انخفض مستوى رضا الملاك بشكل متزايد، وأصبح تحصيل رسوم الصيانة أكثر صعوبة، حيث أن بعض شركات إدارة العقارات لا تتجاوز نسبة التحصيل فيها 50%، لماذا؟

كانت تُعتبر صناعة إدارة العقارات، التي كانت تُنظر إليها سابقًا على أنها “بقرة حلوب نقدية” في قطاع العقارات، تواجه الآن مشاكل في التمويل.

تشير بيانات مركز أبحاث إدارة العقارات في شركة 克而瑞 إلى أن معدل التحصيل المتوسط لشركات خدمات العقارات (تصنيف الـ500) في البلاد انخفض إلى 71% بحلول عام 2025، مسجلاً تراجعًا مستمرًا على مدى أربع سنوات. أما شركات العقارات المدرجة في السوق فبلغ معدل تحصيلها 78%، في حين أن الشركات الصغيرة والمتوسطة غالبًا ما يكون معدل تحصيلها أقل من 65%، وبعضها انخفض حتى دون 50%.

كما تظهر بيانات مركز أبحاث 中物智库 أن معدل تحصيل رسوم العقارات السكنية لأكبر 100 شركة في عام 2025 انخفض إلى 82.3%، ورضا العملاء عن خدمات العقارات السكنية في القطاع بلغ فقط 73.2 نقطة، وهو أدنى مستوى في السنوات الأخيرة.

وذكر تقرير 中物智库 أن “هذه ليست مجرد تقلبات دورية بسيطة، بل إعلان لنهاية عصر النمو غير المنظم المعتمد على العقارات، والدخول رسميًا في معركة حاسمة تتعلق بإعادة هيكلة القيمة والبقاء على قيد الحياة.”

صعوبة تحصيل رسوم العقارات تتزايد

في 24 فبراير، أرسلت شركة 第一太平融科 لإدارة العقارات (فرع هيفي) المحدودة، قسم هيفي، خطاب اتصال خارجي إلى حي بيشين تياندو في هيفي، موضحة أن “معدل تحصيل رسوم العقارات من قبل الملاك لا يزال منخفضًا، وهناك حالات ديون ملحوظة من السكان المقيمين”، وأن “العمل التجاري للمشروع يعاني من خسائر طويلة الأمد، مما يجعله غير قادر على الاستمرار في تقديم خدمات العقارات، ويؤثر على القرارات التجارية والتشغيلية”، وأن الشركة ستبدأ رسميًا في سحب خدمات العقارات من الحي اعتبارًا من 24 مايو 2026.

وفي بداية هذا العام أيضًا، قدمت شركة Rongchuang للخدمات في تايوان طلبًا رسميًا لانسحابها من إدارة مشروع Tianjin Rongchuang في مدينة جينتشون، المقرر أن تنسحب قبل 30 أبريل 2026، بسبب “خسائر طويلة الأمد تتجاوز قدرة الشركة على الاستمرار”.

وفقًا لمراقبة 克而瑞، يوجد 173 مشروعًا تم سحب خدماتها في عام 2025، منها 64.7% كانت حالات “انسحاب طوعي” أو “عدم التجديد عند انتهاء العقد”. ويعود السبب الرئيسي وراء “الانسحاب الطوعي” إلى انخفاض معدل تحصيل رسوم العقارات، مما يضغط على التدفق النقدي.

قال مسؤول كبير في شركة عقارية رفيعة المستوى لصحيفة 每日经济新闻 (الصحيفة الاقتصادية اليومية): “نواجه حاليًا صعوبة كبيرة في تحصيل رسوم العقارات، ويحدد خصائص المشروع مدى صعوبة التحصيل.” وأوضح أن العقارات القديمة، أو المساكن التي تم تسليمها بعد إعادة التوطين، أو بعض الأحياء ذات الطابع الاستثماري القوي، يكون معدل تحصيل رسومها منخفضًا جدًا، بينما تكون المعدلات أعلى في العقارات التجارية، خاصة تلك التي تم افتتاحها حديثًا وتتمتع بمعدلات إشغال عالية.

وأفاد أن الشركة تفرض معايير إلزامية لمعدلات التحصيل لكل منطقة، ولكن “عندما يكون من الصعب تحقيقها في بعض المشاريع، قد يتم الاعتماد على تشكيل مجموعات لتحقيق المتوسط الإقليمي المطلوب.” وأكد أن الشركة تحسن رضا السكان من خلال أنشطة المجتمع، والفعاليات السكنية، لتحفيز رغبة السكان في الدفع؛ بالإضافة إلى تطوير خدمات ذات قيمة مضافة مثل الخدمات المنزلية، والتجديد، وفحوصات المنازل، وخدمات المرافقة الطبية، والاقتصاد الفردي، لدعم إيرادات المشاريع.

تشير بيانات 克而瑞 إلى أن معدل تحصيل رسوم العقارات في أكبر 500 شركة في البلاد انخفض إلى 71% في عام 2025، وهو تراجع مستمر على مدى أربع سنوات؛ أما شركات العقارات المدرجة فبلغ معدل تحصيلها 78%، في حين أن الشركات الصغيرة والمتوسطة غالبًا ما يكون معدل تحصيلها أقل من 65%، وبعضها انخفض حتى دون 50%.

كما تظهر بيانات 中物智库 أن معدل تحصيل رسوم العقارات السكنية لأكبر 100 شركة في عام 2025 بلغ 82.3% فقط، بانخفاض قدره 2.4 نقطة مئوية عن العام السابق. وإذا نظرنا إلى التاريخ، فإن هذا الرقم أقل بكثير من الذروة التي كانت حوالي 93% في عام 2020، بانخفاض حوالي 10 نقاط مئوية. وهذا يعني أنه حتى الشركات الرائدة في القطاع لم تكن بمنأى عن ضغط التدفق النقدي الناتج عن تراجع رغبة الملاك في الدفع.

