土地や商業ビルを売却するとき、IRSは所有期間中に受けた税控除を単純に手元に残すことを許しません。ここで登場するのが未回収のセクション1250ゲイン（unrecaptured section 1250 gain）という重要な概念です。これは、賢い不動産投資家と予期しない税金請求に戸惑う投資家を分ける決定的なポイントです。## セクション1250と減価償却の再取得の理解内国歳入法典のセクション1250は、減価償却された不動産の売却益に対する課税ルールを規定しています。基本的な原則：建物やその他の事業用資産を長年にわたり減価償却してきた場合、その減価償却は売却時に税金が免除されて消えるわけではありません。代わりに、未回収のセクション1250ゲインは、その減価償却分を「再取得」し、最大25%の税率で課税されることになります。これは長期キャピタルゲインの15%や20%よりもかなり高い税率です。この法律は、事業や投資目的で使用される建物や構造物に適用されますが、土地は減価償却できないため除外されます。アパートメント、オフィスビル、小売店舗などを所有している場合でも、セクション1250は売却時の税負担に影響します。### なぜセクション1250が作られたのか1986年の税制改革法以前は、投資家は加速減価償却を利用して短期間で課税所得を大幅に削減できました。政府はこの抜け穴を規制し始めました。現在のルールでは、1986年以降に設置されたほとんどの資産には定額法による減価償却が義務付けられていますが、再取得の規定は依然として有効です。所有期間中に計上された減価償却分（未回収のセクション1250ゲイン）は、売却時に引き続き高い25%の税率で課税されます。## 未回収のセクション1250ゲインがあなたの収益に与える影響減価償却可能な不動産を売却すると、総利益は二つの部分に分かれます。まず、未回収のセクション1250ゲインは、これまでに請求した減価償却控除の累積額を表し、最大25%の税率で課税されます。次に、残りのキャピタルゲインは、売却価格と調整後基礎額との差額から減価償却分を差し引いたもので、所得層に応じて15%または20%の長期キャピタルゲインとして扱われます。**実例：**あなたが15年前に500,000ドルで商業物件を購入したとします。その間に15万ドルの定額法減価償却を請求しました。後に、その物件を700,000ドルで売却します。- 総利益：$700,000の売却価格から$500,000の元本と$150,000の減価償却再取得調整を差し引いた額- **未回収のセクション1250ゲイン：** $150,000 × 25% = $37,500の税金- **残りのキャピタルゲイン：** $200,000（売却益から減価償却分を差し引いた額）を15%または20%で課税 = $30,000〜$40,000の税金- **総連邦税額：** $67,500〜$77,500この例からわかるように、未回収のセクション1250ゲインを理解することは重要です。これは、物件売却時の総税負担の30%〜50%を占める可能性があります。## 未回収のセクション1250ゲインを管理する3つの戦略( 1031交換：再投資による繰延べ1031交換を利用すると、キャピタルゲイン税と未回収のセクション1250ゲインの再取得税を両方とも繰り延べることができます。売却益を同種の物件に再投資することで、税金を即座に支払うことなく、ポートフォリオの成長を続けられます。ただし、ルールは厳格です。45日以内に代替物件を特定し、180日以内に取引を完了させる必要があります。これらの期限を逃すと、税の繰延べは失われます。) 分割販売：税金を数年に分散分割販売では、一度にまとまった金額を受け取るのではなく、複数年にわたって支払いを受け取ります。これにより、未回収のセクション1250ゲインとキャピタルゲインを複数の税年度に分散させ、毎年の税率を低く抑えることが可能です。ただし、売主の融資リスクを負い、手元に入る現金は少なくなります。### コストセグリゲーション：控除を前倒しコストセグリゲーション調査は、建物の構成要素（備品、設備、内装など）を構造部分から分離して再分類します。これにより、早期に減価償却控除を加速させることができます。未回収のセクション1250ゲインの再取得を完全に防ぐわけではありませんが、早期の控除額が高いため、所有期間中の他の所得を相殺し、長期的な税負担を軽減できます。## 不動産所有者への重要なポイント未回収のセクション1250ゲインを理解することは、不動産投資計画にとって不可欠です。今日控除した減価償却の一ドルは、将来高い25%の税率で課税される可能性があります。売却前に、3つの戦略を用いて税引き後の収益をシミュレーションしてください。税務の専門家は、1031交換、分割販売、コストセグリゲーションのいずれがあなたの投資期間や財務目標に合致するかを判断する手助けをしてくれます。
