« Commercialisation vers le public » rencontre des obstacles concrets, la baisse de l’évaluation nécessite que le demandeur paie une différence de 300 000 yuan

« Le transfert commercial vers public » devient un outil efficace pour les acheteurs immobiliers souhaitant réduire leurs coûts. Ces deux dernières années, de plus en plus de villes ont mis en œuvre cette politique. Cependant, le processus de « transfert commercial vers public » n’est pas simple, nécessitant plusieurs conditions préalables et une évaluation du prix actuel du bien.

Il est important de noter qu’avec la correction du marché ces dernières années, la fluctuation des prix immobiliers a été importante, obligeant de nombreux demandeurs à payer la différence lors du transfert. Certains doivent compléter jusqu’à 30 000 euros, ce qui complique la mise en œuvre du processus. Selon un journaliste du « Huaxia Times », l’évaluation reflète la prudence du prêt à taux réduit. Les experts pensent que, pour la suite, la stabilité du marché et l’innovation dans les outils de regroupement peuvent faciliter ce processus.

Difficulté de paiement de la différence

« Si je veux transformer mon prêt en prêt à taux réduit, je dois payer 30 000 euros moi-même. » Le 25 février, Mme Chen (nom fictif), propriétaire, a déclaré au « Huaxia Times ». Elle a ajouté : « Je ne comprends pas tout cela, j’étais choquée d’apprendre que je devais payer autant. » Qu’est-ce que le « transfert commercial vers public » ? En résumé, il s’agit de convertir tout ou partie du prêt immobilier commercial non remboursé en prêt à taux réduit, afin de réduire les intérêts et la charge de remboursement.

Mme Chen a expliqué qu’elle avait acheté sa maison à Huizhou, où elle ne pouvait pas utiliser le prêt à taux réduit à l’époque, ne pouvant que recourir à un prêt commercial à environ 3,7 %. La maison coûtait 120 000 euros, avec un apport de 30 000 euros, et le prêt total, intérêts compris, s’élevait à 144 000 euros. Actuellement, le taux pour un premier prêt à Huizhou est de 2,6 % pour un prêt de plus de 5 ans. Si le solde peut être converti en prêt à taux réduit, cela permettrait d’économiser beaucoup d’intérêts.

« Sans compter les intérêts, il me reste encore 80 000 euros de prêt principal à rembourser. » Mme Chen a indiqué au « Huaxia Times ». En mai 2024, Huizhou a publié des règles pour le « transfert commercial vers public ». Concernant le montant du prêt, Huizhou stipule que le montant du prêt ne doit pas dépasser le solde du prêt commercial initial. Si la conversion se fait en prêt à taux réduit seul, le montant sera « le solde du prêt commercial initial – le montant des comptes de la Caisse d’épargne logement des deux conjoints ». Si c’est un prêt combiné, ce sera « le solde du prêt commercial initial – le montant du prêt commercial restant ».

Mme Chen a dit : « Les documents requis pour la demande sont le contrat d’achat, le contrat de prêt hypothécaire, etc. J’ai donc consulté directement la banque désignée. La banque m’a dit qu’en raison de la baisse des prix, le montant du prêt à taux réduit est inférieur au montant du prêt commercial que je n’ai pas encore remboursé, donc je dois payer 30 000 euros moi-même. »

Elle a aussi admis que si elle doit payer une telle somme, cela ne vaut peut-être pas la peine de faire le transfert en prêt à taux réduit.

Comment est déterminée l’évaluation ?

« La banque a dit que, en raison de la forte fluctuation des prix, l’évaluation ne peut pas augmenter, donc il faut payer la différence. » Mme Chen a expliqué au « Huaxia Times ». Selon un site immobilier, le prix de vente d’un bien similaire en second marché est d’environ 80 000 euros.

Le processus de « transfert commercial vers public » rencontre aussi des obstacles pour d’autres. « Je prévois de faire le transfert en 2025. La maison coûtait 190 000 euros, et l’évaluation était d’environ 140 000 euros. La banque a dit qu’il faut attendre que le prêt commercial non remboursé atteigne 80 % du prix total, soit environ 110 000 euros, pour pouvoir faire la démarche. Mais à ce moment-là, il me reste encore 150 000 euros de prêt commercial, donc je n’ai pas pu le faire. » a déclaré un autre acheteur le 26 février.

