Các nhà đầu tư lớn đã bắt đầu rút lui khỏi thị trường nhà ở để bán, ngay cả trước khi Trump ra lệnh cấm

Trong một hình ảnh từ trên cao, các nhà ở một gia đình hai tầng nằm dọc theo các con phố vào ngày 14 tháng 1 năm 2026 tại Thousand Oaks, California.

Kevin Carter | Getty Images

Luật pháp nhằm cấm các nhà đầu tư tổ chức mua nhà để cho thuê đang tiến qua Quốc hội, nhưng nhiều trong số họ đã bắt đầu bán hàng nghìn căn nhà — và đã làm điều đó trong hai năm qua.

Nghiên cứu từ công ty phân tích dữ liệu nhà ở Parcl Labs cho thấy các nhà đầu tư lớn hiện đang là người bán ròng nhà ở.

Trong mọi thị trường nhà ở lớn của các đô thị, các nhà đầu tư chiếm tỷ lệ lớn hơn trong danh sách bán so với tổng số nhà ở trong kho. Ở một số thành phố, như Dallas, Philadelphia và Houston, họ bán hàng mạnh mẽ nhất. Các nhà đầu tư tại Dallas sở hữu 9,2% tổng số nhà ở nhưng chiếm 22,8% danh sách nhà mới để bán.

FirstKey Homes dường như là động thái tích cực nhất, với số lượng danh sách gấp hơn hai lần so với các đối thủ, theo Parcl. Công ty này cũng giảm giá mạnh hơn nhiều, trung bình 10% so với giá niêm yết ban đầu, và thường giảm giá khoảng mỗi 20 ngày.

“Thị trường nhà ở đang biến động, và mọi người đang cố gắng giảm thiểu rủi ro,” Jason Lewris, đồng sáng lập Parcl Labs, nói. Ông lưu ý rằng tiền thuê nhà không giữ vững so với mức mà các nhà đầu tư có thể thu được nếu bán.

“Vì vậy, tốt hơn là lấy tiền mặt và xem mọi thứ diễn ra như thế nào,” ông nói.

Trong báo cáo lợi nhuận quý IV năm 2025 mới nhất, Invitation Homes, một trong những nhà cho thuê công khai lớn nhất, cho biết tất cả 368 khoản mua lại hoàn toàn của họ đều là nhà mới xây, mua từ các nhà xây dựng nhà ở khác nhau. Công ty cũng đã bán 315 nhà hiện có.

Trong cả năm 2025, Invitation cho biết “hầu như tất cả” trong tổng số 2.410 khoản mua lại hoàn toàn đều được mua qua các mối quan hệ với nhà xây dựng, trong khi họ đã bán 1.356 nhà hoàn toàn, “thường là cho các gia đình mua để sử dụng cho chính họ.”

Nhằm mục tiêu làm cho nhà ở trở nên hợp lý hơn, vào cuối tháng 1, Tổng thống Donald Trump đã ký một sắc lệnh hành pháp nhằm hạn chế các nhà đầu tư tổ chức lớn mua nhà để làm cho thuê. Ông đã đưa ra ngoại lệ cho việc mua nhà mới xây dựng dành riêng cho mục đích cho thuê.

Sau đó, Nhà Trắng đã gửi dự luật đề xuất tới Quốc hội, nói rằng các nhà đầu tư sở hữu hơn 100 nhà ở một gia đình sẽ bị cấm mua thêm, nhưng không bắt buộc phải bán những gì họ đã có. Các dự luật của Thượng viện và Hạ viện có các ngưỡng về số lượng khác nhau để xác định nhà đầu tư lớn, nhưng không chênh lệch nhiều.

Để hình dung rõ hơn, các nhà cho thuê nhà riêng chiếm khoảng 10% tổng số nhà ở của Mỹ, và phần lớn, 80%, thuộc sở hữu của các nhà vận hành nhỏ lẻ, gọi là “mom-and-pop”, mỗi người sở hữu dưới 10 căn nhà, theo phân tích của Bank of America. Các nhà đầu tư nhỏ hơn, sở hữu từ 10 đến 1.000 nhà, chiếm 17% các chủ nhà cho thuê. Các nhà đầu tư tổ chức lớn hơn, sở hữu hơn 1.000 nhà, chỉ chiếm 3% thị trường nhà cho thuê nhà riêng.

Tuy nhiên, các con số này đang giảm xuống.

