Hiểu về ý nghĩa của "Contingent" trong bất động sản

Khi bạn mua nhà, trạng thái niêm yết cho biết một câu chuyện quan trọng về vị trí của bất động sản trong quá trình bán hàng. Một trạng thái bạn thường gặp là “đang trong tình trạng phụ thuộc”—nhưng chính xác thì “contingent” nghĩa là gì? Nói đơn giản, khi một bất động sản được niêm yết là contingent, điều đó có nghĩa là người bán đã chấp nhận một đề nghị từ người mua, nhưng giao dịch chưa chính thức hoàn tất. Người mua vẫn có thể rút lui khỏi thỏa thuận trong những hoàn cảnh nhất định mà không mất tiền đặt cọc earnest money. Đối với bất kỳ ai đang điều hướng quá trình mua nhà, việc hiểu rõ ý nghĩa của thuật ngữ này là rất quan trọng để đưa ra quyết định sáng suốt.

Tại sao các điều khoản phụ thuộc lại quan trọng đối với việc mua của bạn

Trước khi đi vào các loại điều khoản phụ thuộc cụ thể, đáng để hiểu tại sao chúng tồn tại và cách chúng bảo vệ bạn như một người mua. Khi bạn ký hợp đồng mua bán, bạn thường đặt tiền đặt cọc earnest money vào một tài khoản ủy thác (escrow). Khoản tiền này thể hiện ý định nghiêm túc của bạn với người bán—nó cho thấy bạn sẵn sàng đền bù cho họ để đưa nhà ra khỏi thị trường nếu giao dịch không thành công. Tuy nhiên, nếu không có các điều khoản phụ thuộc, bạn sẽ mất khoản tiền này nếu có những hoàn cảnh ngoài ý muốn ngăn cản bạn hoàn tất việc mua.

Đây chính là nơi các điều khoản phụ thuộc trở thành chiếc lưới an toàn của bạn. Những điều khoản hợp đồng này cho phép bạn thoát khỏi thỏa thuận mà không bị phạt nếu xảy ra các vấn đề lớn trước khi ký kết. Chúng bảo vệ cả người mua và người bán bằng cách làm rõ những tình huống nào sẽ đủ để bạn rút lui khỏi giao dịch. Người bán chấp nhận đề nghị có điều kiện vì khoản earnest money cung cấp một mức độ an toàn, trong khi bạn duy trì sự linh hoạt nếu có vấn đề bất ngờ phát sinh trong quá trình mua.

Tám điều khoản phụ thuộc thiết yếu mà mọi người mua nhà nên biết

Hiểu “contingent” nghĩa là gì đòi hỏi bạn phải quen thuộc với các loại điều khoản phụ thuộc chính mà bạn có thể gặp phải. Dưới đây là tám loại phổ biến nhất:

Yêu cầu tiết lộ và minh bạch

Luật của bang thường yêu cầu người bán tiết lộ các vấn đề đã biết về bất động sản của họ trước hoặc sau khi ký hợp đồng. Người bán phải thông báo bằng văn bản về các vấn đề về móng nhà, hư hỏng mái, vấn đề ống nước hoặc các khuyết điểm đáng kể khác mà họ biết. Một điều khoản phụ thuộc tiết lộ cho phép bạn thoát nếu những tiết lộ này gây lo ngại đủ lớn. Loại điều khoản này đảm bảo bạn đưa ra quyết định dựa trên thông tin đầy đủ thay vì phát hiện ra vấn đề sau khi ký kết.

Điều khoản kiểm tra nhà chuyên nghiệp

Việc bao gồm điều khoản kiểm tra nhà trong hợp đồng mua bán là một trong những biện pháp bảo vệ thông minh nhất bạn có thể thực hiện. Điều khoản này cho phép bạn có một khoảng thời gian xác định—thường là 7-10 ngày—để thuê một chuyên gia kiểm tra toàn diện tình trạng của bất động sản. Dựa trên kết quả, bạn có ba lựa chọn: tiếp tục mua như hiện trạng, thương lượng sửa chữa (hoặc tín dụng) với người bán, hoặc rút lui mà không bị phạt.

Để thể hiện sự quan tâm chân thành của bạn đối với bất động sản, bạn có thể điều chỉnh điều khoản này để bao gồm một ngưỡng tiền—ví dụ, bạn sẽ tiếp tục trừ khi chi phí sửa chữa vượt quá 5.000 đô la, điều này cũng giúp người bán yên tâm rằng bạn ít có khả năng sử dụng kiểm tra như một lý do để thoái lui một cách vô lý.

