أفضل سهمين في العقارات للشراء: مقارنة بين Realty Income و NNN REIT

يجب على المستثمرين الباحثين عن دخل ثابت استكشاف أسهم العقارات، خاصة تلك التي تُنظم كشركات استثمار عقاري (REITs). يفرض نموذج REIT توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين، مما يجعلها جذابة لمحافظ تركز على الأرباح الموزعة. من بين أنواع العقارات المختلفة، واجهت أسهم العقارات الموجهة للبيع بالتجزئة شكوكًا، لكنها أظهرت مرونة ملحوظة.

واجه قطاع REITs للبيع بالتجزئة تحديات كبيرة خلال جائحة كوفيد-19 وخلال الفترة من 2022 إلى 2023، عندما ضغطت ارتفاع أسعار الفائدة على تقييمات العقارات. ومع ذلك، تخبر البيانات السوقية قصة مقنعة: خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، حققت REITs الموجهة للبيع بالتجزئة متوسط عائد قدره 6.9%، وفقًا لـ Nareit. يعكس هذا التعافي سبب إعادة تفكير العديد من المستثمرين في أسهم العقارات كركيزة لاستراتيجيتهم الاستثمارية.

تعافي السوق ومرونة العقارات التجارية للبيع بالتجزئة

تغيرت السردية حول العقارات التجارية بشكل كبير. أثبتت المخاوف من تعطيل التجارة الإلكترونية وارتفاع تكاليف خدمة الديون أنها قابلة للإدارة بالنسبة لأسهم العقارات المُدارة بشكل جيد. الشركات التي حافظت على اختيار المستأجرين بشكل منضبط والتفاوض على العقود بشكل فعال تمكنت من الصمود أمام الانكماشات الاقتصادية. يوفر البيئة الحالية فرصًا مغرية لأولئك الذين يستكشفون أسهم العقارات للشراء.

Realty Income: العملاق الراسخ في أسهم العقارات

تدير شركة Realty Income (NYSE: O) واحدة من أكثر محافظ الأسهم العقارية تنوعًا، مع أكثر من 15,500 عقار تدر حوالي 80% من دخل الإيجار من المستأجرين التجاريين. تشمل قاعدة مستأجريها أسماء معروفة مثل Dollar General و Walgreens و Home Depot و Walmart، مما يوفر استقرارًا عبر الدورات الاقتصادية.

تحافظ الشركة على معدل إشغال بنسبة 98.7% ونجحت في تجديد العقود بأسعار أعلى بنسبة 3.5% خلال عام 2025. وصل صافي التدفقات النقدية المعدلة من العمليات (AFFO) لكل سهم إلى 1.09 دولار، مسجلًا زيادة بنسبة 2.9% على أساس سنوي. تتوقع الإدارة أن يتراوح AFFO لعام 2025 بين 4.25 و4.27 دولارات لكل سهم، مما يغطي بشكل مريح الأرباح الموزعة السنوية البالغة 3.23 دولارات للسهم.

تم رفع الأرباح الشهرية — التي زادت في أكتوبر إلى 0.2695 دولار للسهم — بشكل ربع سنوي لأكثر من 30 عامًا منذ طرحها للاكتتاب العام في 1994. يبلغ العائد على الأرباح حاليًا 5.7%، مما يجذب المستثمرين الباحثين عن الدخل. الاعتبار الرئيسي لأسهم العقارات بحجم Realty Income هو محدودية النمو؛ إذ يصبح من الصعب بشكل متزايد شراء عقارات تؤثر بشكل كبير على الأداء عندما تمتلك بالفعل أكثر من 15,000 عقار.

NNN REIT: أسهم عقارية مركزة مع إمكانات نمو

تدير شركة NNN REIT (NYSE: NNN) حوالي 3,700 عقار عبر قطاعات البيع بالتجزئة بما في ذلك المتاجر الصغيرة، وخدمات السيارات، ومراكز الترفيه العائلية. على الرغم من أنها أصغر من Realty Income، إلا أن هذا النهج المركز يوفر مزايا واضحة بين أسهم العقارات.

حققت الشركة معدل إشغال بنسبة 97.5% في الربع الثالث من 2025، وارتفع AFFO لكل سهم من 0.84 إلى 0.86 دولار. تمتد تاريخ توزيعاتها للأرباح على مدى 36 عامًا، مع زيادة في أغسطس 2025 بنسبة 3.4% إلى 0.60 دولار للسهم. تتوقع الإدارة أن يتراوح AFFO للسنة كاملة بين 3.41 و3.45 دولارات لكل سهم، مما يوفر تغطية قوية للأرباح الموزعة.

وبعائد أرباح يبلغ 5.9%، تقدم NNN REIT دخلًا أعلى قليلاً من منافستها الأكبر. والأهم من ذلك، أن حجم هذه الأسهم العقارية الأصغر يمنحها ميزة النمو — إذ لا تزال الاستثمارات الجديدة في العقارات يمكن أن تسرع بشكل كبير من التطوير. تميز هذه الخاصية NNN REIT عند مقارنة أسهم العقارات من حيث الدخل وإمكانات التقدير.

تقييم أسهم العقارات: مقارنة المقاييس الرئيسية

كلا الشركتين تظهران تفوقًا في بيئات البيع بالتجزئة العدائية من خلال الاستثمار في مستأجرين مقاومين للركود. وتختلف ميزاتهما التنافسية بشكل طفيف: Realty Income تركز على التنويع والقياس، بينما تركز NNN REIT على التعرض المركز مع سرعة نمو أعلى.

عوائد الأرباح قريبة جدًا (5.7% مقابل 5.9%)، وكلاهما يحافظ على سجل زيادات في التوزيعات يتجاوز الثلاثين عامًا. من حيث جودة المستأجرين، كلاهما يحافظ على معدلات إشغال عالية واقتصاديات تجديد عقود قوية.

أي أسهم عقارية يجب شراؤها؟

يعتمد الاختيار بين هاتين الشركتين على فلسفة الاستثمار. Realty Income تجذب من يفضلون الاستقرار، التنويع، وسجل شركة REIT ناضجة ذات بنية تحتية راسخة. محفظتها الضخمة تحد من المخاطر الجانبية لكنها تحد أيضًا من النمو السريع.

أما NNN REIT فهي مناسبة للمستثمرين الذين يرضون بقليل من التنويع مقابل تعرض مركز على البيع بالتجزئة وآفاق نمو أفضل. لقد وضعت استراتيجيتها الصارمة في اختيار العقارات وضعًا مميزًا مع استمرار اتجاهات الاندماج في العقارات التجارية.

بالنسبة لمعظم المستثمرين الذين يستكشفون أسهم العقارات للشراء الآن، يعتمد الاختيار على ما إذا كنت تقدر موقع Realty Income الراسخ وخصائصه الدفاعية أو تفضل مسار نمو NNN REIT وعائدها الأعلى. كلاهما يمثل استثمارًا عقاريًا عالي الجودة يستحق النظر ضمن استراتيجية استثمار تركز على الأرباح الموزعة.