Tại sao mô hình thuê ba lần của Realty Income khiến các nhà đầu tư ngần ngại thoái vốn

Realty Income (NYSE: O), một trong những nhà chơi lớn nhất trong lĩnh vực REIT, đã xây dựng đế chế của mình dựa trên một cấu trúc vận hành đơn giản nhưng đầy sức mạnh. Đối với những người nắm giữ cỗ máy tạo thu nhập này, rút lui có nghĩa là bỏ lại phía sau một cỗ máy đầu tư khá bền bỉ. Dưới đây là những yếu tố giữ chân cổ đông.

Kinh tế của Hợp đồng Thuê Ba Phương Thức: Ai Thật Sự Gánh Nặng?

Tại trung tâm mô hình kinh doanh của Realty Income là hợp đồng thuê ba phương thức — một khung pháp lý định hình lại cơ bản kinh tế của sở hữu bất động sản. Thay vì phải gánh chịu các chi phí không thể dự đoán thường xuyên gây phiền toái cho chủ nhà, Realty Income đàm phán các thỏa thuận trong đó người thuê chịu trách nhiệm về thuế bất động sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì ngoài tiền thuê cơ bản.

Thỏa thuận chuyển giao chi phí này tạo ra dòng tiền rõ ràng cho REIT. Các khoản thanh toán thuê đến đều đặn mỗi năm, có điều chỉnh theo lạm phát, trong khi các rắc rối vận hành được chuyển xuống phía dưới. Đây là một cấu trúc kinh doanh loại bỏ ma sát khỏi quá trình tạo thu nhập. Ngay cả khi người thuê gặp khó khăn trong việc thanh toán, Realty Income vẫn thể hiện khả năng thu hồi nợ quá hạn và nhanh chóng tái định vị các bất động sản trống. Kết quả: một pháo đài dòng tiền ổn định.

Chất lượng Người Thuê Tạo Nên Sự Ổn Định Cấu Trúc

Điều phân biệt Realty Income với chủ nhà điển hình không chỉ là cấu trúc hợp đồng thuê — mà còn là chất lượng của các doanh nghiệp chiếm giữ khoảng 15,500 bất động sản đó. Danh mục này giống như danh sách các nhà vận hành chống suy thoái: cửa hàng tạp hóa (10.8% số lượng tài sản), cửa hàng tiện lợi (9.7%), và các nhà bán lẻ thiết yếu khác phát triển mạnh dù điều kiện kinh tế thịnh vượng hay suy thoái.

Thành phần người thuê này không phải là ngẫu nhiên. Realty Income chủ đích xây dựng mối quan hệ với các doanh nghiệp duy trì lưu lượng khách hàng và dòng doanh thu ổn định bất chấp các chu kỳ kinh tế rộng lớn hơn. Phần thưởng thể hiện rõ trong hoạt động — tỷ lệ lấp đầy đạt 98.7% phản ánh rõ chất lượng danh mục đầu tư. Khi một người thuê gặp khó khăn hoặc rút lui, việc tìm kiếm người thuê thay thế cho vị trí bán lẻ thiết yếu hiếm khi gặp khó khăn.

Chuỗi Cổ tức Nói Lên Nhiều Điều

Có lẽ khía cạnh hấp dẫn nhất trong luận điểm đầu tư của Realty Income là lịch sử phân phối của nó. Công ty đã duy trì 112 quý liên tiếp tăng cổ tức — một chu kỳ tăng trưởng kéo dài qua các thời kỳ suy thoái, chu kỳ lãi suất, và các rối loạn thị trường. Sự nhất quán phi thường này đã giúp Realty Income được công nhận chính thức là Dividend Aristocrat, một danh hiệu đánh dấu hơn 30 năm tăng trưởng trả cổ tức hàng năm.

Cơ chế hoạt động là phân phối hàng tháng thay vì theo quý như tiêu chuẩn mà hầu hết nhà đầu tư mong đợi, tạo ra một điểm tựa tâm lý giữ chân các cổ đông. Nhưng điểm thu hút thực sự vẫn là hiệu ứng ghép của 133 quyết định tăng cổ tức trong suốt đời. Mỗi lần tăng có thể nhỏ bé khi nhìn riêng lẻ, nhưng khi cộng dồn qua các năm, chúng tạo thành sự gia tăng thu nhập có ý nghĩa.

Hôm nay, với lãi suất đã giảm gần đây và lợi suất cổ tức dự kiến là 5.8%, Realty Income mang đến một sức hấp dẫn nghịch lý: tạo thu nhập ổn định đi kèm với tiềm năng tăng trưởng liên tục trong môi trường lãi suất giảm. Sự kết hợp này hiếm khi tồn tại, và khi có, các nhà đầu tư thường giữ chặt cổ phần của mình.

Đối với những người nắm giữ vị trí trong REIT, sự kết hợp của lợi thế kinh tế cấu trúc (hợp đồng thuê ba phương thức), khả năng chống chịu vận hành (tỷ lệ lấp đầy gần 99% trong các người thuê bền vững), và câu chuyện tăng trưởng cổ tức không gián đoạn tạo thành lý do thuyết phục để duy trì sự tiếp xúc thay vì rút lui.