Interview avec Jiang Wanrong, membre du Comité national de la Conférence consultative politique du peuple chinois et ancien vice-ministre du ministère de la Construction et de la Gestion du Logement : proposer d'émettre rapidement le « Règlement de gestion des ventes de logements », promouvoir progressivement la vente de logements achevés et élever les seuils de prévente des logements commerciaux

Chaque journaliste du quotidien économique | Li Biao Zhang Rui Éditeur du quotidien économique | Dong Xing Sheng

Les problèmes de logement concernent chaque famille.

Le 5 mars, le très attendu « Rapport sur le travail du gouvernement » a proposé de se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier. En appliquant des politiques différenciées selon les villes pour contrôler la croissance, désengorger le stock, améliorer l’offre, explorer divers canaux pour dynamiser le stock de logements existants, et encourager l’acquisition de logements existants principalement pour le logement social. Approfondir la réforme du système de fonds de logement accumulés. Optimiser l’offre de logements sociaux, accélérer la rénovation des bâtiments anciens.

Par ailleurs, promouvoir de manière ordonnée la construction de « bons logements » sûrs, confortables, verts et intelligents, en mettant en œuvre des projets d’amélioration de la qualité des logements et de la qualité des services de gestion immobilière. Renforcer le rôle du système de liste blanche pour garantir la livraison des logements, prévenir les risques de défaut de paiement. Poursuivre en profondeur la construction d’un cadre institutionnel et de politiques complémentaires pour de nouveaux modèles de développement immobilier.

Comment comprendre le nouveau modèle de développement immobilier ? Quelles sont ses caractéristiques principales ? Quelles recommandations pour la construction du cadre institutionnel et des politiques complémentaires ? Sur ces questions, lors de la session nationale des deux sessions, le journal « Daily Economic News » (ci-après NBD) a interviewé le député de la 14e Assemblée nationale consultative du peuple, ancien membre du comité du parti et vice-ministre du Ministère du logement et des villes et campagnes, Jiang Wanrong.

Depuis qu’il a rejoint le ministère de la Construction en 1988, Jiang Wanrong a œuvré près de 40 ans dans le secteur du logement et de la construction. Il a été directeur du département de l’immobilier, puis vice-directeur du département du logement et de l’immobilier, et après la création du ministère en 2008, il a longtemps dirigé le service clé de la régulation du marché immobilier — le Service de la régulation du marché immobilier —, ce qui lui donne une connaissance approfondie des mécanismes et des enjeux du marché immobilier. En 2019, nommé vice-ministre, il a supervisé la garantie du logement, la régulation du marché immobilier, jusqu’à son départ prévu en 2025.

Lors de l’entretien, Jiang Wanrong a exprimé ses opinions sur la proposition qu’il a soumise. Il a déclaré que face à la mutation du marché où près de la moitié des transactions concernent des logements d’occasion, il est urgent de perfectionner la réglementation légale des transactions sur le stock immobilier au niveau national. À cette fin, il recommande que le département législatif du Conseil d’État inscrive le « Règlement sur la gestion de la vente de logements » dans le calendrier législatif, pour une adoption rapide ; en renforçant le système de vente des logements commerciaux, en établissant des dispositifs d’information et de déclaration en ligne, etc., pour consolider la base juridique du « nouveau modèle de développement immobilier ».

Recommandation d’inscrire rapidement le « Règlement sur la gestion de la vente de logements » dans le calendrier législatif

NBD : Le rapport de cette année mentionne la poursuite de la construction du cadre institutionnel et des politiques complémentaires pour le développement du nouveau modèle immobilier. Pouvez-vous nous expliquer votre compréhension de ce modèle, notamment en ce qui concerne le système de vente ?

Jiang Wanrong : Le 20e Congrès du Parti a proposé d’accélérer l’établissement d’un système de logement à plusieurs acteurs, avec une offre multiple, une garantie par divers canaux, et une coexistence de la location et de l’achat. Le « Rapport sur le 14e plan quinquennal » adopté lors du 4e plénum du 20e Comité central a suggéré d’accélérer la construction d’un nouveau modèle de développement immobilier, en améliorant les systèmes fondamentaux de développement, de financement et de vente des logements commerciaux.

Actuellement, la relation entre l’offre et la demande de logements en Chine évolue. En 2025, près de 45 % des transactions seront des logements d’occasion, et dans plusieurs villes comme Pékin et Shanghai, le volume des transactions de logements d’occasion dépasse celui des logements neufs. La structure traditionnelle, centrée sur la vente de logements neufs, évolue vers une coexistence de logements neufs et d’occasion. Cependant, je pense que la réglementation légale concernant le marché des logements existants reste insuffisante.

Dans le domaine de la vente de logements neufs, il existe aussi des problèmes tels que la surveillance financière insuffisante, l’asymétrie d’informations, la non-conformité des transactions, et des risques de livraison. Certaines entreprises de développement immobilier détournent illégalement des fonds de transaction, empêchant la livraison à temps des logements, ce qui suscite une forte attention sociale ; d’autres font de la publicité mensongère, diffusent de fausses informations sur l’évolution des prix, manipulent ou colludent pour faire monter artificiellement les prix, ou dissimulent délibérément des défauts majeurs, portant atteinte au droit à l’information des consommateurs, ce qui engendre des conflits sociaux.

