REITs đang trở lại: Nhà đầu tư nên chọn gã khổng lồ tập trung vào bán lẻ nào?

Tại sao REITs lại trở lại trong tầm ngắm của các nhà đầu tư

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đã vượt qua cơn bão. Sau khi gặp khó khăn trong đại dịch và sự tăng lãi suất trong năm 2022-2023, các quỹ REIT tập trung vào bán lẻ đang cho thấy sự phục hồi ấn tượng. Trong chín tháng đầu năm 2025, lĩnh vực này trung bình đạt lợi suất 6,9%, báo hiệu sự tự tin trở lại của nhà đầu tư.

Sự hấp dẫn rất rõ ràng: Các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức theo luật. Đối với những nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, lợi thế cấu trúc này thật khó để bỏ qua, đặc biệt là khi tỷ suất cổ tức dao động khoảng 5,7%-5,9%.

Nhưng không phải tất cả các REIT đều được tạo ra như nhau. Khi so sánh Realty Income (NYSE: O) và NNN REIT (NYSE: NNN), hai ông lớn trong lĩnh vực REIT bán lẻ, sự lựa chọn trở nên tinh vi hơn.

Yếu Tố Quy Mô: Danh Mục Đầu Tư Khổng Lồ Của Realty Income So Với Cách Tiếp Cận Tập Trung Của NNN

Realty Income vận hành hơn 15,540 tài sản với khoảng 80% doanh thu đến từ các khách thuê bán lẻ. Danh sách khách thuê của nó giống như một danh sách ngôi sao bán lẻ: Dollar General, Walgreens, Home Depot và Walmart. Các cửa hàng tạp hóa (1% danh mục ) và các cửa hàng tiện lợi (10% ) tạo thành xương sống, với sự tiếp xúc với các cửa hàng cải thiện nhà và các cửa hàng đồng giá hoàn thiện hỗn hợp.

NNN REIT áp dụng cách tiếp cận tinh gọn hơn, quản lý gần 3.700 bất động sản tập trung vào bán lẻ tại Mỹ. Danh mục đầu tư của nó bao gồm cửa hàng tiện lợi, dịch vụ ô tô, nhà hàng và các địa điểm giải trí gia đình.

Tỷ lệ lấp đầy kể câu chuyện: Realty Income đạt 98,7%, trong khi NNN REIT giữ 97,5% trong Q3. Cả hai đều mạnh, nhưng quy mô của Realty Income cung cấp một rào cản ổn định.

Phân Tích Số Liệu: Khả Năng Chi Trả Cổ Tức và Tiềm Năng Tăng Trưởng

Đây là nơi các chỉ số quan trọng:

Hiệu suất của Realty Income:

• AFFO mỗi cổ phiếu: $1.09 (tăng 2.9% so với cùng kỳ năm trước)
• Dự đoán AFFO 2025: $4.25-$4.27 mỗi cổ phiếu
• Cổ tức hàng năm: 3.23 đô la mỗi cổ phiếu
• Lợi suất cổ tức: 5,7%
• Tỷ lệ gia hạn hợp đồng: +3.5%

Hiệu suất của NNN REIT:

• AFFO hàng quý: 0,86 $ mỗi cổ phiếu ( tăng từ 0,84)
• Dự kiến AFFO: $3.41-$3.45 mỗi cổ phiếu
• Tăng cổ tức gần đây: +3,4% lên $0,60 mỗi cổ phiếu
• Tỷ suất cổ tức: 5.9%
• Kỷ lục chi trả cổ tức: 36 năm liên tiếp tăng

Cả hai đều vững chắc về độ an toàn của cổ tức - dự báo AFFO của họ dễ dàng đủ để trang trải phân phối. Sự khác biệt nằm ở quỹ đạo tăng trưởng. Kích thước khổng lồ của Realty Income khiến việc bổ sung sự tăng trưởng đáng kể trở nên khó khăn hơn; việc thêm các khoản đầu tư bất động sản vào một danh mục 15,000+ yêu cầu triển khai vốn lớn để tạo ra sự khác biệt. NNN REIT, với kích thước nhỏ hơn, có nhiều không gian hơn cho các khoản mua bất động sản có ý nghĩa có thể thúc đẩy sự mở rộng.

