Mọi điều bạn cần biết về Tiết lộ kết thúc vay thế chấp: Các câu hỏi quan trọng để hỏi nhà cho vay của bạn

Thông báo kết thúc là một trong những tài liệu quan trọng nhất trong hành trình vay mua nhà của bạn. Mẫu bắt buộc này cung cấp phân tích toàn diện về các chi tiết khoản vay của bạn—from số tiền chính xác cần thanh toán khi ký kết đến lãi suất và nghĩa vụ thanh toán hàng tháng. Hiểu rõ tài liệu này một cách kỹ lưỡng giúp tránh những bất ngờ tốn kém và đảm bảo bạn đưa ra quyết định sáng suốt về khoản cam kết tài chính lớn nhất trong đời.

Tại sao Thông báo kết thúc lại quan trọng

Trong cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008, vô số người vay phát hiện quá muộn rằng các khoản vay của họ chứa các điều khoản không có lợi mà họ chưa hiểu rõ—bao gồm các khoản thanh toán bùng nổ và lãi suất tăng dần. Thông báo kết thúc ra đời nhằm ngăn chặn tình huống này lặp lại. Mẫu này gồm 5 trang của liên bang được thiết kế để làm rõ các điều khoản vay và giúp bạn đánh giá khả năng chi trả cũng như rủi ro của khoản vay trước khi ký.

Tuy nhiên, sự minh bạch chỉ có hiệu quả nếu bạn chủ động tương tác với tài liệu này. Nhiều người vay bỏ qua bước này, cho rằng các nhà cho vay sẽ cảnh báo các vấn đề. Giả định đó rất rủi ro. Thay vào đó, hãy coi thông báo kết thúc như cơ hội để đặt câu hỏi với nhà cho vay và xác minh từng chi tiết.

Hiểu rõ quy trình Thông báo kết thúc

Luật liên bang quy định thời gian chờ 3 ngày làm việc giữa lúc nhà cho vay cung cấp Thông báo kết thúc và khi bạn có thể hoàn tất giao dịch. Khoảng thời gian này nhằm giúp bạn có đủ thời gian xem xét các điều khoản vay và so sánh với ước tính ban đầu. Trong thời gian này, bạn nên chuẩn bị các câu hỏi để hỏi nhà cho vay về bất kỳ điểm khác biệt hoặc điều chưa rõ nào.

Nếu có thay đổi quan trọng đối với khoản vay của bạn sau khi nhận được thông báo—chẳng hạn như thay đổi APR vượt quá 1/8 điểm phần trăm trên các khoản vay cố định hoặc 1/4 điểm phần trăm trên các khoản vay điều chỉnh—nhà cho vay phải cung cấp bản cập nhật và đặt lại đồng hồ xem xét 3 ngày của bạn.

Mỗi trang của Thông báo kết thúc tiết lộ điều gì

Trang Một: Thông tin khoản vay cần thiết

Trang này xác định tất cả các bên liên quan (người vay, người bán nếu có, nhà cho vay, và đại lý thanh toán) và trình bày các đặc điểm chính của khoản vay. Bạn sẽ biết loại khoản vay của mình (kế hoạch cố định 30 năm, vay FHA, vay VA, v.v.), số tiền vay chính, lãi suất, và số tiền thanh toán hàng tháng. Quan trọng, phần này làm rõ liệu lãi suất và khoản thanh toán của bạn có thể tăng theo thời gian hay không.

Trang một cũng tiết lộ các đặc điểm đặc biệt: Khoản vay của bạn có bao gồm khoản thanh toán bùng nổ đến hạn cuối kỳ không? Có phí trả trước nếu bạn thanh toán khoản vay sớm không? Khoản thanh toán hàng tháng của bạn có bao gồm các khoản dự trữ cho bảo hiểm nhà, thuế tài sản, phí HOA, và bảo hiểm vay không?

Trang Hai: Chi phí chi tiết

Phần này phân chia tất cả các khoản phí thành hai loại: những khoản bạn có cơ hội mua sắm và những khoản bạn không. Bạn sẽ thấy phí phát sinh, điểm, phí ứng dụng và thẩm định, bảo hiểm tiêu đề, phí định giá, phí kiểm tra, và phí ghi nhận. Mỗi dòng đều chỉ rõ bên nhận phí và liệu bạn đã thanh toán chưa.

Trang Ba: Yêu cầu tiền mặt và điều chỉnh

Tại đây bạn sẽ biết chính xác số tiền mặt cần để ký kết, tiền đặt cọc, và tiền đặt cọc giữ chỗ (nếu mua nhà). Quan trọng hơn, trang này giải thích bất kỳ sự chênh lệch nào về chi phí giữa ước tính khoản vay và thông báo kết thúc, cùng lý do cụ thể cho từng chênh lệch.