Actuellement, la législation immobilière principale comprend la Loi sur la gestion immobilière urbaine, le « Règlement sur la gestion du développement et de l’exploitation immobilière urbaine », le « Règlement sur la location de logements » et le « Règlement sur la gestion de la propriété », mais ces règlements, qui régissent la vente de logements à grande échelle, sont des règlements sectoriels de faible niveau de hiérarchie et disposent de sanctions insuffisantes.

Conformément aux exigences de la réforme, en 2017, le Ministère du logement et des villes et campagnes a rédigé un « Règlement sur la gestion de la location et de la vente de logements (version provisoire) » soumis à consultation publique. Suite aux avis recueillis, ce règlement a été divisé en deux : le « Règlement sur la location de logements » et le « Règlement sur la gestion de la vente de logements ». Le « Règlement sur la location » a déjà été publié, et il est recommandé que le Conseil d’État inscrive rapidement le « Règlement sur la gestion de la vente » dans le calendrier législatif pour une adoption rapide.

Recommandation : promouvoir progressivement la vente de logements existants et renforcer la régulation stricte de la prévente des logements

NBD : Si le « Règlement sur la gestion de la vente de logements » pouvait être adopté rapidement, quels aspects spécifiques de sa conception institutionnelle devraient être renforcés pour réguler le marché de la vente de logements et protéger les droits des parties ?

Jiang Wanrong : Je pense que cela peut se faire en plusieurs points :

Premièrement, élargir le champ de la législation pour répondre aux besoins juridiques de la phase de qualité améliorée du stock immobilier. En adaptant la réglementation aux nouvelles évolutions du marché, intégrer la transaction des logements existants dans le champ d’application du règlement, tout en améliorant simultanément les systèmes pour la transaction des logements existants et neufs, en établissant un cadre juridique complet pour la vente des logements.

Deuxièmement, renforcer le système de vente des logements commerciaux, en réglementant l’ordre du marché. Promouvoir progressivement la vente d’appartements existants, améliorer le système d’enregistrement des ventes en l’état, renforcer la surveillance des fonds de prévente, en limitant leur utilisation aux seuls projets en cours de construction, et en assurant leur versement selon l’avancement des travaux.

Troisièmement, établir un système d’authentification réelle pour garantir la véracité des transactions. Les vendeurs, acheteurs, agents immobiliers et leurs personnels, lors de la publication d’informations sur la vente ou l’achat, la conclusion de contrats ou leur enregistrement en ligne, doivent utiliser leur vrai nom ou dénomination, leur numéro d’identité ou autres informations d’identification.

Quatrièmement, instaurer un système de divulgation d’informations pour rendre la transaction transparente. Les promoteurs doivent divulguer les informations relatives à l’autorisation de prévente ou à l’enregistrement en cours, ainsi que la localisation, le prix, la superficie, les hypothèques sur les projets en construction, etc. Les vendeurs de logements existants doivent divulguer leur état naturel, leur propriété, leurs hypothèques, autres restrictions, et principales informations influant sur le prix. Les autorités de gestion des transactions immobilières doivent publier les informations sur la vente des logements, la vérification des logements existants, et la régulation sectorielle.

Cinquièmement, établir un système d’enregistrement en ligne pour renforcer la supervision gouvernementale. Renforcer la plateforme de gestion des transactions immobilières, créer une base de données unifiée, améliorer la gestion des informations de base, l’enregistrement en ligne, la surveillance des fonds, la vérification des acteurs, la divulgation d’informations, et le suivi statistique. Les ventes de logements par les promoteurs, les agences immobilières, ou les ventes autonomes doivent être enregistrées en ligne via cette plateforme. Il est recommandé d’utiliser des modèles de contrats types pour la vente, élaborés par les autorités de gestion des transactions en collaboration avec celles de la supervision du marché.

Sixièmement, établir un système de livraison des logements pour améliorer la qualité de la livraison. Les promoteurs doivent livrer les logements conformes aux conditions contractuelles dans les délais. Lorsqu’un logement témoin est présenté, il doit être précisé si la qualité, l’équipement et la décoration du logement livré correspondent à ceux du modèle. En l’absence de telles précisions, le logement livré doit correspondre au modèle.

Septièmement, instaurer un système de gestion de la crédibilité pour renforcer l’intégrité sectorielle. Mettre en place un mécanisme de récompenses et de sanctions conjointes pour la confiance et la mauvaise foi dans le secteur immobilier, en reliant le dossier de crédit des acteurs à leurs activités de vente, de financement, de crédit et de crédit de référence, et en publiant ces informations en temps utile.

