Hiểu về Tỷ lệ Chi phí Nhà ở của Bạn: Hướng dẫn Thực tế dành cho Người mua Nhà

Khi bạn đang xem xét một khoản vay thế chấp hoặc đánh giá tình hình nhà ở hiện tại của mình, một chỉ số mà các nhà cho vay rất quan tâm là tỷ lệ chi phí nhà ở của bạn. Chỉ số này cho biết chính xác phần lương của bạn dành cho việc duy trì mái ấm. Nếu bạn nghiêm túc về việc sở hữu nhà hoặc muốn tối ưu hóa tài chính của mình, việc hiểu rõ khái niệm này là điều cần thiết.

Những điều cơ bản: Những gì Nhà cho vay thực sự đo lường

Các ngân hàng không chỉ đơn thuần cho vay tiền. Họ sử dụng tỷ lệ chi phí nhà ở—còn gọi là tỷ lệ phần trăm phần đầu (front-end ratio)—để đánh giá liệu bạn có thể thực sự chi trả các khoản thanh toán hàng tháng hay không. Tỷ lệ này phản ánh phần trăm thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn bị tiêu tốn cho các chi phí liên quan đến nhà ở.

Các chi phí này bao gồm gốc và lãi vay thế chấp, thuế tài sản, phí bảo hiểm nhà, và bất kỳ phí HOA nào liên quan đến tài sản của bạn. Nói cách khác, đó là tất cả những gì giữ cho ngôi nhà của bạn hoạt động và được pháp luật bảo vệ.

Tại sao điều này lại quan trọng? Một tỷ lệ chi phí nhà ở hợp lý cho thấy sự ổn định tài chính. Nó cho thấy rằng chi phí nhà không làm nghẹt thở các nghĩa vụ tài chính khác của bạn như chi tiêu cho thực phẩm, vận chuyển hoặc tiết kiệm.

Công thức tính tỷ lệ chi phí nhà ở

Công thức tính khá đơn giản. Lấy tổng các khoản chi phí nhà ở hàng tháng của bạn, chia cho thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn, rồi nhân với 100 để ra phần trăm.

Tỷ lệ Chi phí Nhà ở = (Tổng Chi phí Nhà hàng Tháng ÷ Thu nhập Trước Thuế Hàng Tháng) × 100

Giả sử khoản thanh toán vay thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm và phí HOA của bạn tổng cộng là 1.500 đô la mỗi tháng, và bạn kiếm 5.000 đô la trước thuế. Tỷ lệ chi phí nhà ở của bạn sẽ là 30%.

Chỉ số 30% này cho biết khoảng một phần ba thu nhập của bạn dành cho nhà ở. Việc này có bền vững hay không phụ thuộc vào các cam kết tài chính khác của bạn và tiêu chuẩn cho vay áp dụng trong tình huống của bạn.

Quy tắc 28/36: Tiêu chuẩn vàng của ngành cho vay

Hầu hết các nhà cho vay hoạt động theo khung 28/36. Số đầu tiên nghĩa là tỷ lệ chi phí nhà ở của bạn không nên vượt quá 28% thu nhập trước thuế. Số thứ hai nghĩa là tổng tỷ lệ nợ trên thu nhập—bao gồm nhà ở, thẻ tín dụng, vay ô tô, và vay sinh viên—không nên vượt quá 36%.

Hãy xem đó như một thanh chắn. Giữ trong giới hạn này cho thấy bạn không quá tải. Vượt quá sẽ báo hiệu khả năng tài chính gặp khó khăn, điều này khiến các nhà cho vay e ngại hơn.

Sự khác biệt giữa Tỷ lệ Chi phí Nhà ở và Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (DTI)

Hai chỉ số này thường bị nhầm lẫn, nhưng chúng đo lường các khía cạnh khác nhau. Tỷ lệ chi phí nhà ở tập trung hẹp vào khả năng chi trả nhà ở. Trong khi đó, tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) nhìn rộng hơn.

DTI chia thành hai phần: phần trước (chi phí nhà) và phần sau (tất cả các khoản nợ hàng tháng khác như tối thiểu thẻ tín dụng, vay ô tô, và vay cá nhân). Nếu tổng các khoản nợ hàng tháng của bạn là 2.000 đô la và thu nhập trước thuế là 5.000 đô la, tỷ lệ DTI của bạn là 40%.

Các nhà cho vay sử dụng cả hai chỉ số cùng nhau. Tỷ lệ nhà trả lời câu hỏi “Bạn có thể chi trả khoản vay này không?” Trong khi tỷ lệ DTI trả lời “Bạn có thể chi trả khoản vay này đồng thời quản lý các nghĩa vụ khác không?” Một bức tranh tài chính toàn diện đòi hỏi cả hai góc nhìn.

Nhà cho vay xử lý gì với Tỷ lệ Chi phí Nhà ở của bạn

Trong quá trình xét duyệt vay, các nhà cho vay xem xét tỷ lệ chi phí nhà ở của bạn để xác định khả năng được duyệt và lãi suất.

