اقتراح إطلاق "حزمة هدايا دعم فائدة القروض العقارية"، وهكذا قال ممثلو وأعضاء المؤتمرات حول سوق العقارات

خلال الدورة السنوية لمجلس الشعب الوطني هذا العام، أصبحت عبارة “دعم قروض الرهن العقاري” من الكلمات الأكثر تداولًا بين النواب والممثلين.

اقترحت نائبة المجلس الوطني السياسي، رئيسة مجموعة شيانغ جيانغ، زهاي ميينغ، استبدال خفض الفائدة الشامل بتوجيه دعم مالي موجه من الحكومة، مع تقديم دعم بنسبة 50-75 نقطة أساس على قروض السكن الأول؛ كما اقترح نائب البرلمان، رئيس مجلس إدارة شركة 58.com، ياو جينزو، إدراج فوائد قروض السكن الجديدة ضمن البنود الخاصة بخصم الضرائب على الدخل الشخصي.

في السنوات الأخيرة، أطلقت العديد من المناطق في البلاد سياسات لدعم قروض الرهن العقاري، بما في ذلك دعم قروض صندوق التوفير، ودعم فئات معينة من المواهب والأسر ذات الظروف الصعبة، بالإضافة إلى تقديم دعم خاص للأزواج الذين يسجلون زواجهم لأول مرة، بناءً على حجم القرض.

ويعتقد الخبراء أن سياسات دعم قروض الرهن العقاري تساهم في تعزيز ثقة السوق، ومن المتوقع أن تتبع خطوات “دفع من الأعلى إلى الأسفل، وتطبيق سياسات محلية حسب المدينة” بشكل تدريجي، مع إعطاء الأولوية للمستفيدين من قروض السكن الأولى، وبدء التجربة في مدن ذات أسعار عالية، وأسعار فائدة مرتفعة، وعائدات إيجارية منخفضة بشكل كبير، مع توسيع السياسات لاحقًا بناءً على النتائج والقدرة المالية.

صوت القطاع العقاري خلال جلسات المجلس

خلال الدورة السنوية لمجلس الشعب الوطني لعام 2026، استمرت المناقشات حول السياسات المتعلقة بالقطاع العقاري بشكل مكثف.

وبشكل عام، تركزت اقتراحات النواب والممثلين هذا العام على ثلاثة محاور رئيسية. الأول هو استقرار السوق، من خلال أدوات مثل دعم الفائدة الموجه من الحكومة، وخصم الضرائب على الدخل، وتقليل الضرائب والرسوم على المعاملات، بهدف خفض تكاليف شراء المنازل للفئات الضرورية والمرتفعة الجودة. الثاني هو تحسين العرض، من خلال العمل على جانبي “الحد من الزيادة” و"إدارة المخزون". الثالث هو تنشيط التداول، عبر توحيد نظام تذاكر الإسكان، ومعايير “نقل الرهن مع الضمان”، وغيرها من الأنظمة، لتحفيز سلسلة استبدال المنازل.

ومن بين السياسات التي حظيت باهتمام النواب والسوق مرة أخرى، سياسة “دعم قروض الرهن العقاري”.

وفي هذا العام، اقترحت نائبة المجلس الوطني السياسي، رئيسة مجموعة شيانغ جيانغ، زهاي ميينغ، أن الأساس الذي يقوم عليه تعافي الاقتصاد الصيني لا يزال بحاجة إلى تعزيز، وأن التنمية الصحية والمستقرة للسوق العقارية يمكن أن توفر الثقة والدفع للاقتصاد.

ولتحقيق ذلك، اقترحت تحسين إدارة الطلب، واستقرار توقعات أسعار العقارات، وتنفيذ تجارب مرحلية في مدن رئيسية تتضمن “تقديم قسائم استهلاكية عند شراء المنازل”، حيث يتم توزيع قسائم خصم على الأجهزة المنزلية والسيارات وغيرها من السلع الاستهلاكية بنسبة من قيمة الشراء؛ بالإضافة إلى استكشاف رفع سقف خصم فوائد قروض الرهن العقاري ضمن بند خصم الضرائب على الدخل الشخصي، بهدف تنشيط الاستهلاك مباشرة.

