購入、売却、または不動産のリファイナンスを行う際、クロージングコストは大きな財務負担となります。ほとんどの納税者は標準控除を利用しますが、購入またはリファイナンスの年は、特別な機会となる場合があります。特定のクロージングコストは税控除の対象となることがあり、これらの追加控除可能な費用によって項目別控除額が標準控除額を超えることがあり、その結果、税金の節約につながることがあります。2021年に提出される2020年の税申告では、個人の標準控除額は$12,400、世帯主は$18,650、共同申告の夫婦は$24,800です。項目別控除（クロージングコストを含む）がこれらの金額を超える場合は、スケジュールAを提出し、標準控除ではなく項目別控除を選択すべきです。## 何が控除対象か理解する：すべてのクロージングコストが税控除の対象ではない重要な誤解があります：すべてのクロージングコストに税控除の可能性があるわけではありません。実際には、IRSは税金または利息として分類される費用のみを控除の対象と認めています。どの費用が控除対象となるかを知ることで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。初めに思っていたよりも多くの費用を控除できる場合があります。## 主な5つの税控除対象のクロージングコストカテゴリー### 不動産税：最初の控除機会州および地方の不動産税は、その年に支払った場合に全額控除可能です。ただし、地域内のすべての不動産に均一に課されている必要があります。重要な制限として、年間で合計$10,000（結婚別申告の場合は$5,000）を超えることはできません。これは、不動産税、販売税、州および地方の所得税の合計です。( 前払い利息：見落とされがちな控除クロージングは通常月の中旬に行われ、最初の通常のモーゲージ支払いまでの部分月の利息を支払う必要があります。例えば、3月10日にクロージングした場合、3月10日から3月31日までの利息を支払います。この前払い利息は控除対象となり、ローン期間中の通常のモーゲージ利息と同様に扱われます。モーゲージの利息を控除するには、その住宅に担保されている必要があり、ローンの資金は購入、建設、または主要な住居や二次住宅の大幅な改良に使われている必要があります。IRSは、モーゲージの利息控除を$750,000までの借入金に対して制限しています（結婚別申告の場合は$375,000）。貸し手は年間の利息支払いをIRSフォーム1098で報告しますが、)報告義務はありません。支払った利息は控除可能です。月々のモーゲージ支払いと遅延料金もこの控除の対象となります。### 割引ポイントとローンポイント：前払い利息の別名モーゲージの金利を下げるためにポイントを支払うと、IRSはこれらの「割引ポイント」を前払い利息とみなします。これらは支払った年に控除できる可能性があります。条件は以下の通りです：- 住宅に担保されたモーゲージであること- 資金は購入、建設、または主要な住居の大幅な改良に使われていること- 地域で標準的な商慣行であること- 支払ったポイントが地域の慣例的な範囲内であること- 現金会計方式を採用していること（ほとんどの個人に適用）- 貸し手がポイントの代わりに追加料金を請求していないこと- クロージング時に支払った現金がポイント額と同等かそれ以上であること- ポイントがローン金額の一定割合として計算されていること- 住宅の決済明細書にポイントの詳細が明記されていること特に、売主がポイントを支払った場合でも、上記の条件を満たせば控除可能です。後に売却する場合は、購入価格の基礎額から売主支払のポイント分を差し引きます。( アンダーライティング費用とオリジネーション費用：控除対象か？IRSは、モーゲージのオリジネーション費用（処理やアンダーライティングにかかる費用）をポイントとして分類しています。この分類は、「アンダーライティング費用は控除できるのか？」という質問に答えます。適切な証明とオリジネーション費用の基準を満たす場合、控除可能です。売主が負担した場合でも、ローンのオリジネーション費用（アンダーライティング費用を含む）を控除できます。これには、すべての貸し手が請求する処理費用も含まれます。