Tỷ lệ dưới 28% thường mở ra cơ hội. Nó báo hiệu bạn có thể thoải mái chi trả các khoản nhà mà không gặp áp lực tài chính. Việc duyệt vay trở nên dễ dàng hơn, và khả năng bạn nhận được điều kiện tốt hơn cũng cao hơn.

Tỷ lệ cao hơn đưa bạn vào vùng rủi ro. Các nhà cho vay có thể từ chối hoàn toàn hồ sơ của bạn, hoặc sẽ duyệt kèm theo các điều kiện: lãi suất cao hơn, bắt buộc mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), hoặc hạn mức vay nhỏ hơn. Những điều chỉnh này nhằm bảo vệ khoản đầu tư của nhà cho vay bằng cách tăng lợi nhuận so với rủi ro tiềm ẩn.

Các cách thực tế để cải thiện Tỷ lệ Chi phí Nhà ở của bạn

Nếu tỷ lệ của bạn quá cao, có một số chiến lược hợp lý có thể giúp giảm xuống.

Refinancing (tái cấp vốn) khoản vay thế chấp xứng đáng được xem xét nghiêm túc. Nếu lãi suất giảm hoặc điểm tín dụng của bạn cải thiện, tái cấp vốn để có lãi suất thấp hơn hoặc kỳ hạn dài hơn có thể giảm đáng kể các khoản thanh toán hàng tháng. Ngay cả giảm 0.5% lãi suất cũng giúp tiết kiệm đáng kể mỗi tháng.

Tăng thu nhập liên quan đến nhà ở cũng hiệu quả. Thuê một phòng còn trống, tầng hầm đã hoàn thiện hoặc gara riêng biệt để biến không gian không sử dụng thành nguồn thu hỗ trợ vay thế chấp. Thu nhập từ thuê này trực tiếp giảm thiểu chi phí nhà của bạn trong tính toán.

Giảm quy mô sinh sống là phương án cực đoan nhưng rất hiệu quả. Chuyển đến một căn nhà nhỏ hơn hoặc rẻ hơn có thể giảm mạnh tỷ lệ chi phí nhà ở. Thay đổi lối sống là điều tất yếu, nhưng đối với một số hộ gia đình, không gian tài chính thoải mái hơn là xứng đáng.

Giảm chi phí tiện ích thông qua nâng cao hiệu quả năng lượng mang lại cải thiện từng bước. Lắp đặt thermostat lập trình, nâng cấp thiết bị ENERGY STAR, chống rò rỉ khí qua cửa sổ và cửa ra vào—những biện pháp này tích tụ thành hóa đơn tiện ích hàng tháng thấp hơn, trực tiếp giảm tổng chi phí nhà của bạn.

Kiện cáo thuế tài sản thường bị bỏ qua. Nếu bạn nghĩ rằng nhà của mình bị định giá quá cao, hãy tìm hiểu thủ tục thách thức đánh giá của địa phương. Thắng kiện sẽ giúp giảm thuế tài sản và tỷ lệ chi phí nhà ở của bạn.

Thanh toán thêm gốc vay giúp rút ngắn thời gian trả nợ và giảm tổng lãi phải trả. Mặc dù các khoản thanh toán hàng tháng ban đầu không đổi, nhưng số dư vay sẽ giảm nhanh hơn, cuối cùng làm giảm gánh nặng dài hạn về nhà của bạn.

Tìm kiếm khu vực có giá nhà hợp lý hơn giúp phòng tránh vấn đề ngay từ đầu. Một số khu vực có thuế bất động sản thấp hơn, không yêu cầu HOA, hoặc đơn giản là giá nhà rẻ hơn. Lựa chọn vị trí phù hợp trong quá trình tìm nhà có thể giúp bạn duy trì tỷ lệ chi phí nhà ở trong phạm vi tối ưu ngay từ ngày đầu.

Đưa ra quyết định tài chính nhà ở thông minh

Tỷ lệ chi phí nhà ở của bạn không chỉ là một con số các nhà cho vay quan tâm—nó còn là kim chỉ nam tài chính cá nhân của bạn. Bằng cách tính toán và theo dõi tỷ lệ này, bạn đảm bảo nhà ở luôn phù hợp với khả năng tài chính của mình, còn dư địa cho các mục tiêu khác như tiết kiệm khẩn cấp, đóng góp hưu trí, và tận hưởng cuộc sống.

Quy tắc 28/36 cung cấp một chuẩn mực, nhưng tình hình của bạn có thể yêu cầu các mục tiêu khác. Một số người vay thoải mái vận hành ở mức 32% tỷ lệ chi phí nhà ở nếu các khoản nợ khác rất ít. Người khác thích giữ dưới 28% để có sự linh hoạt tối đa.

Điều quan trọng là quyết định có chủ đích. Hiểu rõ vị trí của bạn, chạy các kịch bản trước khi cam kết mua nhà, và nhớ rằng tỷ lệ chi phí nhà ở của bạn có thể được tối ưu hóa thông qua tái cấp vốn, thu nhập bổ sung hoặc giảm quy mô sinh sống khi hoàn cảnh thay đổi.