広深の不動産市場に「小さな春」が到来？中古住宅の成約件数が新築を大きく上回り、一部の「掘り出し物件」の成約期間が1週間以内に短縮

3月は伝統的に不動産市場の繁忙期であり、「金三銀四」の実りは年間市場の動向に直結しています。

2026年の春、広州と深圳は春節休暇後の取引低迷期を脱し、見学数と成約数が同時に回復し、市場の暖かさが次第に広がっています。

《每日経済ニュース》の記者（以下「毎経記者」）は一部の物件や仲介店舗、複数の調査機関を訪問し、今回の広深「小陽春」現象が実質的に到来したことを確認しました。同時に、市場の論理も大きく変化しています。人気のある小区の「笋盘」（価格が同エリア・同タイプの物件より明らかに安く、コストパフォーマンスの高い物件）が徐々に消えつつあり、掲載物件の売主との値下げ交渉の余地も狭まっています。

特に、広州と深圳は二手住宅のリードを見せており、この「小陽春」回復の主力となっています。一方、新築市場は全体として大きく二極化しています。深圳の新築供給量は今年に入り前年比で減少傾向にあり、広州のコアエリアの高級住宅は好調を維持し、必要な住宅は値引きによる販売促進を続けています。言い換えれば、一・二手市場の構図が逆転し、供給側の構造が再編されていることが、この「小陽春」の最も顕著な特徴です。

深圳宝安新安地区の販売中の物件販売所 画像出典：毎経記者 陳榮浩撮影

二手住宅が「小陽春」の旗を掲げる

今回の広深不動産市場の「小陽春」は、二手住宅が主導権を握り、市場の基本的な論理が書き換えられています。

データと実感の両面から、二手住宅が回復の主導を担っています。

深圳の二手住宅は早期に市場を牽引し、今回の回復の中心的エンジンとなっています。樂有家の調査によると、春節後の二手住宅の契約件数は前月比132％増となり、2024年3月末以来の最高値を記録しました。2026年2月時点で、深圳の二手住宅の平均成約価格は6.2万元/平方メートルに回復しています。

画像出典：深圳樂有家研究センター

貝殻研究院のデータも同様に明快で、3月2日～8日の間に深圳の二手住宅の契約件数は前週比118％増となり、3月8日の1日あたりの成約量は過去一年で最高を記録し、2週間連続で増加しています。

さらに、市場の感情も同時に改善しています。深圳貝殻研究院が発表した最新の調査データによると、今年2月の提携店舗の二手住宅の掲載物件数は前年同期比3.3％減少し、非合理的な売却が明らかに減少しています。市場は徐々に「期待の強化→供給の最適化→価格の安定」へと良い循環に入っています。

画像出典：貝殻研究院

「今、優良な学区物件や低総額で高賃料収益の物件の回復が最も顕著です。例えば、私たちの地区の荔園本部学区の物件、園岭花園の83平方メートルの3LDKは、荔園本部と紅嶺中学に対応しているため、休暇後の相談や成約が明らかに増えました」と、3月14日午後、深圳福田区の園岭地区の経験豊富な仲介者劉安颖は毎経記者に語りました。

劉安颖は、現在の二手市場の「笋盘」の成約スピードは短縮されており、場合によっては一週間も経たずに売買が成立していると述べています。「福田の翰嶺院の例では、約108平方メートルの大きな三LDKの物件で、売主の掲載価格は一般的に820万元以上ですが、最低価格は約755万元まで下がることもあります。売主が急いで売りたい場合、約一週間で成約することもあります」と劉安颖は言いました。

深圳羅湖翠竹地区の一部二手住宅の掲載状況 画像出典：毎経記者 陳榮浩撮影

実際、同様の現象は深圳羅湖区でも見られます。二手住宅の取引が増加したことで、掲載売主の心理も安定し、売却を急がなくなり、値下げ交渉の余地も狭まっています。

昨年末に訪れた羅湖翠竹苑の47.84平方メートルの二房の例では、以前の掲載価格は245万元でしたが、仲介者は最低でも230万元まで下げられると予測していました。しかし、今年3月には仲介者が、最低売却価格は237万元だと伝えました。

