50年の住宅ローンは裏目に出る可能性があるのか？不動産の専門家がトランプの提案について警告する

大統領ドナルド・トランプが住宅ローンの期間を50年に延長することを提案した際、不動産の専門家たちは即座に警鐘を鳴らしました。シンプルに見えるこの概念は—支払いを長期間にわたって分散させて月々の負担を軽減する—実際には、住宅の手頃さを向上させるどころか、むしろそれを損なう可能性のある深刻な構造的問題を露呈しています。

住宅危機の影が忍び寄る

業界のベテランたちによる不動産の見積もりは一貫して2006年と比較しています。Echo Fine PropertiesのCEO、Jeff Lichtensteinは、延長された住宅ローンを「過去の過ちの再演」と呼びました。2008年の金融崩壊は、一部には貸し手が貸付基準を放棄し、支払い能力のない買い手に住宅ローンを承認したことが原因でした。50年の住宅ローンは、同様のパターンを加速させる可能性があります。

「もし住宅市場が下落すれば、借り手はエクイティを持たずに閉じ込められる」とLichtensteinは警告します。「緊急費用や退職資金の必要性により、住宅所有者は空のポケットと固定された支払いに追い込まれる。これは短期的な救済策に見えるが、長期的には大きな災害を隠している。」

ほとんどの借り手は完済まで生きられない

人口統計の現実はこうです。全米不動産業者協会によると、2025年の初めての住宅購入者の中央値は40歳で、これは史上最高です。疾病管理センター（CDC）は、米国の平均寿命を78.4歳と推定しています。

計算が合わないのです。30代半ばのカップルが50年の契約に入ると、80歳を超えるまで支払い続けることになります。「これはほとんどの人にとって、収入を得る年齢を過ぎている」と、Unlock TechnologiesのMichael Michelettiは説明します。「医療費や生活必需品の費用が退職予算を圧迫します。多くの人にとって、住宅ローンの支払いを続けることは不可能になる。」

一部の不動産専門家は、住宅所有者はそもそも50年も住み続けることは稀だと反論しますが、根底にある懸念は変わりません。それは、この構造が資産形成よりも借金の蓄積を奨励している点です。

自宅のエクイティ構築には何十年もかかる

短期の住宅ローンは、初期の段階で元本の支払いが支配的になるため、エクイティの蓄積を加速させます。50年の構造はこれを劇的に逆転させます。

「延長された償却期間では、最小限の支払いが元本に充てられ、多くは利子に回る」とMichelettiは指摘します。「住宅所有者はHELOCやホームエクイティ契約の選択肢と比べて、はるかに遅れをとることになる。」これは、家族が最も必要とするピークの収入期間や退職前に、富の創出を遅らせることにつながります。

高い住宅価格が手頃さのメリットを消す可能性

不動産開発者のTodd Drowletteは、核心的なパラドックスを指摘しています。「住宅市場は供給と需要によって動いています。50年の住宅ローンが月々の支払いを下げると、より多くの買い手が突然『資格を得る』ようになり、同じ限られた住宅を競い合うことになる。売り手はこれを認識し、価格を引き上げる。」

結果として、月々の支払いは下がるどころか、価格が新たな買い手の能力に合わせて高騰し、下げることができなくなるのです。手頃さの解決策ではなく、むしろ悪化させる可能性があり、これは売り手に利益をもたらす市場の調整の一形態です—初めての買い手にとっては逆効果です。

まとめ

不動産の専門家たちは圧倒的に、50年の住宅ローンは表面上魅力的に見えるものの、実際には構造的な罠を生み出すと指摘します。それは、退職後の安全性の遅延、エクイティ構築の圧縮、インフレによる価格上昇、そしてシステムリスクです。住宅市場は、供給側の解決策と手頃さの戦略を必要としており、長期の借金義務は問題を未来に先送りするだけです。