CICC: Điểm chuyển biến của thị trường bất động sản Bắc Kinh, Thượng Hải đang đến gần

Báo cáo của CICC cho rằng, đợt điều chỉnh chu kỳ bất động sản này đã kéo dài hơn bốn năm, kết hợp với những thay đổi gần đây về phía cung và chính sách, CICC cho rằng năm nay giá nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải có khả năng ổn định, ngành bất động sản có thể bước vào giai đoạn tăng dần theo kiểu beta, khuyến nghị nhà đầu tư dựa trên mức độ chấp nhận rủi ro để nắm bắt ba phương án đầu tư sau: 1) phân bổ vào các mục tiêu ổn định có đặc điểm rõ ràng của beta; 2) phân bổ vào các mục tiêu phát triển cấu trúc tăng trưởng của bất động sản, có sản phẩm mạnh, chất lượng tồn kho tốt, cùng các mục tiêu bị định giá chiết khấu sâu và có tiềm năng linh hoạt lớn; 3) một số doanh nghiệp tư nhân trở lại “bàn chơi”, đạt được định giá lại đáng kể trong bối cảnh định giá quá thấp.

Toàn văn dưới đây

CICC: Điểm chuyển biến của thị trường nhà Bắc – Thượng đang đến gần

Nghiên cứu của CICC

Đợt điều chỉnh chu kỳ bất động sản này đã kéo dài hơn bốn năm, kết hợp với những thay đổi gần đây về phía cung và chính sách, chúng tôi cho rằng năm nay giá nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải có khả năng ổn định, ngành bất động sản có thể bước vào giai đoạn tăng dần theo kiểu beta, khuyến nghị nhà đầu tư dựa trên mức độ chấp nhận rủi ro để nắm bắt ba phương án đầu tư sau: 1) phân bổ vào các mục tiêu ổn định có đặc điểm rõ ràng của beta; 2) phân bổ vào các mục tiêu phát triển cấu trúc tăng trưởng của bất động sản, có sản phẩm mạnh, chất lượng tồn kho tốt, cùng các mục tiêu bị định giá chiết khấu sâu và có tiềm năng linh hoạt lớn; 3) một số doanh nghiệp tư nhân trở lại “bàn chơi”, đạt được định giá lại đáng kể trong bối cảnh định giá quá thấp.

Tóm tắt

Tại sao chúng tôi lại cho rằng giá nhà Bắc – Thượng năm nay có khả năng ổn định? Nguyên nhân cốt lõi của đợt điều chỉnh chu kỳ bất động sản này là tồn kho, trong đó tồn kho nhà thứ cấp trực tiếp ảnh hưởng đến định giá biên của nhà ở. Chúng tôi nhận thấy mối liên hệ mạnh mẽ về mặt định lượng giữa chu kỳ tiêu thụ tồn kho nhà thứ cấp và xu hướng giá nhà, nhờ vào việc lượng nhà thứ cấp niêm yết tại Thượng Hải và Bắc Kinh liên tục giảm kể từ nửa cuối năm 2025, hai địa phương này đã gần như trở lại phạm vi có khả năng khiến giá nhà ổn định.

Việc giá nhà Bắc – Thượng ổn định có bền vững không? Chúng tôi nhận thấy việc lượng nhà niêm yết tại hai địa phương giảm không phải do giao dịch tăng tốc, mà do khả năng hoặc ý muốn bán hàng giảm, thể hiện qua việc lượng nhà mới niêm yết giảm, số nhà rút khỏi thị trường tăng, khác hẳn với các đợt chính sách ra đời trước đây và các giai đoạn ổn định giá nhà. Chúng tôi cho rằng đây phần lớn là biểu hiện của việc tồn kho xã hội tự nhiên chạm đáy, nếu khối lượng giao dịch tại hai địa phương có thể duy trì ổn định cơ bản, thị trường đất đai “kiểm soát tăng trưởng” có thể thực hiện hiệu quả, việc tối ưu hóa cung cầu và giữ giá ổn định sẽ mang tính bền vững.

Chính sách gần đây có điểm gì khác so với trước đây? Chúng tôi lưu ý hai điểm: Thứ nhất, chính sách bắt đầu chú trọng vấn đề “giảm tồn kho” từ trên xuống dưới, có thể tiếp tục có tiến triển vượt kỳ vọng trong việc tích trữ nhà ở, ví dụ như thí điểm thu giữ nhà thứ cấp tại ba khu vực của Thượng Hải; thứ hai, việc điều chỉnh giới hạn mua nhà tại Bắc – Thượng dù còn mức độ vừa phải, tương tự các đợt điều chỉnh trước, nhưng trong bối cảnh tồn kho xã hội tại hai địa phương này đã chạm đáy gần đây, có thể trở thành chất xúc tác và tăng tốc kỳ vọng giá nhà bước vào chu kỳ tích cực.

Rủi ro

Nguồn cung đất ở các thành phố trung tâm tăng vượt dự kiến; lượng nhà thứ cấp niêm yết trên thị trường tăng vượt dự kiến; các rủi ro nội sinh và ngoại sinh gây ra sự sụt giảm lớn trong giao dịch nhà ở.