これらの費用は通常、ローン金額の0.5%から1%を占め、割引ポイントと同じ扱いを受けます。) モーゲージ保険料：4つの控除可能なタイプIRSは、以下の4つのモーゲージ保険料を控除対象と認めています：民間モーゲージ保険（PMI）、VAローンの資金手数料、USDAローン保証料、FHAローンの前払いモーゲージ保険料。モーゲージ保険は、月払い、クロージング時の一括払い、またはローンに含めて融資される形態があります。クロージング時に支払う一括料金や融資された場合、その全額をクロージング年度に控除できます。ただし、控除には所得制限があります。調整後総所得（AGI）が$100,000を超えると段階的に控除できなくなり（単身申告者）、$109,000を超えると完全に利用できなくなります（結婚別申告の場合は$54,500）。## 控除できない費用：一般的に非控除のクロージングコスト住宅購入に関しては、モーゲージ利息と不動産税のみが控除の対象となります。以下のクロージングコストは明確に控除対象外です：- 住宅評価料- 住宅検査費用- 害虫検査料- タイトル保険料- エスクロー口座手数料- 公証人費用- 弁護士費用- ホームオーナーズアソシエーション費用- 洪水判定・監視費用- ホームワarranty保険料- クレジットレポート料- 移転税・スタンプ税- 家賃支払い## 住宅売却のクロージングコスト：税の取り扱いが異なる売主は独自のクロージングコストの課題に直面しますが、ルールは異なります。過去5年間のうち2年間住宅に居住していた場合、最大$250,000（結婚の場合は$500,000）の利益に対して税金が免除されます。これらの免除は、控除よりもはるかに大きな税制上のメリットを提供します。これらの閾値を超える利益については、住宅の取得原価を引き上げることでキャピタルゲイン税の負担を軽減できます。基礎額は、購入価格に維持費、改良費、販売に関わる費用を加えたものです。一部の非控除の購入・販売費用は、基礎額に加算できます：- タイトル検索・アブストラクト費用- 公共料金設置費用- 法的費用・記録費用- 測量費用- 移転税・スタンプ税- 所有者のタイトル保険売主に特有の費用で、基礎額を増加させるものには以下があります：- 不動産仲介手数料- 広告費- 法的代理費用- 買主のために支払ったローン費用- ステージング費用やその他の販売関連費用なお、クレジットレポート料、評価料、住宅保険料は基礎額に加算できず、税のメリットもありません。## 最大の税効率を狙った戦略的計画これらの控除や基礎額調整の機会を理解することで、全体の税負担を最小限に抑えることが可能です。高利益の売却や、多額のポイントやアンダーライティング費用を伴う取引の場合は、税務の専門家に相談し、すべての利用可能な控除を確実に取りこぼさないようにすることをお勧めします。
税金節約最大化：控除可能な住宅取引費用の完全ガイド
購入、売却、または不動産のリファイナンスを行う際、クロージングコストは大きな財務負担となります。ほとんどの納税者は標準控除を利用しますが、購入またはリファイナンスの年は、特別な機会となる場合があります。特定のクロージングコストは税控除の対象となることがあり、これらの追加控除可能な費用によって項目別控除額が標準控除額を超えることがあり、その結果、税金の節約につながることがあります。
2021年に提出される2020年の税申告では、個人の標準控除額は$12,400、世帯主は$18,650、共同申告の夫婦は$24,800です。項目別控除（クロージングコストを含む）がこれらの金額を超える場合は、スケジュールAを提出し、標準控除ではなく項目別控除を選択すべきです。
何が控除対象か理解する：すべてのクロージングコストが税控除の対象ではない
重要な誤解があります：すべてのクロージングコストに税控除の可能性があるわけではありません。実際には、IRSは税金または利息として分類される費用のみを控除の対象と認めています。どの費用が控除対象となるかを知ることで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。初めに思っていたよりも多くの費用を控除できる場合があります。
主な5つの税控除対象のクロージングコストカテゴリー
不動産税：最初の控除機会
