Bao nhiêu phần thu nhập của bạn nên dành cho khoản vay thế chấp? Hướng dẫn tài chính toàn diện

Xác định phần thu nhập của bạn nên dành cho khoản thanh toán thế chấp là một trong những quyết định tài chính quan trọng nhất khi mua nhà. Ngân hàng cho vay của bạn sẽ xem xét kỹ lưỡng thu nhập của bạn để đảm bảo bạn có thể đáp ứng các khoản thanh toán hàng tháng một cách đáng tin cậy, nhưng không có công thức chung nào—các mô hình khác nhau phù hợp với các tình huống tài chính khác nhau.

Hiểu các Tỷ lệ Thu nhập so với Khoản vay thế chấp Khác nhau

Khi các ngân hàng xem xét hồ sơ vay thế chấp của bạn, họ áp dụng các tiêu chuẩn khác nhau để xác định phần thu nhập nên dành cho khoản thanh toán thế chấp và tổng nợ. Dưới đây là các phương pháp được công nhận rộng rãi nhất:

Ngưỡng 28%

Quy tắc đơn giản nhất nói rằng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn (số tiền bạn kiếm được trước các khoản khấu trừ thuế). Mức 28% này bao gồm cả gốc, lãi, thuế nhà đất và bảo hiểm chủ nhà.

Ví dụ thực tế: Nếu thu nhập hộ gia đình của bạn là 7.000 đô la mỗi tháng trước thuế, 28% tương đương 1.960 đô la—là mức tối đa khuyến nghị cho khoản thanh toán thế chấp của bạn. Phương pháp bảo thủ này ưu tiên sự linh hoạt trong ngân sách của bạn.

Nguyên tắc Kết hợp 28/36

Phương pháp này dựa trên quy tắc 28% bằng cách thêm một lớp nữa: trong khi 28% thu nhập của bạn nên dành cho khoản thanh toán thế chấp, tối đa 36% có thể được phân bổ cho toàn bộ nợ của bạn. Tổng giới hạn nợ của bạn bao gồm thẻ tín dụng, vay ô tô, hóa đơn tiện ích và các nghĩa vụ hàng tháng khác.

Cách hoạt động: Với thu nhập trước thuế 7.000 đô la, bạn có 2.520 đô la dành cho tất cả các khoản nợ (36%). Sau khi trừ 1.960 đô la cho khoản thế chấp, bạn còn lại $560 để trang trải các nghĩa vụ tài chính khác. Mô hình này đảm bảo nhà ở không làm giảm khả năng thanh toán các khoản cần thiết khác của bạn.

Nguyên tắc Linh hoạt 35/45

Một số người vay hưởng lợi từ khung 35/45, cung cấp hai cách tính toán. Bạn có thể giới hạn tổng nợ (bao gồm cả thế chấp) ở mức 35% thu nhập trước thuế, hoặc giới hạn ở 45% thu nhập ròng (thực lĩnh) của bạn. Cách tiếp cận này phù hợp với các tình huống thuế khác nhau và tạo ra không gian thở cho những người có gánh nặng nợ cao hơn.

Ví dụ áp dụng: Với thu nhập hàng tháng trước thuế 7.000 đô la, 35% của thu nhập trước thuế là 2.450 đô la cho tất cả các khoản nợ. Nhưng nếu thu nhập ròng sau thuế và khấu trừ của bạn là 6.000 đô la, thì 45% của thu nhập ròng là 2.700 đô la. Điều này cung cấp cho bạn một phạm vi—giữa 2.450 đô la và 2.700 đô la—để lên kế hoạch phân bổ phần thu nhập dành cho khoản thế chấp và các nghĩa vụ khác.

Nguyên tắc 25% sau thuế

Tùy chọn hạn chế nhất sử dụng thu nhập ròng của bạn thay vì thu nhập trước thuế. Theo mô hình này, khoản thanh toán thế chấp của bạn không nên vượt quá 25% số tiền bạn thực sự mang về sau thuế. Phương pháp này lý tưởng nếu bạn đang gánh nặng nợ lớn hoặc muốn có lớp đệm tài chính tối đa.

Tình huống thực tế: Với thu nhập ròng hàng tháng là 6.000 đô la, khoản thế chấp của bạn không nên vượt quá 1.500 đô la. Mặc dù giới hạn này giảm khả năng vay của bạn, nhưng đặc biệt thông minh nếu bạn đã có khoản vay ô tô, vay sinh viên hoặc nợ thẻ tín dụng.

Tính toán khả năng mua nhà thực tế

Trước khi chọn bất kỳ mô hình nào ở trên, hãy tổng hợp bức tranh tài chính của bạn:

Đánh giá thu nhập: Thu thập cả số liệu thu nhập trước thuế và sau thuế—kiểm tra các phiếu lương gần nhất của bạn. Nếu thu nhập biến động, hãy tham khảo tờ khai thuế gần nhất để có cơ sở chính xác.