Trang Bốn: Tính năng và bảo vệ của khoản vay

Phần này đề cập đến khả năng chuyển nhượng—liệu người mua tương lai có thể tiếp nhận khoản vay của bạn hay phải vay mới. Nó trình bày phí trễ hạn, giải thích liệu âm khấu hao có thể làm tăng số dư của bạn hay không, và cho biết nhà cho vay có chấp nhận thanh toán một phần hay không.

Trang Năm: Tóm tắt chi phí dài hạn

Trang cuối hiển thị tổng số tiền gốc và lãi bạn sẽ trả trong toàn bộ thời gian vay. Nó bao gồm cảnh báo về hạn chế tái cấp vốn và chi tiết hậu quả của việc mất nhà—cụ thể liệu bạn có trách nhiệm bồi thường thiếu hụt nếu nhà bán với giá thấp hơn số nợ của bạn không.

Các câu hỏi quan trọng cần hỏi nhà cho vay của bạn

Trước khi ký, hãy hỏi các câu hỏi sau để đảm bảo bạn hiểu rõ:

Câu hỏi về lãi suất và thanh toán

• Lãi suất của tôi có bị khóa không? Nếu không, điều kiện và thời hạn là gì?
• Lãi suất hoặc khoản thanh toán hàng tháng của tôi có thể thay đổi sau khi ký không? Trong những trường hợp nào?
• APR của tôi (APR) so với lãi suất đã nêu là bao nhiêu?

Câu hỏi về chi phí và phí

• Tại sao chi phí đóng lại tăng hoặc giảm so với ước tính khoản vay của tôi?
• Những khoản phí nào có thể thương lượng hoặc mua sắm?
• Các khoản phí của bên thứ ba có chính xác không? Có khoản nào tăng hơn 10% so với ước tính không?

Câu hỏi về tính năng khoản vay

• Khoản vay của tôi có chứa khoản thanh toán bùng nổ không? Khi nào đến hạn?
• Phí trả trước của tôi là bao nhiêu, nếu có?
• Phí trễ hạn của tôi là bao nhiêu và khi nào áp dụng?

Câu hỏi về thanh toán và dự trữ

• Chính xác những gì được bao gồm trong khoản thanh toán hàng tháng của tôi?
• Thuế tài sản và bảo hiểm nhà có được dự trữ không?
• Liệu khoản thanh toán hàng tháng của tôi có thể tăng do tăng các khoản dự trữ không?

So sánh ước tính khoản vay và Thông báo kết thúc

Ước tính khoản vay ban đầu khi bạn nộp đơn nên làm chuẩn mực so sánh. Một số mục cần giữ nguyên:

• Lãi suất của bạn (if đã khóa và chưa hết hạn)
• Phí môi giới hoặc nhà cho vay
• Các dịch vụ bạn không được phép mua sắm
• Thuế chuyển nhượng
• Phí ghi nhận (chúng không nên tăng quá 10%)

Nếu bất kỳ mục nào thay đổi mà không có giải thích, hãy liên hệ ngay với nhà cho vay hoặc đại lý thanh toán của bạn. Ngay cả những chênh lệch nhỏ cũng cần làm rõ, vì lỗi có thể tích tụ qua hàng thập kỷ thanh toán.

Sau khi ký: Tiếp theo là gì

Việc ký vào Thông báo kết thúc chỉ xác nhận bạn đã nhận được—không bắt buộc bạn phải tiếp tục. Nếu có điều gì làm bạn lo lắng, bạn có quyền từ chối giao dịch, mặc dù có thể mất tiền đặt cọc hoặc phải bồi thường cho người bán để hoãn lại.

Nếu bạn tiếp tục, thường bạn có 3 ngày làm việc để sắp xếp chuyển khoản qua wire hoặc séc ngân hàng cho tiền đặt cọc và chi phí đóng. Sau khi ký các tài liệu vay cuối cùng, nhà cho vay sẽ giải ngân. Bạn sẽ nhận được bản kê khai cuối cùng sau đó, và nếu chi phí bị ước tính quá cao, bạn sẽ nhận được hoàn tiền cho phần chênh lệch.

Điểm chính cần ghi nhớ

Thông báo kết thúc giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt về một trong những cam kết tài chính lớn nhất cuộc đời. Bằng cách chủ động xem xét tài liệu này, chuẩn bị câu hỏi để hỏi nhà cho vay, và so sánh với ước tính khoản vay ban đầu, bạn có thể tránh các sai lầm đã khiến nhiều người vay mắc kẹt trong các cuộc khủng hoảng nhà ở trước đây. Hãy coi trọng quá trình này—an toàn tài chính của bạn trong 15 đến 30 năm tới phụ thuộc vào đó.