En résumé, promouvoir à toutes les étapes la construction de « bons logements »

NBD : La construction de « bons logements » a été inscrite pour la deuxième année consécutive dans le rapport sur le travail du gouvernement. Quelles actions principales le ministère du logement et des villes et campagnes a-t-il entreprises cette année dans ce domaine ?

Jiang Wanrong : Pour répondre aux nouvelles attentes du public concernant « de bons logements », le ministère a maintenu une collaboration multi-acteurs — gouvernement, entreprises, société civile — en agissant sur cinq axes : normes, conception, matériaux, construction, maintenance.

Source : Journaliste Chen Li, NBD

Plus précisément, d’abord en renforçant les normes. En mars dernier, le ministère a publié la norme nationale obligatoire « Normes pour les projets résidentiels », qui améliore la qualité des logements en augmentant la hauteur sous plafond, en renforçant l’isolation phonique des murs et des planchers, en élargissant les passages des portes et des salles de bain, en adaptant le chauffage et la climatisation selon les zones climatiques, etc., sur 14 aspects. En décembre, il a publié « Avis sur l’amélioration de la qualité des logements » pour définir les objectifs et priorités du développement des « bons logements », renforcer la coordination des travaux et intensifier la promotion.

Ensuite, en insistant sur la conception. L’année dernière, le ministère a organisé le concours national de conception de « bons logements », sélectionnant plus de 80 projets parmi près de 2000 propositions, incluant la conception de nouveaux logements et la rénovation de vieux bâtiments, guidant les designers et étudiants universitaires à créer des logements variés, innovants, optimisant chaque mètre carré pour une utilisation maximale et une valeur accrue.

Troisièmement, en améliorant les matériaux. Accélérer la recherche et le développement de nouveaux matériaux de construction, via des appels à projets, pour plus de 50 types de matériaux, en améliorant leur isolation, étanchéité, résistance à l’eau, respect de l’environnement. Par ailleurs, encourager la croissance verte dans le secteur, en explorant l’utilisation des technologies et équipements innovants comme l’Internet, les capteurs, etc.

Quatrièmement, en innovant dans la construction. Exploiter pleinement le rôle des entreprises, encourager les grandes entreprises à développer des systèmes de construction « 6633 » (six non, six prévention, trois économies, trois indispensables), « 365 » (trois usages, six qualités, cinq soutiens). Promouvoir massivement la construction intelligente, verte, et la préfabrication, pour améliorer la qualité des projets.

Enfin, en renforçant la maintenance. D’une part, accélérer la mise en place de mécanismes pour l’inspection de sécurité des bâtiments, le fonds de sécurité, et l’assurance qualité. D’autre part, améliorer la gestion de la qualité par la mise en œuvre d’actions pour la qualité des services de gestion immobilière, en explorant des modes combinant « gestion immobilière + services de vie », pour répondre aux préoccupations quotidiennes des citoyens et créer des foyers plus chaleureux.

Intégrer l’intelligence artificielle, l’Internet des objets et autres nouvelles technologies dans les foyers et les bâtiments

NBD : Le rapport évoque la promotion ordonnée de la construction de « bons logements » sûrs, confortables, verts et intelligents. Sur quels aspects le ministère du logement et des villes et campagnes devrait-il concentrer ses efforts ?

Jiang Wanrong : La construction de « bons logements » est désormais une réalité, une aspiration collective. La prochaine étape consiste à continuer à renforcer cette dynamique, pour offrir aux citoyens des espaces de vie de haute qualité.

Plus précisément, d’abord en réalisant des projets d’amélioration de la qualité. En appliquant concrètement les « Avis du ministère sur l’amélioration de la qualité des logements », en poursuivant sur les axes de normes, conception, matériaux, construction, maintenance, en établissant des systèmes de soutien et des mécanismes de travail. En élaborant et diffusant un « Guide de la construction de bons logements », en promouvant les résultats du concours de conception, pour guider efficacement la pratique, en construisant de nouveaux logements « bons » et en rénovant progressivement les anciens selon des méthodes scientifiques, afin de répondre aux besoins variés de la population.

Source : Médias du journal, Chen Li

Ensuite, en renforçant la recherche technologique. En déployant des projets technologiques pour répondre aux divers besoins résidentiels, en développant des technologies clés pour améliorer la qualité des logements, en créant un réservoir de résultats technologiques dans le secteur, en recueillant et diffusant des techniques innovantes pour le bénéfice du public, pour soutenir la construction de logements abordables et de haute qualité.

Par ailleurs, en faisant évoluer la chaîne industrielle du logement. En utilisant la construction de « bons logements » pour ouvrir de nouvelles voies de transformation industrielle. En choisissant des régions avec une base solide, en créant des clusters industriels dans les matériaux, la décoration, l’ameublement, l’électroménager, etc., et en encourageant les entreprises de développement immobilier et de construction à se transformer en intégrateurs de « bons logements », en innovant dans les produits et services. En exploitant pleinement le potentiel des scénarios d’application technologique dans le logement, notamment l’intelligence artificielle et l’Internet des objets, pour intégrer ces technologies dans les foyers et les bâtiments, et réaliser leur application commerciale.