了解租赁购买协议：买家和卖家的实用指南

租赁购买安排作为一种为信用问题房产买家和难以售出的卖家提供的替代融资方案，正变得日益普及。本综述将探讨这些协议的运作方式以及双方在签约前应考虑的关键事项。

定义租赁购买协议

租赁购买协议（通常称为“租金购买”安排）建立了一种合同关系，租户在租期内占用物业，预先确定了购买意向和义务，租期结束后必须完成购买。这种结构同时约束房产所有者完成销售，并要求租户最终购入。这种相互义务区别于普通租赁协议。

由于关于成功率的全面数据仍然有限，潜在买卖双方应以审慎和充分的尽职调查来对待这些协议。

关键合同组成部分：应包含的内容

购房条款及财务安排

任何租赁购买协议的基础是明确界定的销售参数：

• 购买价格规定： 商定的金额包括物业的当前市场估值，并调整预期的升值、贬值或通胀因素，考虑到整个租期。

• 期权费结构： 这笔不可退还的支付赋予租户专属购买权。合同必须明确此费用是否会抵扣最终购房款，或作为单独的款项保留。

• 期权转让： 协议应规定租户是否可以将其购买期权转让给其他买家，为情况变化提供灵活性。

• 违约后果： 双方需清楚说明房东拒绝出售或买方未能按约购房的处罚。

• 过户费用分配： 明确规定谁承担产权调查、检查、估价及其他过户相关费用。

信用评估是双方的保护措施。信用状况恶化的买家可能难以在购房日期前获得贷款批准，而面临止赎风险的卖家可能危及整个交易。

租期框架

除了常规租赁条款外，租期还需补充具体规定：

• 租金抵扣比例： 确定每月支付的租金中，有多少比例将作为购房的股权出资。

• 托管安排： 设立托管账户，保护双方权益，将租户的保证金、期权费和租金抵扣存放至购房完成或合同违约为止。

• 物业维护责任： 明确物业的维护责任、公共设施的使用义务和修缮职责由谁承担。

• 使用限制： 规定关于宠物、吸烟、转租和物业改动的政策。

• 保险要求： 房东通常需要购买房东保险，租户应持有租客保险以保护个人财产和责任。

• 物业税责任： 确认房东在租期内保持所有税款的缴纳。

买方优势与劣势

主要优势

财务准备期： 租赁购买协议为买家提供了延长时间以改善财务状况——如储蓄首付、增加收入、减少债务、建立良好的支付记录——在获得按揭资格前。

市场价格锁定： 锁定购房价格，避免未来市场升值带来的不确定性，使租户可以在无需立即支付全部款项的情况下获得心仪的物业。

风险测试： 延长的居住时间让租户有机会充分评估物业和社区是否符合长期生活和家庭需求。

重大风险

未完成购房的财务损失： 如果到购房日期仍无法获得按揭，租户将失去全部期权费和累积的租金抵扣，损失可能相当可观，且还需承担搬迁费用。

房东违约风险： 卖家的财务状况可能对交易产生重大影响。止赎、税务留置、保险失效或个人危机都可能导致物业无法交付，甚至在租期内引发租户驱逐。

卖方违约激励： 物业价值的大幅升值可能激励房东违反合同，尤其如果违约处罚措施不足以形成威慑。

卖方优势与劣势

战略利益

解决难以销售的物业： 租赁购买为无法通过传统销售渠道吸引买家的物业提供了可行途径，特别是存在外观、结构或市场时机问题的物业。

销售不确定时的收入： 期权费和定期租金收入在最终销售未能实现时仍能带来财务回报，使得此安排优于长期空置。

提高租户品质： 承诺拥有物业的租户通常比普通租客更关心物业维护，减少损耗。

明显缺点

潜在升值收益丧失： 固定购房价格意味着如果当地房地产市场在租期内出现强劲增长，卖家可能会错失潜在利润。

租户问题： 尽管有购房意向，租户可能疏于物业维护或拖欠租金，导致卖家不得不进行昂贵且耗时的驱逐程序。

购房融资失败： 物业价值贬值可能会消除买方完成交易的动力，而无论买方意愿如何，按揭资格仍存在不确定性。

最终建议

双方应聘请有资质的房地产律师或经验丰富的经纪人，协助处理复杂的法律问题。进行全面的产权调查、专业房屋检查和正式评估，是保障双方权益的基本措施。以谨慎和完全透明的态度对待这些协议，将确保各方实现最佳的合作成果。