Trump vừa rồi lại khuấy động "khả năng chi trả nhà ở" thành điểm nóng. Hôm Thứ Ba, ông công bố trên mạng xã hội kế hoạch cấm các nhà đầu tư tổ chức lớn tiếp tục mua nhà riêng lẻ, nhằm mục đích giảm bớt áp lực mua nhà cho các gia đình Mỹ bình thường — dù sao thì tầng lớp trung lưu cũng không thể chi trả được giá nhà hiện nay.

Ngay khi chính sách này được công bố, giá cổ phiếu của nhiều tổ chức đầu tư bất động sản chuyên nghiệp đã rớt xuống. Trong đó, một công ty đầu tư bất động sản hàng đầu đã trở thành nạn nhân trực tiếp. Tổ chức này thông qua nhiều nền tảng của mình tiến hành mua lại hàng loạt nhà riêng lẻ ở Mỹ, dựa vào lợi thế tiền mặt và hoạt động quy mô lớn để kìm hãm sức cạnh tranh của những người mua bình thường, sau đó giữ các tài sản này lâu dài để cho thuê.

Logic cốt lõi của chính sách rất đơn giản: cấm hoặc giới hạn nghiêm ngặt các tổ chức lớn tiếp tục mua nhà riêng lẻ. Đối với những tổ chức có mô hình đầu tư chính là "mua lại hàng loạt + vận hành quy mô lớn", đây gọi là gây hại ghê gớm.

Một là, phía tài sản bị hạn chế. Trong tương lai, không thể tiếp tục mở rộng loại tài sản này với chi phí thấp, logic cấu hình bất động sản bị chính sách "cắt đứt" cứng nhắc. Hai là, kỳ vọng thoát vị bị ảnh hưởng. Nếu tổ chức bị hạn chế tiếp nhận, ai còn sẽ mua những căn nhà này với giá cao? Ba là, mô hình định giá phải được đánh giá lại. Quy mô bất động sản và dòng tiền thuê lâu dài ban đầu là hỗ trợ quan trọng cho "phí bảo hiểm tài sản thay thế" của loại tổ chức này, một khi chính sách thay đổi, thị trường sẽ ngay lập tức giảm giá. Nói một cách đơn giản, đợt giảm giá này phản ánh rủi ro của mô hình kinh doanh lâu dài, không phải biến động cảm xúc ngắn hạn.

Điều thú vị là, giá cổ phiếu của một số nhà xây dựng nhà ở cũng rớt xuống đáng kể theo. Nhiều người sẽ cảm thấy bối rối: "Không phải là hạn chế các tổ chức mua nhà sao? Điều này nguyên tắc nó tốt cho những người bình thường mua nhà mà, thì tại sao thậm chí các nhà xây dựng còn rớt?" Có vẻ hơi mâu thuẫn, nhưng logic đằng sau thực tế phức tạp hơn.