Bảo vệ theo điều khoản định giá

Điều khoản định giá bảo vệ bạn nếu giá trị định giá của nhà thấp hơn giá đề nghị của bạn. Vì các tổ chức cho vay yêu cầu bất động sản phải có giá trị định giá ít nhất bằng giá mua trước khi giải ngân, điều khoản này rất cần thiết nếu bạn vay thế chấp. Nếu định giá thấp, bạn có thể thương lượng giảm giá hoặc rút lui. Người mua trả tiền mặt thường không cần điều khoản này vì họ không bị ràng buộc bởi yêu cầu của tổ chức cho vay.

Điều khoản vay thế chấp hoặc tài chính

Điều khoản vay thế chấp—còn gọi là điều khoản tài chính—cho phép bạn rút lui nếu không thể đảm bảo khoản vay cần thiết để mua bất động sản. Ngay cả khi bạn đã được phê duyệt sơ bộ vay trước khi đề nghị, ngân hàng vẫn cần phê duyệt bất động sản cụ thể. Thêm vào đó, các hành động như vay thêm nợ, thay đổi công việc hoặc mất việc trong khi hợp đồng còn hiệu lực đều có thể gây ra vấn đề về tài chính. Điều khoản này bảo vệ bạn khỏi các tình huống đó.

Điều khoản quyền sở hữu rõ ràng và không có tranh chấp

Điều khoản quyền sở hữu cho phép bạn thoát nếu bất động sản có các vấn đề chưa giải quyết về quyền sở hữu, ngăn cản việc sở hữu rõ ràng. Ngay cả khi bạn trả tiền mặt, việc bao gồm điều khoản này là khôn ngoan để tránh tranh chấp quyền sở hữu trong tương lai. Quyền sở hữu rõ ràng cũng cần thiết để có thể mua bảo hiểm quyền sở hữu, thứ mà các tổ chức cho vay yêu cầu và bảo vệ khoản đầu tư của bạn khỏi các yêu sách trong tương lai.

Điều khoản bán nhà hiện tại của chủ sở hữu

Nếu bạn đang bán nhà hiện tại để tài trợ cho việc mua mới, điều khoản bán nhà hiện tại của chủ sở hữu làm cho đề nghị của bạn phụ thuộc vào việc bán thành công bất động sản hiện tại. Người bán có thể tiếp tục mở xem nhà và chấp nhận các đề nghị dự phòng trong khi điều khoản của bạn còn hiệu lực. Điều khoản này có thể đi kèm với mô tả niêm yết như “đang trong tình trạng phụ thuộc có điều kiện rút lui” hoặc “đang hoạt động có điều kiện rút lui,” cho biết người bán giữ quyền chấp nhận đề nghị tốt hơn nếu bạn không thể nhanh chóng loại bỏ điều khoản của mình.

Điều khoản bảo hiểm chủ nhà

Một số bất động sản—đặc biệt ở các khu vực dễ xảy ra thiên tai như Florida—có chi phí bảo hiểm cao hoặc thậm chí không thể bảo hiểm do vị trí hoặc lịch sử mất mát. Hầu hết các tổ chức cho vay yêu cầu bảo hiểm chủ nhà, và nhiều bất động sản còn cần bảo hiểm gió bão hoặc lụt riêng. Điều khoản bảo hiểm cho phép bạn thoát nếu chi phí bảo hiểm cao hơn nhiều so với dự kiến, bảo vệ bạn khỏi việc bị ràng buộc vào một cam kết tài chính không khả thi.

Điều khoản hiệp hội chủ nhà (HOA)

Đối với các bất động sản nằm trong hiệp hội chủ nhà, việc xem xét các quy định, báo cáo tài chính và biên bản họp của HOA trước khi ký kết là rất quan trọng. Điều khoản này cho phép bạn thoát nếu các điều khoản, điều kiện, hạn chế của HOA cấm những điều quan trọng đối với bạn—như cho thuê nhà, sở hữu nhiều thú cưng hoặc đỗ xe trong sân. Bạn cũng có thể thoái lui nếu HOA gặp vấn đề tài chính nghiêm trọng có thể dẫn đến các khoản đánh giá đặc biệt.

Giải mã các nhãn trạng thái contingent và ý nghĩa của chúng

Khi một nhà đang trong hợp đồng nhưng chưa hoàn tất, các trạng thái niêm yết khác nhau mô tả vị trí của giao dịch:

Trạng thái Contingent

Người mua chưa đáp ứng tất cả các điều khoản phụ thuộc trong hợp đồng mua bán. Nếu bạn quan tâm, bạn có thể gửi đề nghị dự phòng nếu thỏa thuận phụ thuộc chính thất bại. Trạng thái này đơn giản có nghĩa là “đang trong hợp đồng” nhưng các điều khoản phụ thuộc vẫn còn chưa hoàn tất.

