REITが復活: 投資家はどの小売業界の巨人を選ぶべきか?

なぜREITが投資家の注目を集めているのか

不動産投資信託 (REITs) は嵐を乗り越えました。2022年から2023年のパンデミックと金利上昇を経て、小売に焦点を当てたREITは印象的な回復を見せています。2025年の最初の9ヶ月間で、このセクターは平均6.9%のリターンを記録し、投資家の信頼の回復を示しています。

魅力は簡単です：REITは法律により、課税所得の少なくとも90%を配当として分配しなければなりません。収入重視の投資家にとって、この構造的な利点は無視しがたく、特に配当利回りが5.7%-5.9%の範囲にあるときはそうです。

しかし、すべてのREITが同じではありません。小売REIT分野の二大巨頭である**Realty Income (NYSE: O)とNNN REIT (NYSE: NNN)**を比較すると、選択はより微妙になります。

スケールファクター: リアリティインカムの巨大ポートフォリオとNNNの集中アプローチ

リアルティ・インカムは、15,540以上の物件を運営しており、収益の約80%が小売テナントから流れています。テナントのリストは、ダラージェネラル、ウォルグリーンズ、ホームデポ、ウォルマートのような小売のオールスターリストのようです。食料品店は(1%のポートフォリオ)を占め、コンビニエンスストアは(10%)を形成し、ホーム改善とダラーテーラーの露出がミックスを補完しています。

NNN REITは、米国の小売業に集中した約3,700のプロパティを管理するスリムなアプローチを採用しています。ポートフォリオは、コンビニエンスストア、自動車サービス、レストラン、ファミリーエンターテイメント施設に及びます。

占有率が物語を物語る: リアリティ・インカムは98.7%に対し、NNN REITは第3四半期に97.5%を保持しています。どちらも強力ですが、リアリティ・インカムの規模は安定性の堀を提供します。

数字の分析：配当カバレッジと成長の可能性

ここで指標が重要になります:

リアルティ・インカムのパフォーマンス:

• 1株当たりAFFO (up 1.09ドル、前年比2.9%)
• 2025年のAFFO予測:1株あたり4.25ドルから4.27ドル
• 年間配当: $3.23 1株あたり
• 配当利回り:5.7%
• リース更新率:+3.5%

NNN REITのパフォーマンス:

• 四半期AFFO: $0.86 1株あたり (から$0.84)に増加
• 予測AFFO:1株あたり3.41ドルから3.45ドル
• 最近の配当金の増加: +3.4%で1株あたり$0.60
• 配当利回り:5.9%
• 配当実績:36年連続増配

両方とも配当の安全性において非常に堅固です—彼らのAFFO予測は配当を容易にカバーします。違いは成長の軌道にあります。リアルティ・インカムの巨大さは、重要な成長を加えることを難しくします；15,000以上のポートフォリオに不動産投資を追加するには、大規模な資本の投入が必要です。NNN REITはより小さいため、拡大を促進できる重要な不動産取得のための余地がより多くあります。

配当ロイヤルティテスト：三十年のコミットメント

リアルティ・インカムは1994年のIPO以来、配当を増やし続けており、30年以上にわたる一貫した増加を記録しています。最近の増加：10月に1株あたり0.269ドルから0.2695ドルへの引き上げ(月次支払い)。

NNN REITは、この約束を36年間連続して配当を増やすことで実現しており、8月には1株あたり$0.60に増加しました。

この一貫性は重要です。小売が逆風に直面しているときであっても、テナントの質とキャッシュ生成に対する経営陣の自信を示しています。

本当の緊張感:多様化と成長

リアルティ・インカムの利点: 物件タイプとテナントセクターにわたる大規模な分散が特有のリスクを軽減します。産業用不動産(15%のポートフォリオ)に加え、ゲームやその他のカテゴリが小売りの景気循環に対するクッションを提供します。

リアルティ・インカムの制限: その同じスケールが爆発的な成長を不可能にします。安定した複利を重視する忍耐強い資本は、これを魅力的だと感じるでしょうが、成長を求める投資家には物足りなく感じるかもしれません。

NNN REITの利点: 小規模であることは、ターゲットを絞った不動産投資が依然として成長を大幅に加速できることを意味します。各新規取得は、リターンに対する影響がより大きくなります。

NNN REITの制限: 米国の小売物件に焦点を絞っているため、分散投資が少なくなります。小売業に影響を与える経済の低迷は、大きな影響を及ぼす可能性があります。

あなたの投資哲学に合ったREITはどれですか？

両社は、不況に強いビジネスと提携することで、厳しい小売環境で成功できることを証明しています。両者は、類似の利回りプロファイルと要塞レベルの配当安全性を誇っています。

その決定はあなたのリスクとリターンの好みに依存しています。

• 不動産収入を選択するのは、安定性、予測可能性、そして不動産の種類や地域にわたる最大の分散を重視する場合です。成長は急激ではなく、計測されるものであることを受け入れてください。

• NNN REITを選択するのは、より小さいサイズが優れた成長の可能性を引き出すと信じており、より集中した小売中心のテーマに快適である場合です。増分配当利回りの利点(5.9% vs. 5.7%)がこの取引を魅力的にします。

個人的には？成長のオプションがNNN REITに有利に働くが、分散投資が少ないことに耐えられる場合に限る。リスクを避けたい収入投資家にとって、Realty Incomeの15,000以上のプロパティのモートが勝つ。

結論：両方のREITは小売業の崩壊の物語を乗り越え、より強くなりました。あなたの選択は、収入の要塞(リアルティ・インカム)を構築するか、配当の安全性を伴う穏やかな成長(NNN REIT)を追求するかによります。