Bài Kiểm Tra Lòng Trung Thành Cổ Tức: Ba Thập Kỷ Cam Kết

Realty Income đã có một chuỗi tăng cổ tức kể từ khi IPO vào năm 1994 - hơn ba thập kỷ tăng trưởng nhất quán. Sự tăng gần đây nhất: Tăng từ 0,269 đô la lên 0,2695 đô la mỗi cổ phiếu ( thanh toán hàng tháng ).

NNN REIT phù hợp với cam kết này với 36 năm liên tiếp tăng cổ tức, bao gồm đợt tăng vào tháng 8 lên $0.60 mỗi cổ phiếu.

Sự nhất quán này rất quan trọng. Nó báo hiệu sự tự tin của ban quản lý về chất lượng người thuê và khả năng tạo ra tiền mặt, ngay cả khi lĩnh vực bán lẻ phải đối mặt với khó khăn.

Sự Căng Thẳng Thực Sự: Đa Dạng Hóa So Với Tăng Trưởng

Lợi thế của Realty Income: Sự đa dạng hóa lớn giữa các loại hình bất động sản và các lĩnh vực người thuê giảm thiểu rủi ro cá biệt. Các tài sản công nghiệp (15% danh mục đầu tư) cộng với các danh mục trò chơi và các loại hình khác tạo ra một lớp đệm chống lại tính chu kỳ của bán lẻ.

Giới hạn của Realty Income: Quy mô đó khiến cho sự tăng trưởng bùng nổ trở nên khó xảy ra. Vốn kiên nhẫn mà coi trọng việc tích lũy ổn định sẽ thấy điều này hấp dẫn; các nhà đầu tư khao khát tăng trưởng có thể thấy điều này không ấn tượng.

Lợi thế của NNN REIT: Kích thước nhỏ hơn có nghĩa là các khoản đầu tư bất động sản mục tiêu vẫn có thể thúc đẩy tăng trưởng một cách đáng kể. Mỗi lần mua mới đều mang lại nhiều ảnh hưởng hơn đến lợi nhuận.

Giới hạn của NNN REIT: Sự tập trung hẹp vào các bất động sản bán lẻ tại Hoa Kỳ có nghĩa là ít đa dạng hóa hơn. Suy thoái kinh tế ảnh hưởng đến bán lẻ có thể có tác động lớn hơn.

Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản (REIT) Nào Phù Hợp Với Triết Lý Đầu Tư Của Bạn?

Cả hai công ty đã chứng minh rằng họ có thể phát triển trong một môi trường bán lẻ đầy thách thức bằng cách hợp tác với các doanh nghiệp chống suy thoái. Cả hai đều có hồ sơ lợi suất tương tự và độ an toàn cổ tức ở mức pháo đài.

Quyết định phụ thuộc vào sở thích rủi ro-phần thưởng của bạn:

• Chọn Realty Income nếu bạn ưu tiên sự ổn định, tính dự đoán và tối đa hóa sự đa dạng hóa giữa các loại hình bất động sản và khu vực địa lý. Chấp nhận rằng sự tăng trưởng sẽ được đo lường hơn là bùng nổ.

• Chọn NNN REIT nếu bạn tin rằng quy mô nhỏ hơn mở ra tiềm năng tăng trưởng vượt trội và bạn cảm thấy thoải mái với một luận thuyết tập trung vào bán lẻ hơn. Lợi thế về tỷ suất cổ tức gia tăng (5.9% so với 5.7%) làm cho thỏa thuận trở nên hấp dẫn hơn.

Cá nhân tôi? Tính linh hoạt trong tăng trưởng nghiêng về NNN REIT—nhưng chỉ nếu bạn có thể chịu đựng ít sự đa dạng hơn. Đối với những nhà đầu tư thu nhập có tính rủi ro thấp, hàng rào 15,000+ bất động sản của Realty Income là chiến thắng.

Điều cốt lõi: Cả hai quỹ REIT đều đã vượt qua câu chuyện về sự sụp đổ của ngành bán lẻ và trở nên mạnh mẽ hơn. Lựa chọn của bạn phụ thuộc vào việc bạn đang xây dựng một pháo đài thu nhập (Realty Income) hay tìm kiếm sự tăng trưởng khiêm tốn với sự an toàn từ cổ tức (NNN REIT).