Mais de 4,6 mil milhões de dólares! Outro reestruturação de dívida imobiliária aprovada

AI pergunta · Quais desafios do setor são refletidos pelas múltiplas revisões do plano de reestruturação?

境外债务重组进入实质执行阶段。

Jornalista do Zhongfang, Zeng Dongmei | Relatório de Guangzhou

Após mais de quatro anos de dificuldades, a reestruturação da dívida estrangeira do grupo Huayuan (doravante “Huayuan”, 01777.HK) finalmente entrou na fase de implementação concreta.

Em 16 de março, a empresa divulgou um aviso informando que os tribunais de Hong Kong e das Ilhas Cayman aprovaram, respectivamente, o plano de reestruturação da dívida estrangeira da companhia. Informações públicas indicam que esta reestruturação cobre US$ 4,655 bilhões de dívida estrangeira não paga.

Huayuan não revelou a dimensão da redução da dívida estrangeira, mas destacou que, após a reestruturação, a situação financeira geral melhorará significativamente, aliviando a pressão de liquidez imediata. Anteriormente, cinco títulos domésticos da empresa já haviam passado por um plano de ajuste de pagamento de principal e juros, preparando o terreno para a reestruturação.

Ao analisar casos de outras empresas imobiliárias em dificuldades, além dos títulos no mercado aberto, muitas ainda possuem uma grande quantidade de empréstimos bancários e outros créditos vencidos que precisam ser resolvidos. Huayuan já havia divulgado anteriormente que seus empréstimos de instituições financeiras bancárias domésticas totalizavam mais de 20 bilhões de yuans, e a liquidação dessa dívida também representa um grande desafio.

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Aprovada a reestruturação da dívida estrangeira

Em 4 de outubro de 2021, devido a uma forte redução na classificação de risco e severas restrições ao financiamento cruzado doméstico e internacional, a liquidez de Huayuan entrou em uma fase de tensão, levando ao não pagamento de US$ 206 milhões de títulos na data de vencimento, obrigando a empresa a juntar-se ao grupo de empresas imobiliárias em dificuldades.

Naquele momento, o fundador de Huayuan, Zeng Baobao, enviou uma carta à família enfatizando que nunca se entregaria passivamente, buscando controlar e eliminar riscos, e sair rapidamente da crise de liquidez. Quatro dias após o default dos títulos em dólares, a empresa contratou a Huadian (China) Limited como consultora financeira, na esperança de encontrar soluções viáveis para aliviar os problemas de fluxo de caixa.

Para facilitar a comunicação com os credores e implementar um plano de reestruturação de dívida abrangente, em abril de 2022, Huayuan também contratou a consultoria de reestruturação e investimento Yue Min Tou. Em janeiro de 2023, foi elaborado um plano preliminar de reestruturação da dívida estrangeira, no qual Huayuan e os principais detentores de títulos, com um valor total de emissão de US$ 4,018 bilhões, chegaram a um acordo sobre os termos de reestruturação. O acordo previa a conversão de US$ 1,3 bilhão de dívida e juros em ações, além de recompra de títulos existentes com recursos adicionais. Os credores receberiam oito séries de novos títulos públicos denominados em dólares, com prazos de vencimento estendidos de 2 para 6,5 anos em relação a dezembro de 2022, e taxas de juros entre 5% e 8%.

Naquela época, Huayuan previa que, por meio da troca de dívida por ações, recompra e cancelamento de alguns títulos prioritários, a redução total da dívida atingiria metade do total de passivos estrangeiros. Contudo, devido à intensificação contínua das reformas setoriais, o primeiro plano de reestruturação não foi implementado com sucesso. Em abril de 2024, a empresa precisou ajustar os termos do plano. Em agosto de 2025, Huayuan afirmou que, considerando a necessidade de desendividamento, as condições de mercado atuais, o desempenho operacional e as projeções de fluxo de caixa, os termos anteriores, divulgados em abril de 2024, tornaram-se inviáveis. Assim, os novos termos revisados incluíram redução das taxas de juros de novos empréstimos ou títulos para 3%, com prazos máximos de até nove anos.

Finalmente, em 2026, o mais recente plano de reestruturação alcançou um avanço substancial. Segundo Huayuan, na reunião de credores de fevereiro, aproximadamente 99,67% do valor de crédito apoiou o plano, superando amplamente o quórum legal. Em 12 de março, o plano também foi aprovado pelos tribunais de Hong Kong e das Ilhas Cayman.

De acordo com o plano, a empresa emitirá aproximadamente 5,14 bilhões de ações de dívida, ao preço de HK$ 1,52 por ação, incluindo títulos obrigatórios de US$ 500 milhões com vencimento em 2027, títulos de curto prazo de cerca de US$ 630 milhões com vencimento em 2031 e títulos de longo prazo de US$ 810 milhões com vencimento em 2034.