Ban đầu, các nhà đầu tư đổ vào thị trường sau khi thị trường thế chấp dưới chuẩn sụp đổ dẫn đến cuộc Đại suy thoái. Giá nhà ở một số thị trường giảm một nửa, và số nhà bị tịch thu tăng vọt. Các nhà đầu tư mua nhà với giá rẻ và biến chúng thành các khoản cho thuê sinh lợi.

Khi thị trường hồi phục, số nhà dành cho người mua để ở ban đầu giảm đi, vì các nhà đầu tư tập trung vào phân khúc đó. Ở một số thành phố, như Atlanta, người mua bình thường không thể cạnh tranh với các nhà đầu tư, thường mang theo tiền mặt. Một số khu phố gần như hoàn toàn do nhà đầu tư sở hữu.

Nhưng đến năm 2022, ngay cả trước khi Trump nhậm chức lần thứ hai, các nhà đầu tư đã bắt đầu rút lui, mua ít nhà hơn, theo Parcl. Việc bán hàng tăng tốc vào cuối năm 2024, với các nhà đầu tư tại Atlanta hiện bán gần hai căn nhà cho mỗi căn họ mua.

Nhận thông tin Property Play trực tiếp qua hộp thư của bạn

Chương trình Property Play của CNBC với Diana Olick đề cập đến các cơ hội mới và đang phát triển cho nhà đầu tư bất động sản, gửi hàng tuần đến hộp thư của bạn.

Đăng ký tại đây để truy cập ngay hôm nay.

Ranh giới tiếp theo

Các nhà đầu tư hiện đang chuyển hướng sang xây dựng để cho thuê.

Phần lớn sự chuyển dịch bán ròng trong vài năm qua là quá trình tự nhiên của việc tái phân bổ vốn, theo ông Rick Palacios, giám đốc nghiên cứu tại John Burns Research and Consulting.

“Giá nhà tăng sau năm 2020, và nhiều nhà đầu tư cho thuê nhà riêng đã bán tài sản trong bối cảnh giá nhà tăng, rồi tái đầu tư vốn vào các dự án xây dựng để cho thuê có lợi suất cao hơn so với việc mua lại với giá rất cao và chi phí vay vốn tăng cao cho các nhà đầu tư,” ông Palacios nói.

Các nhà xây dựng cũng điều chỉnh giá của họ theo thời gian thực, trong khi các nhà bán lại không làm vậy.

“Điều này tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư mua với giá chiết khấu từ các nhà xây dựng,” ông bổ sung.

Invitation Homes đã mua nhà từ các nhà xây dựng như Lennar, nhưng vào tháng 1, công ty này thông báo đã mua lại ResiBuilt Homes, một nhà phát triển xây dựng để cho thuê tại Atlanta, hoạt động ở các thị trường phát triển nhanh ở Đông Nam. ResiBuilt cung cấp khoảng 1.000 nhà mỗi năm, nhưng Invitation Homes dự kiến sẽ mở rộng quy mô đó.

“Một trong những cách hiệu quả nhất để chúng tôi giúp đỡ là bổ sung thêm nhiều nhà hơn vào các thị trường chúng tôi phục vụ,” ông Dallas Tanner, CEO của Invitation Homes, nói trong một cuộc gọi báo cáo lợi nhuận tháng trước với các nhà phân tích. “Trong khi các mối quan hệ hợp tác với các nhà xây dựng đã hỗ trợ nỗ lực này trong nhiều năm, việc mua lại ResiBuilt còn mở rộng hơn nữa và nâng cao khả năng kiểm soát chi phí, chất lượng sản phẩm và tiến độ giao hàng của chúng tôi.”

Trong khi đó, AMH, trước đây gọi là American Homes 4 Rent, đã xây dựng các cộng đồng cho thuê toàn diện trong nhiều năm. Trong báo cáo lợi nhuận quý IV mới nhất, CEO Bryan Smith nói: “Kể từ khi bắt đầu chương trình phát triển từ đầu đến cuối, chúng tôi đã đóng góp hơn 14.000 căn nhà mới xây vào kho nhà ở của quốc gia. Kết quả của chúng tôi trong năm 2025 và dự báo cho 2026 phản ánh sự tập trung liên tục vào việc mở rộng nguồn cung nhà ở quốc gia, nâng cao trải nghiệm cư dân và tạo giá trị cho tất cả các bên liên quan.”