長期ローンは買い手を閉じ込める可能性：経済モデルが明らかにすること

住宅価格上昇を促す「手頃さの錯覚」

貸し手がローン期間を30年から50年に延長すると、計算は簡単に見える：月々の支払いが低くなることで、購入者はより高い価格の物件を購入できる。しかし、実際には何が起きているのか—購入者は実際にはより多くの物件を手に入れているわけではない。「彼らは同じ家に対してプレミアムを支払っている」と住宅ローン業界の分析は指摘している。月々の支払い能力がほとんどの住宅購入者にとって最も重要な決定要因であるため、期間延長は予測可能な結果を引き起こす：競争入札によって価格が押し上げられる。市場は新たな在庫を生み出すのではなく、購買力をより高い評価に再配分しているだけだ。

富の蓄積は遅くなる一方、借金は長く伸びる

50年にわたる住宅ローン延長の根本的な問題は、自己資本の蓄積にある。元本返済が三十年ではなく五十年にわたって続くと、住宅所有者は資産をはるかに遅く築くことになる。金融研究者は、長期借入を抱える借り手は財務の柔軟性が低下し、緊急時に利用できる住宅の自己資本がほとんどないため、経済の低迷時に主要なショック吸収装置を失うと説明している。

これにより、ローンの逆さま状態になる借り手にとって危険なシナリオが生まれる。従来の住宅ローンでは自己資本が着実に増加するのに対し、長期の契約にある借り手は、自分の資産の市場価値よりも多く借金を負うリスクがあり、市場の調整に非常に脆弱になる。

住宅バブルは経済の基礎的要因なしに拡大

住宅価格が基礎的な経済データを超えて急騰すると、システムリスクは増大する。住宅ローンの専門家は、住宅所有者が水面下に沈む可能性—つまり、実際の市場価値よりも多く借金を負う状態—が指数関数的に増加していることを指摘している。もし住宅市場の調整が起これば、これらの借り手は罠に陥る：売却しても利益を得られず、ローン残高よりも価値の低い資産に対して支払いを続けなければならなくなる。

このシナリオは、2008年の金融危機の一部で実際に起きたものであり、根本的な不動産価値から乖離した融資の危険性を示している。

市場がまだ完全に織り込んでいないこと

金利プレミアムは避けられない

銀行はリスクを無料で吸収しない。延長されたローン期間では、金融機関はデフォルトの可能性が高まり、借り手の倒産リスクにさらされる。銀行はこれを補うために、やむを得ず高い金利を設定するだろう—つまり、月々の支払いが低いという総コストの優位性は、ローン期間を通じて大きく損なわれる。

インフレ指標は政治的に有利に働く

住宅は消費者物価指数の25-30%を占めており、これは購入価格ではなく賃料換算で測定されている。月々の支払いが減少すると、一時的に賃料コスト指数を抑制し、報告されるインフレ率を人工的に低く見せることができる。これにより、政策立案者は延長された住宅ローン期間を支持する政治的インセンティブを持つ—それは住宅の手頃さを解決するためではなく、選挙前に短期的な経済統計をより良く見せるためだ。

50年ローンの実質的なコスト

このパラドックスは明白だ：購入者はより多くの購買力を感じるが、実際には同じ物件をより高い価格で購入し、半世紀にわたる借金返済を約束している。すでに住宅を所有している人々は、すぐに資産価値の上昇の恩恵を受ける。一方、新たに市場に参入しようとする人々は、価格の上昇、自己資本の蓄積の遅れ、そして市場の調整時により大きな逆さまリスクに巻き込まれる。

この長期の住宅ローン構造は、住宅の手頃さを解決しない。それは、既存の所有者、金融機関、そしておそらくは選挙前の好ましいインフレ統計を追求する政策立案者に向けて、手頃さを再配分しているだけだ。