima skenario di mana nilai rumah Anda menurun?
• Apakah Anda benar-benar bersemangat tentang pembelian ini, bukan hanya karena tekanan sosial?

Pertanyaan-pertanyaan ini menghilangkan keputusan impulsif dan memaksa penilaian jujur tentang kapasitas keuangan dan kesiapan emosional.

Kebenaran Lebih Besar tentang Kesuksesan Finansial

Kekayaan bersih Ramit Sethi menunjukkan bahwa akumulasi kekayaan tidak memerlukan mengikuti jalur properti tradisional. Pesan utamanya sangat resonan karena dia menunjukkan alternatif: analisis yang matang, berpikir kontra arus saat diperlukan, dan memprioritaskan kenyataan matematis di atas narasi budaya.

Akhirnya, Sethi mengingatkan bahwa meskipun kepemilikan rumah merupakan keputusan keuangan besar, itu bukan ukuran keberhasilan pribadi. Menyewa tidak menunjukkan kegagalan keuangan—kadang-kadang itu menunjukkan kebijaksanaan finansial. Tujuannya bukan menghindari semua properti; melainkan membuat keputusan yang disengaja berdasarkan angka nyata, bukan pesan pemasaran atau tekanan dari teman sebaya.