Danh sách đang trong trạng thái Active Contingent

Một danh sách “active contingent” nghĩa là người bán vẫn đang mở xem nhà và chấp nhận đề nghị dự phòng mặc dù đã chấp nhận đề nghị có điều kiện. Bạn có thể thấy ghi chú là “contingent: continue to show” hoặc “contingent: no show” tùy thuộc vào việc có cho phép xem nhà hay không. Trạng thái này cho thấy người bán chưa hoàn toàn cam kết với người mua hiện tại.

Contingent With Kick-Out Clause

Một “kick-out” điều khoản cho phép người bán chấm dứt hợp đồng hiện tại nếu họ nhận được đề nghị tốt hơn. Người mua hiện tại thường có một khoảng thời gian ngắn để loại bỏ các điều khoản phụ thuộc của mình trước khi người bán chính thức chấp nhận đề nghị mới. Thỏa thuận này giữ cho bất động sản luôn được rao bán tích cực.

Các loại trạng thái contingent khác

Các trạng thái contingent bổ sung bao gồm “Contingent Probate” (khi giao dịch cần sự chấp thuận của tòa án từ việc giải quyết di sản của người quá cố), “Short-Sale Contingent” (khi tất cả các chủ nợ phải chấp thuận), và thỉnh thoảng là “Contingent: No Kick-Out” (khi người bán cam kết không chấp nhận đề nghị cạnh tranh).

Pending và Contingent: Hiểu sự khác biệt

Sự khác biệt giữa “contingent” và “pending” phản ánh mức độ tiến triển của giao dịch. Một bất động sản đang trong trạng thái contingent nghĩa là người mua vẫn đang xử lý các điều khoản phụ thuộc—có thể mới ký hợp đồng hoặc phát hiện ra vấn đề kiểm tra. Một bất động sản pending nghĩa là tất cả các điều khoản đã được đáp ứng và giao dịch dự kiến sẽ kết thúc theo lịch trình.

Đôi khi cơ sở dữ liệu niêm yết không cập nhật ngay lập tức, vì vậy một nhà có thể thực sự đang trong trạng thái contingent hoặc đã hoàn tất mà vẫn hiển thị là pending. Điểm khác biệt chính: contingent vẫn còn sự không chắc chắn, trong khi pending gần như đã hoàn tất chỉ còn chờ thủ tục ký kết.

Trả lời các câu hỏi thường gặp nhất của bạn

Bạn có thể đề nghị mua một bất động sản đang trong trạng thái contingent không?

Có, nếu người bán chấp nhận đề nghị dự phòng. Bạn có thể gửi đề nghị dự phòng sẽ có hiệu lực nếu thỏa thuận contingent chính thất bại. Tuy nhiên, đề nghị của bạn sẽ là thứ hai cho đến khi điều khoản phụ thuộc ban đầu được loại bỏ hoặc giao dịch thất bại.

Người bán có thể rút lui khỏi thỏa thuận contingent không?

Thông thường không—trừ khi hợp đồng có các điều khoản phụ thuộc của người bán (như yêu cầu người bán tìm nơi ở thay thế). Tuy nhiên, với điều khoản kick-out, người bán có thể chấm dứt để chấp nhận đề nghị tốt hơn nếu người mua không nhanh chóng loại bỏ các điều khoản của mình.

Điều gì xảy ra nếu đề nghị contingent đổ vỡ?

Nếu đề nghị contingent thất bại vì lý do được quy định trong hợp đồng mua bán, bạn sẽ được hoàn lại toàn bộ tiền đặt cọc earnest money. Người bán sau đó có thể chấp nhận đề nghị dự phòng hoặc niêm yết lại bất động sản.

Bạn có nên từ bỏ các điều khoản phụ thuộc của mình không?

Việc từ bỏ các điều khoản phụ thuộc thường không được khuyên, mặc dù trong thị trường cạnh tranh, đôi khi người mua bị ép buộc làm vậy. Trong khi mọi thứ có thể ổn, việc từ bỏ các điều khoản phụ thuộc tạo ra rủi ro nghiêm trọng nếu tài chính không được duyệt, định giá thấp, kiểm tra phát hiện vấn đề lớn hoặc quyền sở hữu gặp trục trặc. Lợi thế nhỏ của việc làm cho đề nghị của bạn hấp dẫn hơn hiếm khi bù đắp được rủi ro tài chính.

Hiểu rõ “contingent” nghĩa là gì—và cách các điều khoản bảo vệ này hoạt động—giúp bạn tự tin đàm phán và bảo vệ quyền lợi của mình trong suốt quá trình mua nhà.