Hàng tồn nợ: Liệt kê tất cả các nghĩa vụ hiện tại: thẻ tín dụng, vay sinh viên, vay ô tô, vay cá nhân và các khoản thanh toán hàng tháng khác. Đừng nhầm lẫn nợ với các khoản chi phí biến đổi như mua sắm, xăng dầu.

Khả năng trả trước: Xác định số tiền bạn có thể dùng để trả trước. Thanh toán trước 20% thường loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), giảm tổng chi phí của bạn, mặc dù không bắt buộc. Thanh toán trước cao hơn trực tiếp giảm khoản nợ hàng tháng của bạn.

Chất lượng tín dụng: Điểm tín dụng của bạn quyết định lãi suất bạn sẽ nhận được. Điểm tín dụng cao hơn mở khóa các mức lãi suất tốt hơn, qua đó giảm đáng kể các khoản thanh toán hàng tháng trong suốt thời gian vay.

Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập: Thực tế các Ngân hàng Quan tâm

Các ngân hàng dựa nhiều vào tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) để phê duyệt vay mua nhà. Chỉ số này cho biết phần trăm thu nhập trước thuế của bạn dành cho tất cả các khoản nợ.

Tính DTI của bạn: Cộng tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng (thế chấp, vay ô tô, thẻ tín dụng, vay sinh viên) rồi chia cho thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn. Ví dụ, nếu bạn kiếm 7.000 đô la và nợ $400 (vay ô tô) + $200 (vay sinh viên) + $500 (thẻ tín dụng) + 1.700 đô la (hiện tại vay thế chấp) = 2.800 đô la, thì DTI của bạn là 40% ($2,800 ÷ $7,000).

Phạm vi mục tiêu: Hầu hết các ngân hàng thích DTI trong khoảng 36% đến 43%. Trong khi một số có thể chấp nhận cao hơn, tỷ lệ thấp hơn sẽ cải thiện đáng kể khả năng được phê duyệt trước. Vì các ngân hàng khác nhau có các ngưỡng DTI khác nhau, việc so sánh nhiều lựa chọn giúp bạn tìm ra phù hợp nhất với tình hình của mình.

Các Chiến lược Giảm Gánh Nặng Tháng cho Khoản vay Thế chấp của Bạn

Vì khoản vay thế chấp thường chiếm phần lớn chi tiêu hàng tháng của bạn, ngay cả những điều chỉnh nhỏ cũng mang lại khoản tiết kiệm đáng kể:

Mua nhà nhỏ hơn: Giới hạn phê duyệt không có nghĩa là bạn phải chi tiêu tối đa. Chọn một ngôi nhà có giá thấp hơn sẽ trực tiếp giảm gánh nặng thanh toán của bạn.

Tăng khoản trả trước của bạn: Mỗi đô la thêm vào khoản trả trước sẽ giảm số tiền bạn vay và số tiền bạn phải trả hàng tháng. Tích lũy tiết kiệm trước khi mua sẽ mang lại lợi ích lâu dài.

Đảm bảo lãi suất tốt nhất có thể: Lãi suất phụ thuộc vào điểm tín dụng và tỷ lệ DTI. Thanh toán hết các khoản thẻ tín dụng, vay ô tô và vay sinh viên giúp cải thiện DTI và hồ sơ tín dụng của bạn, từ đó có thể giảm lãi suất mà ngân hàng cung cấp.

Các Chi phí ẩn ngoài khoản thanh toán hàng tháng của bạn

Việc sở hữu nhà còn vượt xa các khoản vay thế chấp. Hãy dự trù cho:

Bảo trì và sửa chữa: Bảo trì định kỳ là bắt buộc. Các tính năng đặc biệt như hồ bơi đòi hỏi chăm sóc liên tục—rửa deck định kỳ, clo, sửa chữa.

Chi phí làm cảnh: Trừ khi cộng đồng của bạn cung cấp dịch vụ cắt cỏ, bạn sẽ tự chịu trách nhiệm cắt cỏ, tỉa hàng rào và làm cảnh—hoặc thuê dịch vụ hoặc mua thiết bị.

Chi phí sửa chữa và nâng cấp: Báo cáo kiểm tra của bạn sẽ chỉ ra các hệ thống cũ kỹ. Mái nhà mới, toilet, cửa gara hoặc nâng cấp nhà bếp không phải là tùy chọn mãi mãi. Sử dụng kết quả kiểm tra để đàm phán giảm giá mua hoặc yêu cầu lắp đặt trước khi mua.

Hiểu rõ phần thu nhập nên dành cho khoản vay thế chấp—và dự trù cho các chi phí phụ trợ—giúp bạn đưa ra quyết định sở hữu nhà bền vững, củng cố tương lai tài chính của mình thay vì quá tải nguồn lực.