كما شددت على تعزيز الدعم المالي، وتخفيف الأعباء عن المواطنين والشركات. من ناحية الطلب، يتم استبدال خفض الفائدة الشامل بدعم موجه من الحكومة، مع اقتراح دعم قروض السكن الأولى بنسبة 50-75 نقطة أساس، مع إضافة 20-25 نقطة أساس للعائلات ذات الأطفال المتعددين، و50 نقطة أساس لدعم القروض القائمة، بهدف تقليل عبء سداد القروض المنزلية، وتحفيز الاستهلاك.

واقترح ياو جينزو، نائب البرلمان ورئيس مجلس إدارة شركة 58.com، أن سوق “بيع القديم وشراء الجديد” في مرحلة حاسمة، وتحتاج إلى دفع قوي من السياسات، من خلال خفض عتبة الدخول وتكاليف المعاملات، لتنشيط سوق العقارات المستعملة، وتسهيل عملية استبدال المنازل بين العقارات الجديدة والمستعملة.

وبالتحديد، اقترح إدراج فوائد قروض السكن الجديدة ضمن بند خصم الضرائب على الدخل الشخصي. ويشمل نطاق الخصم فوائد القروض التجارية وقروض صندوق التوفير التي يشتريها الممول أو زوجته داخل الصين؛ مع خصم ثابت قدره 3000 يوان شهريًا، لمدة لا تتجاوز 240 شهرًا.

ويعتقد يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في شنغهاي، أن اقتراحات النواب والممثلين تستجيب لنقاط الألم في السوق الحالية، مثل قيود القدرة على الدفع لفئات معينة مثل المواطنين الجدد والأسر ذات الأطفال المتعددين. ومن خلال اقتراحاتهم، يُمكن تقليل تكاليف امتلاك العقار للمشترين، وتنشيط سلسلة استبدال “بيع القديم وشراء الجديد”.

وبالإضافة إلى المقترحات على المستوى الجزئي، قال نائب رئيس مجموعة نيونشوين، لي يونغهاو، إن القطاع العقاري هو ركيزة مهمة للاقتصاد الوطني، وأنه على الرغم من التعديلات العميقة التي شهدها القطاع في السنوات الأخيرة، إلا أن السياسات التي تتبع أسلوب “ضغط معجون الأسنان” لم تحقق النتائج المرجوة. لذا، يقترح إصدار مجموعة من السياسات القوية بشكل مركزي، وتنسيق العمل بين قطاعات التمويل والضرائب والإسكان والتنمية الحضرية.

تجارب مدن متعددة في تطبيق دعم قروض الرهن العقاري

وفيما يخص سياسة “دعم قروض الرهن العقاري”، قامت العديد من المدن في الصين بتجارب محلية وفق ظروفها.

في 2 مارس، أصدرت نانتشون إجراءات للحفاظ على زيادة معدل المواليد، وأشارت ضمنها إلى دعم قروض الرهن العقاري. وفقًا للسياسة الجديدة، تقدم نانتشون دعمًا ماليًا لمرة واحدة بنسبة 1% من حجم القرض للزوجين اللذين يسجلان زواجهما لأول مرة في المدينة، مع حد أقصى لقيمة القرض المدعوم 20 ألف يوان.

وهذا يعني أن الشباب الذين يتزوجون ويشترون منزلًا في نانتشون، ستساعد الحكومة في تحمل جزء من فوائد القرض.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للأسر التي تنجب طفلين أو ثلاثة أطفال، وتسجل مواليدها الجدد في نانتشون بين 1 يناير 2026 و31 ديسمبر 2028، أن تحصل على دعم لشراء منزل بقيمة 5 أو 10 آلاف يوان على التوالي، ويمكن أن تتراكم حتى تصل إلى 15 ألف يوان.

وفي السابق، أصدرت مقاطعة فوجيان على مستوى المقاطعة توجيهات تشجع فيها الحكومات المحلية على تنفيذ سياسات مؤقتة لدعم شراء المنازل وقروض الرهن العقاري وفقًا لظروفها الخاصة. وذكرت “آراء لتعزيز استقرار سوق العقارات” أن دعم مختلف فئات المواهب من خلال دعم شراء المنازل، أو دعم القروض، هو أحد الوسائل لتلبية احتياجات السكن.

ووفقًا لإحصائيات شركة Dongwu Fixed Income، منذ نهاية عام 2023، أطلقت العديد من المناطق في البلاد سياسات لدعم قروض الرهن العقاري، وتتنوع أشكال الدعم بين “نسبة ثابتة من الدعم” و"مساعدات نسبة الفائدة"، بالإضافة إلى دعم موجه من قبل شركات التطوير العقاري كإضافة للسوق.