州および地方の不動産税は、その年に支払った場合に全額控除可能です。ただし、地域内のすべての不動産に均一に課されている必要があります。重要な制限として、年間で合計$10,000（結婚別申告の場合は$5,000）を超えることはできません。これは、不動産税、販売税、州および地方の所得税の合計です。
( 前払い利息：見落とされがちな控除
クロージングは通常月の中旬に行われ、最初の通常のモーゲージ支払いまでの部分月の利息を支払う必要があります。例えば、3月10日にクロージングした場合、3月10日から3月31日までの利息を支払います。この前払い利息は控除対象となり、ローン期間中の通常のモーゲージ利息と同様に扱われます。
モーゲージの利息を控除するには、その住宅に担保されている必要があり、ローンの資金は購入、建設、または主要な住居や二次住宅の大幅な改良に使われている必要があります。IRSは、モーゲージの利息控除を$750,000までの借入金に対して制限しています（結婚別申告の場合は$375,000）。貸し手は年間の利息支払いをIRSフォーム1098で報告しますが、)報告義務はありません。支払った利息は控除可能です。
月々のモーゲージ支払いと遅延料金もこの控除の対象となります。
割引ポイントとローンポイント：前払い利息の別名
モーゲージの金利を下げるためにポイントを支払うと、IRSはこれらの「割引ポイント」を前払い利息とみなします。これらは支払った年に控除できる可能性があります。条件は以下の通りです：
特に、売主がポイントを支払った場合でも、上記の条件を満たせば控除可能です。後に売却する場合は、購入価格の基礎額から売主支払のポイント分を差し引きます。
( アンダーライティング費用とオリジネーション費用：控除対象か？
IRSは、モーゲージのオリジネーション費用（処理やアンダーライティングにかかる費用）をポイントとして分類しています。この分類は、「アンダーライティング費用は控除できるのか？」という質問に答えます。適切な証明とオリジネーション費用の基準を満たす場合、控除可能です。売主が負担した場合でも、ローンのオリジネーション費用（アンダーライティング費用を含む）を控除できます。これには、すべての貸し手が請求する処理費用も含まれます。
これらの費用は通常、ローン金額の0.5%から1%を占め、割引ポイントと同じ扱いを受けます。
) モーゲージ保険料：4つの控除可能なタイプ
IRSは、以下の4つのモーゲージ保険料を控除対象と認めています：民間モーゲージ保険（PMI）、VAローンの資金手数料、USDAローン保証料、FHAローンの前払いモーゲージ保険料。
モーゲージ保険は、月払い、クロージング時の一括払い、またはローンに含めて融資される形態があります。クロージング時に支払う一括料金や融資された場合、その全額をクロージング年度に控除できます。ただし、控除には所得制限があります。調整後総所得（AGI）が$100,000を超えると段階的に控除できなくなり（単身申告者）、$109,000を超えると完全に利用できなくなります（結婚別申告の場合は$54,500）。
控除できない費用：一般的に非控除のクロージングコスト
住宅購入に関しては、モーゲージ利息と不動産税のみが控除の対象となります。以下のクロージングコストは明確に控除対象外です：
住宅売却のクロージングコスト：税の取り扱いが異なる
売主は独自のクロージングコストの課題に直面しますが、ルールは異なります。過去5年間のうち2年間住宅に居住していた場合、最大$250,000（結婚の場合は$500,000）の利益に対して税金が免除されます。これらの免除は、控除よりもはるかに大きな税制上のメリットを提供します。
これらの閾値を超える利益については、住宅の取得原価を引き上げることでキャピタルゲイン税の負担を軽減できます。基礎額は、購入価格に維持費、改良費、販売に関わる費用を加えたものです。
一部の非控除の購入・販売費用は、基礎額に加算できます：
売主に特有の費用で、基礎額を増加させるものには以下があります：
なお、クレジットレポート料、評価料、住宅保険料は基礎額に加算できず、税のメリットもありません。
最大の税効率を狙った戦略的計画
これらの控除や基礎額調整の機会を理解することで、全体の税負担を最小限に抑えることが可能です。高利益の売却や、多額のポイントやアンダーライティング費用を伴う取引の場合は、税務の専門家に相談し、すべての利用可能な控除を確実に取りこぼさないようにすることをお勧めします。