« Je n’ai jamais fait cette opération, je ne savais pas qu’il fallait une évaluation, et je ne peux pas accepter le prix évalué. » Trois acheteurs, dont Mme Chen, ont indiqué au « Huaxia Times ». Il a été rapporté que beaucoup de demandeurs font aussi appel à des organismes d’évaluation tiers pour augmenter le montant du prêt à taux réduit.

« Pour le prêt à taux réduit, le montant est généralement de 70 à 80 % de l’évaluation. Nous avons réalisé plusieurs opérations similaires. » a déclaré un employé d’une société d’évaluation le 26 février. Il a précisé que l’évaluation résidentielle ne nécessite pas de visite, le client fournissant en ligne les documents comme le certificat de propriété, et le rapport est généralement prêt en trois jours ouvrables. « Nous sommes agréés, nos rapports sont reconnus par les banques et les centres de gestion des fonds publics. L’évaluation est basée sur les prix de transactions récentes dans le voisinage, que notre système peut consulter. » a-t-il ajouté.

Cependant, aucune agence d’évaluation ne peut garantir combien le prix évalué pourra augmenter. « Il sera supérieur à celui de la banque, mais pas beaucoup, cela dépend du marché. » a indiqué un employé de l’agence.

Nouvelles politiques dans plusieurs villes

Le 27 février, Yan Yuejin, vice-directeur de l’Institut immobilier de Yiju à Shanghai, a déclaré au « Huaxia Times » que la politique de transfert commercial vers public, initialement favorable, est devenue un obstacle en raison des cycles du marché, ce qui mérite une attention particulière. La règle de prêt à taux réduit suit le principe de « choisir le prix le plus bas », en utilisant l’évaluation comme critère de crédit, ce qui reflète une prudence dans la gestion des risques. Il est donc compréhensible que les prêts soient prudents.

« La politique de transfert commercial vers public est très bonne, mais elle rencontre des difficultés dues à l’écart de prix, notamment pour la dernière étape de réduction de la charge. » a dit Yan Yuejin. « Il faut continuer à gérer les attentes concernant les prix, car lorsque l’évaluation se stabilise et remonte, l’écart entre l’évaluation et le prix d’achat se réduit, ce qui diminue le besoin de fonds. »

Il a aussi suggéré d’innover dans les modes de regroupement, par exemple en permettant que la partie dépassant le plafond du prêt à taux réduit soit conservée en prêt commercial ou en d’autres prêts à faible taux, sans que le demandeur ait à payer immédiatement la différence. Il propose aussi d’optimiser dynamiquement les paramètres du prêt à taux réduit, par exemple en augmentant le plafond à 85 %, ou en introduisant des organismes de garantie spécialisés pour couvrir la différence lorsque l’évaluation est inférieure au prix d’achat, afin de réduire le risque pour le centre de gestion des fonds publics.

Le « Huaxia Times » a noté qu’en plusieurs villes, la politique de transfert commercial vers public s’intensifie. Le 24 février, le centre de gestion des fonds publics de Guiyang a annoncé la mise en œuvre, à partir de mars, d’un dispositif de réponse aux risques de liquidité de niveau 3, priorisant le soutien aux familles n’ayant jamais utilisé de prêt à taux réduit, avec un plafond de 5 milliards d’euros pour cette opération. Auparavant, cette activité avait été suspendue en raison de tensions de liquidité.

À Guiyang, la relance du transfert commercial vers public se fait via une réservation en ligne et une acceptation en plusieurs étapes. Les demandeurs doivent n’avoir jamais utilisé de prêt à taux réduit, avoir un prêt commercial normal remboursé depuis au moins un an, ne pas avoir de retard de paiement dans les 12 derniers mois, et leur propriété doit être située à Guiyang ou à Gui’an, avec un certificat de propriété. Actuellement, 14 banques en province soutiennent cette opération.

Le même jour, la gestion du fonds public de Zhengzhou a annoncé un partenariat avec la Banque industrielle et commerciale de Chine, pour le transfert commercial vers public. Au total, 64 banques ont désormais signé des accords pour cette opération, en augmentation par rapport aux 63 précédentes, élargissant ainsi le réseau de partenaires.