وذكر تقرير 克而瑞 أن “صعوبة التحصيل ناتجة عن تداخل ثلاثة عوامل: السياسات، السوق، وسلوك الملاك.” وأشار إلى أن العديد من المناطق أصدرت مؤخرًا سياسات لتحديد أسعار رسوم العقارات الحكومية، وتفرض قيودًا صارمة على رسوم العقارات الأولية للمساكن العادية، وأن بعض الملاك يتبنون موقف “عدم الدفع أو عدم التخفيض” أو “عدم الدفع قبل تحسين الخدمة بشكل واضح”، مما يقلل من رغبتهم في الدفع؛ كما أن سياسات خصم رسوم العقارات للمنازل غير المشغولة زادت من ضغط التحصيل.

وفي الوقت نفسه، فإن توقعات دخل السكان غير مستقرة، وزادت حساسيتهم تجاه النفقات الثابتة مثل رسوم العقارات، مما يؤدي إلى تأخير أو رفض بعض الملاك دفع الرسوم. وقال التقرير إن “اتجاه تراجع معدلات التحصيل في القطاع سيستمر، وسيظل التدفق النقدي واستقرار العمليات تحت ضغط.”

دخول النصف الثاني من المشهد

ليس فقط معدل التحصيل يتراجع، بل أيضًا رضا الملاك.

تشير بيانات 中物智库 إلى أن رضا خدمات العقارات السكنية في القطاع بلغ 73.2 نقطة في عام 2025، بانخفاض قدره 1.4 نقطة عن العام السابق. وارتفعت بشكل ملحوظ شكاوى حول خدمات أساسية مثل الأمن، والتنظيف، والتشجير، والصيانة، حيث أصبحت “الاستجابة غير الفورية، وعدم التوحيد في المعايير، وعدم الحلول الشاملة” من أبرز النقاط التي يشتكي منها الملاك.

وذكر التقرير أن “جودة الخدمة هي الركيزة الأساسية لمعدلات التحصيل، وأن الرضا هو التعبير المباشر عن جودة الخدمة.” وأوضح أن كل عملية تسرب للمياه، وكل توجيه لوقوف السيارات، وكل خدمة تنظيف، تساهم في تراكم أو استهلاك رضا الملاك، مما يؤثر على رغبتهم في الدفع. ولرفع معدلات التحصيل، لا يكفي الاعتماد على التذكير بالدفع فقط، بل يتطلب حل المشكلات التاريخية، وتحسين جودة الخدمة، وزيادة الشفافية في المعلومات.

على سبيل المثال، في حي 东方御府 بمنطقة 河汇 في هانغتشو، ذكرت صحيفة 钱江晚报 أن معدل تحصيل رسوم العقارات في الحي وصل إلى 100% لمدة أربع سنوات متتالية، ويرجع ذلك إلى جهود فريق إدارة العقارات في تحسين جودة الخدمة، من خلال تحسين نظافة البيئة، وصيانة المرافق، مما أكسبهم اعتراف السكان تدريجيًا.

كما أن شركة 碧桂园 للخدمات قامت بدمج الموارد حول حي 阳曲 في منطقة 静安 في شنغهاي، وطرحت خدمات ذات قيمة مضافة، وبنت نموذج إدارة مشترك، مما ساعد هذا الحي القديم الذي يزيد عمره عن 40 عامًا ويكاد لا يتجاوز فيه رسوم العقارات 1 يوان، على تحقيق استدامة تشغيلية “ربحية صغيرة مستدامة”.

أما شركة 万科 للخدمات، فقد طبقت نموذج “التسعير المرن” في عدة مشاريع، منها حي 万科金域学府 في تشونغتشينغ.

ملاحظة: في نهاية عام 2024، اقترحت شركة 万科 للخدمات “التسعير المرن”، حيث قامت بتحديد 158 خدمة أساسية من خلال مراجعة 95 مساحة خدمة و1530 عنصر عمل، لضمان سلامة وامن التشغيل المجتمعي؛ بالإضافة إلى 350 خدمة اختيارية يختارها السكان حسب الحاجة وتكرار الخدمة.

وذكر مركز 中物智库 أن “صناعة إدارة العقارات قد تجاوزت مرحلة الاعتماد على العقارات والنمو غير المنظم، ودخلت بشكل كامل إلى مرحلة التشغيل المستقل والعمل الدقيق.” وأشار إلى أن تراجع الرضا ومعدلات التحصيل هو انفجار متراكم للمشاكل القديمة، وتعبير حتمي عن آلام التحول، وفرصة مهمة للانتقال نحو تطوير عالي الجودة.

وأضاف أن “الفائز في هذا الميدان الجديد لن يكون بالضرورة أكبر شركة من حيث الحجم، بل تلك التي تتقن حل المشكلات القديمة، وتجرؤ على تبني الشفافية في الخدمات، وتستطيع حل التناقضات الكلية على المستوى الدقيق.”

(تنويه: محتوى هذه المقالة وبياناتها للاستخدام فقط كمرجع، ولا تشكل نصيحة استثمارية، ويجب التحقق قبل الاستخدام. يتحمل المستخدم المخاطر الناتجة عن ذلك.)

الصحفي****|郑雨航****

المحرر****|****段炼 高涵 杜恒峰

مراجعة|何小桃

****｜每日经济新闻 nbdnews مقال أصلي｜

حظر إعادة النشر أو الاقتباس أو النسخ أو النسخ المتماثل بدون إذن