Saya telah memberi nasihat kepada kantor keluarga kaya tentang properti selama beberapa dekade. Pasar ini membutuhkan peninjauan kembali terhadap rencana 100 tahun Anda

Perpindahan Kekayaan Besar sedang membentuk ulang lanskap kantor keluarga — dan ini terjadi bersamaan dengan pasar properti yang mengalami tantangan dan peluang. Dalam beberapa tahun terakhir, penilaian yang berubah, standar pinjaman yang lebih ketat, dan kinerja yang tidak merata di berbagai kelas aset telah menantang manajer portofolio, termasuk mereka yang berinvestasi atas nama kantor keluarga yang memiliki properti. Bagi kantor keluarga dengan kepemilikan properti yang signifikan, konvergensi ini menimbulkan pertanyaan mendasar: Apakah rencana 100 tahun mereka masih masuk akal?

Video Rekomendasi

“Rencana 100 Tahun” adalah filosofi investasi yang sering dibicarakan terkait kantor keluarga. Kerangka ini memberi manfaat bagi tim investasi untuk berpikir strategis jangka panjang saat mereka mempertimbangkan alokasi dan portofolio mereka. Ini memberi mereka kemampuan untuk kurang fokus pada kendala keuangan jangka pendek, dan lebih pada membangun serta mempertahankan pengembalian generasi. Ini juga dapat memberi peluang kepada manajer untuk memanfaatkan dislokasi dan kesulitan pasar. Peristiwa “angsa hitam” seperti bencana lingkungan dan, tentu saja, percepatan AI memang terjadi, yang mempengaruhi strategi jangka panjang tersebut, sehingga kantor keluarga perlu mempertimbangkan kembali tesis investasi mereka.

Properti adalah kelas aset yang sangat cocok untuk rencana 100 tahun dan telah menjadi pilar dalam banyak portofolio kantor keluarga. Laporan dari Citi Private Bank tahun 2025 menunjukkan bahwa antara 10%-15% dari seluruh dana kantor keluarga diinvestasikan dalam properti langsung. Laporan yang sama juga menemukan bahwa di antara kantor keluarga dengan pengelolaan lebih dari $500 juta, properti adalah salah satu kategori alokasi yang paling cepat berkembang.

Tantangan utama adalah bahwa pasar saat ini menawarkan lanskap yang lebih kompleks. Pasar kantor dan ritel tetap dalam ketidakpastian di banyak wilayah, dan sebagian besar negara sangat membutuhkan pengembangan residensial yang lebih banyak. Kemitraan publik-swasta semakin menarik bagi investor. Investasi di sektor khusus seperti perhotelan atau kesehatan memberikan peluang menarik, tetapi ini membutuhkan keahlian. Pada saat yang sama, harga yang tidak pasti, meningkatnya kebutuhan capex, suku bunga yang lebih tinggi, dan pasar kredit yang ketat memaksa banyak pemilik/operator untuk menyuntikkan dana ke dalam aset yang mereka miliki. Beberapa mencari sumber modal pihak ketiga untuk melunasi utang pada transaksi yang overleveraged dan mengisi kembali cadangan bunga dan capex.

Ini bisa menjadi kabar baik bagi kantor keluarga, karena mereka secara historis memiliki leverage yang lebih rendah daripada investor properti tradisional dan menyimpan lebih banyak kas. Karena itu, mereka sering lebih siap untuk mengkapitalisasi transaksi mereka sendiri, menyediakan modal penyelamatan mereka sendiri atau berinvestasi dalam transaksi pihak ketiga dengan syarat yang lebih baik. Mereka sering dapat bertahan melalui pasar yang menurun sampai pulih. Tetapi kekuatan ini juga membuka peluang untuk menilai kembali strategi jangka panjang dan alokasi aset mereka, serta mempertimbangkan apakah rencana 100 tahun mereka masih sesuai dengan tujuan mereka.

Seiring berkembangnya garis keturunan keluarga, semakin banyak pemangku kepentingan yang terlibat dalam diskusi, dan prioritas dapat berbeda. Beberapa anggota mungkin ingin secara aktif mengelola atau mengembangkan portofolio warisan, sementara yang lain lebih memilih mengejar minat berbeda atau membangun kekayaan independen. Banyak keluarga yang selama bertahun-tahun tidak perlu aktif berinvestasi dalam kepemilikan properti mereka, tetapi sekarang harus melakukannya. Di atas itu, ketidaklikuidan alami properti dapat memperumit segala hal mulai dari tata kelola hingga transisi antar generasi.

Ketika keluarga mulai menilai kembali kepemilikan properti mereka, pertimbangan pertama hampir selalu bersifat internal. Apa misi utama keluarga? Apa yang diinginkan generasi berbeda dari portofolio tersebut? Apakah anggota tertentu perlu menjual jika tujuan mereka secara fundamental tidak sejalan? Karena properti tidak likuid, anggota keluarga juga harus menghadapi pertanyaan seperti apakah akan memperbesar posisi pada aset yang ada, melakukan diversifikasi ke properti baru atau investasi non-properti, atau memikirkan kembali bagaimana tanggung jawab kepemilikan dan pengelolaan dibagi. Pertanyaan tentang kompensasi juga mungkin muncul, terutama jika beberapa anggota keluarga aktif terlibat dalam kantor keluarga dan yang lain tidak. Implikasi pajak, yang dapat sangat bervariasi tergantung pada struktur dan keadaan individu, menambah lapisan kompleksitas lainnya.

Selain dinamika keluarga, strategi investasi juga memerlukan peninjauan ulang yang segar. Keluarga perlu menentukan horizon investasi yang tepat sekarang karena beberapa aset mungkin telah matang, serta apakah alokasi mereka saat ini masih masuk akal di pasar saat ini. Mereka harus mengevaluasi tingkat leverage yang sesuai, memutuskan apakah lebih bijaksana untuk menginvestasikan kembali dalam portofolio mereka sendiri atau mengejar peluang baru, dan menimbang manfaat membeli, menjual, atau menyewakan tanah. Prioritas arus kas juga menjadi pertimbangan, begitu juga pertanyaan apakah akan berpartisipasi sebagai pemberi pinjaman atau penyedia ekuitas preferen. Akhirnya, banyak keluarga perlu menganalisis apakah akan berinvestasi sendiri atau bersama mitra — sebuah keputusan yang membawa keuntungan dan kompromi tersendiri.

Rencana 100 tahun bukan sekadar slogan. Ini adalah kerangka yang memberi kantor keluarga pola pikir untuk memastikan bahwa portofolio warisan mereka dipertahankan selama generasi, memungkinkan penerima manfaat untuk menyesuaikan secara positif dan mendukung. Dengan tujuan ini, momen yang tidak biasa ini mungkin menjadi waktu yang tepat bagi kantor keluarga untuk memastikan rencana mereka masih masuk akal dan menempatkan mereka dengan baik untuk abad berikutnya.

Pendapat yang disampaikan dalam artikel Fortune.com ini sepenuhnya merupakan pandangan penulisnya dan tidak harus mencerminkan pendapat dan kepercayaan Fortune.

**Bergabunglah dengan kami di Fortune Workplace Innovation Summit **19–20 Mei 2026, di Atlanta. Era inovasi tempat kerja berikutnya telah tiba — dan buku panduan lama sedang ditulis ulang. Dalam acara eksklusif yang penuh energi ini, para pemimpin paling inovatif di dunia akan berkumpul untuk menjelajahi bagaimana AI, manusia, dan strategi bersatu kembali untuk mendefinisikan masa depan kerja. Daftar sekarang.