No que diz respeito à capitalização de empréstimos de acionistas, Huayuan emitirá 4,38 bilhões de ações a HK$ 0,3 por ação para uma subsidiária de Zeng Baobao, para compensar o principal de empréstimos de acionistas não pagos de 1,21 bilhões de yuans, com os juros acumulados sendo isentos. Zeng Baobao também planeja fornecer um novo empréstimo acionista não garantido de US$ 6 milhões, para cobrir custos de reestruturação, com uma taxa de juros de 8% ao ano.

Fontes internas de Huayuan indicaram que, após a entrada em vigor do plano, ele se tornará um documento legal vinculativo para todos os credores. Na próxima fase, a empresa continuará aprimorando os processos subsequentes para concluir a entrega da reestruturação, incluindo, mas não se limitando à aprovação de acionistas, aprovações regulatórias, emissão de ações e novos títulos.

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Pagamento de dívidas bancárias e revitalização de ativos ainda representam desafios

Logo após a crise, responsáveis da Huayuan detalharam a situação de endividamento da empresa. A dívida externa ultrapassa US$ 4 bilhões, os títulos de crédito domésticos somam mais de 60 bilhões de yuans, os empréstimos de instituições financeiras bancárias domésticas atingem mais de 20 bilhões de yuans, além de financiamentos não financeiros de maior complexidade.

Com a reestruturação da dívida estrangeira, Huayuan espera reduzir significativamente seus passivos. No âmbito doméstico, em dezembro de 2025, cinco títulos internos, com saldo de aproximadamente 64,27 bilhões de yuans, tiveram seus planos de pagamento de principal e juros aprovados pelos credores, sendo prorrogados até 31 de dezembro de 2026, ganhando tempo para futuras reestruturações internas.

Até o final de junho de 2025, a dívida total de Huayuan era de aproximadamente 66,97 bilhões de yuans. Desses, 18,025 bilhões de yuans eram empréstimos, 48,649 bilhões de yuans eram títulos prioritários e bonds, e 298 milhões de yuans eram títulos lastreados em ativos. Os empréstimos referem-se a empréstimos bancários, financiamentos diversos e empréstimos de empresas relacionadas, dos quais 16,43 bilhões de yuans devem ser pagos em até um ano. A empresa afirmou manter contato próximo com os credores domésticos para renegociar prazos, embora não tenha divulgado detalhes específicos.

A consultoria Prue Real Estate Research, em relatório recente, afirmou que, atualmente, a reestruturação da dívida de incorporadoras concentra-se principalmente em títulos, mas muitas empresas ainda enfrentam atrasos em empréstimos bancários e outros créditos. Mesmo após reestruturações internas e externas de empresas como Sunac China, Country Garden e CIFI Holdings, continuam surgindo novas dívidas vencidas. Assim, após resolverem as questões de crédito, a prioridade das incorporadoras é retornar à operação normal o mais rápido possível, fortalecendo o fluxo de caixa.

A conversão de fluxo de caixa não é tarefa fácil. Recentemente, He Jian, presidente da Zhongliang Holdings, afirmou em entrevista ao China Real Estate News que muitas terras não desenvolvidas da companhia, devido à propriedade não independente, condições de planejamento desatualizadas e outros fatores, são difíceis de avaliar, financiar ou alienar, dificultando a conversão em fluxo de caixa para pagar dívidas de projetos.

Até junho de 2025, a reserva de terrenos em construção e por construir da Huayuan era de aproximadamente 7,263 milhões de metros quadrados. A capacidade de revitalizar esses ativos também influenciará significativamente a efetividade da liquidação de dívidas.

Relatórios indicam que, no primeiro semestre de 2025, Huayuan obteve uma receita de 1,883 bilhões de yuans, aumento de 14,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. Apenas 20,18% dessa receita veio do desenvolvimento imobiliário, enquanto 73,54% provieram de serviços de gestão de propriedades. Apesar de a receita do setor de desenvolvimento não ser predominante, fatores como perdas de estoques ainda impactaram os lucros, resultando em prejuízo de 3,171 bilhões de yuans atribuíveis à controladora.

Para aliviar a pressão de perdas, a empresa também vem cultivando novos setores de crescimento, promovendo a liquidação de ativos problemáticos, plataformas de venda de imóveis usados, vendas por comissão, serviços de alta qualidade, manutenção de comunidades, design de espaços e gestão operacional, publicidade, curadoria artística, montagem de eventos, artesanato e refeições coletivas, entre outros. No entanto, esses negócios ainda não se refletem na receita atual.

Editor de plantão: Su Zhiyong

Responsável pela edição: Li Hongmei, Wen Hongmei