広州の二手住宅市場も同様に力強く反発しています。

貝殻プラットフォームのデータによると、3月8日に広州の二手住宅の一日成約数は247件で、前週比25.4％増加しました。先週（3月2日～8日）の合計成約数は849件で、前週比118.8％増となっています。春節後の需要が一気に解放され、仲介店舗の案内数も持続的に増加しています。広州市不動産仲介協会の3月のマネージャー指数は、前月比43.5ポイント増の71.78となり、業界は「小陽春」に対して楽観的な見方を示しています。

广东省住房政策研究中心の李宇嘉氏は、広深両都市ともに「二手房の方が新築より良い」という核心的特徴を示しており、二手房の新規掲載量は前年比で減少し、市場の感情も引き続き改善していると指摘しています。これにより、「古い物件を売って新しい物件を買う」交換需要が促進され、市場の循環も円滑になっています。

深圳貝殻研究院の肖小平院長も同様の見解を示し、今回の回復は一時的な政策の反動ではなく、政策の最適化、信頼回復、住居需要の集中放出の三重の要因が共振した結果であり、二手住宅の供給が継続し、新築も同時に上昇していることから、「小陽春」の基盤はより堅固になっていると述べています。

新築市場の構造的動向

二手住宅の全面的な活況とは異なり、広深の新築市場は一律の上昇ではなく、典型的な「構造的動き」を示しています。

例えば、広州では高級住宅市場が連続して取引記録を更新し、周辺の新築市場の見学熱も高まっています。2023年2月、天河区の馬場地の土地は236.04億元で高値で落札され、プレミアム率は26.60％、居住用の成約地価は約8.55万元/平方メートルとなり、広州の地価の新記録を打ち立てました。

3月2日、珠江新城の保利玥玺湾の670平方メートルの最上階のメゾネットが1.87億元で落札され、単価は約28万元/平方メートルとなり、地元の一等級高級住宅の単価記録を更新しました。3月9日には、星河湾半島の第5号物件で4戸の高級メゾネットが1日で成約し、総額は7.187億元に達し、コアエリアの高級住宅の熱気はかつてないものとなっています。

一方、トップクラスの高級住宅の連続記録更新に対し、広州の必要住宅市場は明らかに「値下げして販売量を増やす」動きが見られます。

広州の不動産仲介業者の羅家敏氏は、「今の広州の多くの必要住宅は、割引や特価販売を通じて買い手を引きつけている。値引きしないと売れにくい」と述べています。

「例えば、黄埔区の星河湾半山の未完成物件は、価格を1.9万元/平方メートルに引き下げ、未完成、簡装、高級装備の三つのプランを打ち出しています。荔湾区の新世界・天馥も、期間限定の割引を8.6折に設定し、3.8万元/平方メートルまで下げています」と羅家敏は言います。今の市場は非常に現実的で、定価や特価物件を出さず、割引を実現しなければ、多くの見学者がいても成約は難しいと指摘しています。

広州中原研究発展部のデータによると、2026年2月末時点で、広州の狭義の在庫は1416.4万平方メートルで、1月より1.3万平方メートル減少しています。2月は主要エリアの新規供給が全体的に減少し、新築市場は在庫の消化を中心に動き、在庫量は微減し、4か月連続で縮小しています。

深圳の新築市場も2026年以降、供給ペースの鈍化が顕著になっています。メイリーネットワークの統計によると、今年に入り深圳では9つの住宅プロジェクトが事前販売許可を取得し、昨年同期の12件を下回っています。

新築の供給ペースが遅いため、集中供給の規模効果が生まれにくく、結果として新築の取引量は二手住宅に比べて明らかに少なくなり、市場はコアエリアの量は増え、価格は安定、必要エリアでは価格を引き換えに販売を促進する構造的な回復局面にあります。

中原不動産のデータによると、3月12日までに深圳の商業住宅の累計成約は964件、二手住宅の譲渡は1703件に達しています。

深圳の一部プロジェクトが3月に集中して販売促進のポスターを公開

深圳全体の新築の成約は二手住宅に比べて弱いものの、3月に入り、多くのプロジェクトが次々と熱販売のポスターを出しています。例として、龍華区の鴻榮源観城は3月7日～8日の2日間で41戸を販売し、遠洋城・城铭家園は先週39戸を認定、建築集団の鹏宸云筑は1週間で32戸を販売しています。

「2025年に一級都市で優良な土地の入札が進むにつれ、いくつかの不動産企業が販売促進を強化しており、3月の市場需要は徐々に解放される見込みです。コア都市の『小陽春』の動きは依然として期待できる」と中指研究院は分析しています。