未回収のセクション1250利益：不動産投資家が知っておくべき減価償却再取得について
土地や商業ビルを売却するとき、IRSは所有期間中に受けた税控除を単純に手元に残すことを許しません。ここで登場するのが未回収のセクション1250ゲイン（unrecaptured section 1250 gain）という重要な概念です。これは、賢い不動産投資家と予期しない税金請求に戸惑う投資家を分ける決定的なポイントです。
セクション1250と減価償却の再取得の理解
内国歳入法典のセクション1250は、減価償却された不動産の売却益に対する課税ルールを規定しています。基本的な原則：建物やその他の事業用資産を長年にわたり減価償却してきた場合、その減価償却は売却時に税金が免除されて消えるわけではありません。代わりに、未回収のセクション1250ゲインは、その減価償却分を「再取得」し、最大25%の税率で課税されることになります。これは長期キャピタルゲインの15%や20%よりもかなり高い税率です。
この法律は、事業や投資目的で使用される建物や構造物に適用されますが、土地は減価償却できないため除外されます。アパートメント、オフィスビル、小売店舗などを所有している場合でも、セクション1250は売却時の税負担に影響します。
なぜセクション1250が作られたのか
1986年の税制改革法以前は、投資家は加速減価償却を利用して短期間で課税所得を大幅に削減できました。政府はこの抜け穴を規制し始めました。現在のルールでは、1986年以降に設置されたほとんどの資産には定額法による減価償却が義務付けられていますが、再取得の規定は依然として有効です。所有期間中に計上された減価償却分（未回収のセクション1250ゲイン）は、売却時に引き続き高い25%の税率で課税されます。
未回収のセクション1250ゲインがあなたの収益に与える影響
減価償却可能な不動産を売却すると、総利益は二つの部分に分かれます。まず、未回収のセクション1250ゲインは、これまでに請求した減価償却控除の累積額を表し、最大25%の税率で課税されます。次に、残りのキャピタルゲインは、売却価格と調整後基礎額との差額から減価償却分を差し引いたもので、所得層に応じて15%または20%の長期キャピタルゲインとして扱われます。
実例：
あなたが15年前に500,000ドルで商業物件を購入したとします。その間に15万ドルの定額法減価償却を請求しました。後に、その物件を700,000ドルで売却します。
この例からわかるように、未回収のセクション1250ゲインを理解することは重要です。これは、物件売却時の総税負担の30%〜50%を占める可能性があります。
未回収のセクション1250ゲインを管理する3つの戦略
( 1031交換：再投資による繰延べ
1031交換を利用すると、キャピタルゲイン税と未回収のセクション1250ゲインの再取得税を両方とも繰り延べることができます。売却益を同種の物件に再投資することで、税金を即座に支払うことなく、ポートフォリオの成長を続けられます。
ただし、ルールは厳格です。45日以内に代替物件を特定し、180日以内に取引を完了させる必要があります。これらの期限を逃すと、税の繰延べは失われます。
) 分割販売：税金を数年に分散
分割販売では、一度にまとまった金額を受け取るのではなく、複数年にわたって支払いを受け取ります。これにより、未回収のセクション1250ゲインとキャピタルゲインを複数の税年度に分散させ、毎年の税率を低く抑えることが可能です。ただし、売主の融資リスクを負い、手元に入る現金は少なくなります。
コストセグリゲーション：控除を前倒し
コストセグリゲーション調査は、建物の構成要素（備品、設備、内装など）を構造部分から分離して再分類します。これにより、早期に減価償却控除を加速させることができます。未回収のセクション1250ゲインの再取得を完全に防ぐわけではありませんが、早期の控除額が高いため、所有期間中の他の所得を相殺し、長期的な税負担を軽減できます。
不動産所有者への重要なポイント
未回収のセクション1250ゲインを理解することは、不動産投資計画にとって不可欠です。今日控除した減価償却の一ドルは、将来高い25%の税率で課税される可能性があります。売却前に、3つの戦略を用いて税引き後の収益をシミュレーションしてください。税務の専門家は、1031交換、分割販売、コストセグリゲーションのいずれがあなたの投資期間や財務目標に合致するかを判断する手助けをしてくれます。