ويُعد الدعم بنسبة ثابتة من حجم القرض هو النموذج الأكثر انتشارًا، حيث تطبق مدن مثل تشانغتشون و ووهان دعمًا بنسبة 1% من قيمة القرض الأصلي؛ بينما تعتمد نانجينغ سياسة تصنيفية، حيث تقدم دعمًا مختلفًا حسب مساحة المنزل، مع حد أقصى 2% من قيمة القرض للمساكن التي تقل عن 90 مترًا مربعًا.

وتستخدم بعض المناطق أيضًا دعمًا بنسبة مئوية من فوائد القرض، خاصة في الحالات التي تتطلب تحفيزًا طويل الأمد أو دعمًا دقيقًا لفئات معينة، مثل يوتشون، التي تعتمد دعمًا بنسبة مئوية من سعر الفائدة، مع تحديد نسب مختلفة حسب مستوى الكفاءات، مع حد أقصى للمبالغ.

ويعتقد خبراء شركة Dongwu Fixed Income أن دعم قروض الرهن العقاري يمكن أن يركز بشكل دقيق على مراحل معينة من السوق، مع تحقيق أهداف متعددة، ويساعد على تعزيز ثقة السوق، واستقرار التوقعات. وتظهر اللوائح المحلية عادةً قيودًا واضحة على الوقت، والحدود القصوى، وشروط الدعم، مما يعكس خصائص “الريّ الدقيق، والسيطرة المالية، والحوافز قصيرة الأمد”.

وبالإضافة إلى السياسات الرسمية، أطلقت بعض المشاريع العقارية برامج دعم سوقية.

على سبيل المثال، مشروع Xinsheng Yincui في مدينة Xuzhou، الذي يقدم دعمًا بنسبة 1-1.3% على أساس سعر الفائدة الحالي للقروض التجارية (3.05%)، مع فترة دعم تصل إلى 30 سنة. ومشروع Taoli Chunfeng في Nantong، الذي يقدم دعمًا بنسبة 1% على أساس سعر الفائدة نفسه، مع فترة دعم أيضًا 30 سنة.

ويشير خبراء Dongwu Fixed Income إلى أن الدعم الموجه من قبل الشركات العقارية، كنوع من الدعم السوقي، هو مبادرة ذاتية من قبل الشركات، وتتحمل الشركات كامل التكاليف، ويُعد بمثابة خصم على سعر البيع، ويعتمد مستوى الدعم، ومدته، وقدرة التنفيذ على الحالة المالية والائتمانية للشركة، ولا يتمتع بخصائص السياسات العامة أو الاستقرار.

وبشكل عام، ترى شركة Dongwu Fixed Income أن دعم قروض الرهن العقاري هو نوع من دعم التكاليف من جانب الطلب، ولا يمكنه بمفرده حل المشكلات الأساسية في سوق العقارات، مثل أسعار الأصول، وديون الشركات، والاختلالات الهيكلية بين العرض والطلب. وحتى مع تحديد نطاق الدعم، فإن العبء المالي على الحكومة لا يزال كبيرًا، وسياسات “الكل أو لا شيء” على مستوى البلاد غير واقعية.

لذا، من المتوقع أن تتبع السياسات المستقبلية نهجًا تدريجيًا، حيث يتم الدفع من الأعلى إلى الأسفل، وتُطبق السياسات حسب المدينة، مع إعطاء الأولوية للمستفيدين من قروض السكن الأولى، وبدء التجربة في مدن ذات أسعار عالية، وأسعار فائدة مرتفعة، وعائدات إيجارية منخفضة، مع توسيع السياسات لاحقًا لتشمل الطلبات التحسينية أو القروض القائمة ذات الوضع الخاص، بناءً على النتائج والقدرة المالية.

وتشير مؤسسة China Index Academy إلى أن توجهات السياسات العقارية في عام 2026 ستظل تركز على تقليل عتبة الدخول، وخفض تكاليف الشراء، وزيادة الرغبة والقدرة على الشراء، من خلال تحسين السياسات التقييدية في المدن المركزية، وخفض أسعار الفائدة على القروض، وتقليل رسوم الوساطة، وزيادة خصم فوائد القروض على الضرائب، وتقديم دعم قروض الإسكان.

(المقال من First Financial)