Bỏ qua thị trường nhà ở năm nay—Trừ khi bạn đã giàu có sẵn

Những quan điểm truyền thống về sở hữu nhà có một vấn đề nghiêm trọng: nó giả định thị trường ổn định. Thực tế không phải vậy. Trừ khi bạn có dự trữ vốn đáng kể, thuê nhà vẫn là lựa chọn hợp lý hơn trong môi trường nhà ở ngày nay. Áp lực tài chính khi mua nhà chính là cách mà những người bình thường vô tình cam kết với hiệu suất tài chính kém dài hạn.

Việc đầu tư vào thị trường này đòi hỏi bạn phải lùi lại và xem xét lại những gì chúng ta đã thực sự trải qua. Đỉnh điểm thị trường nhà ở năm 2006, sự sụp đổ sau đó vào năm 2008, sự bùng nổ trong đại dịch năm 2020—đây không phải là những tiếng ồn ngẫu nhiên. Chúng là những mô hình. Nhìn vào các định giá hiện tại cùng với tiền lệ lịch sử cho thấy điều gì đó đáng suy ngẫm: thị trường chưa hồi phục khỏi sự thiếu hiệu quả cấu trúc của nó. Nó chỉ đơn giản là tạm dừng.

Sự không phù hợp của thị trường: Tại sao mua nhà bây giờ là rủi ro

Dữ liệu cho thấy một câu chuyện không thoải mái. Redfin báo cáo rằng số lượng người bán hiện vượt quá người mua 36.8%—môi trường cầu thấp nhất kể từ khi các lệnh phong tỏa năm 2020 làm gián đoạn mọi thứ. Đây không phải là một sự điều chỉnh bình thường. Đây là sự mất đi đà thị trường thực sự.

Cái bẫy ở đây là: chủ nhà có khoản vay thế chấp khoảng 3% không có động lực để bán. Lãi suất 30 năm hiện quanh mức 6.5%. Trừ khi bạn so sánh các con số này, phép tính trở nên vô hình. Không ai di chuyển. Không ai giao dịch. Không có quá trình khám phá giá thực sự đang diễn ra.

Những gì người mua phải đối mặt ngày nay là một tài sản thanh khoản kém ở mức giá đỉnh, chưa từng bị thử thách dưới áp lực khối lượng thực tế. Hậu quả cho những người mua hiện tại:

• Nghĩa vụ thanh toán hàng tháng tối đa
• Tiềm năng tăng giá tối thiểu
• Nhiều năm chịu rủi ro về thời hạn

Vay nợ với tỷ lệ 5:1 so với một căn nhà bằng phẳng hoặc giảm giá trong khi trả lãi 6.5% hàng năm không tạo ra vốn chủ sở hữu—nó làm giảm vốn theo thời gian. Trong điều kiện này, sở hữu nhà chuyển từ đầu tư thành trách nhiệm pháp lý.

Chiến lược thời điểm tốt hơn: Kiên nhẫn vs. Áp lực

Cuối năm 2026 đến 2027 mang lại một kịch bản hoàn toàn khác biệt. Tâm lý “chúng ta sẽ chờ đợi” cuối cùng sẽ vỡ khi cuộc sống xảy ra: ly hôn, mất việc, di chuyển bắt buộc, thời điểm nghỉ hưu, các tình huống khẩn cấp về dòng tiền. Người bán buộc không đàm phán—họ chấp nhận giá thị trường.

Kinh tế chậm lại càng làm tăng hiệu ứng này. Khi động lực và hạn chót hội tụ, giá cuối cùng sẽ điều chỉnh. Kiên nhẫn sẽ được đền đáp khi người khác hết kiên nhẫn.

Nếu bạn phải mua: Một cách tiếp cận thận trọng

Một số hoàn cảnh yêu cầu hành động bất chấp thời điểm không thuận lợi. Nếu điều này áp dụng cho bạn, hãy tiếp cận quyết định mua nhà với kỷ luật nghiêm khắc:

• Lập kế hoạch cho kịch bản giảm thu nhập 20%
• Giữ tỷ lệ vay trên giá trị (lối thoát của bạn nếu hoàn cảnh thay đổi)
• Chỉ cam kết nếu bạn có thể chịu đựng một thập kỷ giá trị không tăng hoặc giảm

Trừ khi bạn thực sự tin rằng mình có thể vượt qua thời kỳ trì trệ của thị trường mà không gặp áp lực tài chính, căn nhà vượt quá khả năng chi trả thực sự của bạn. Cảm giác về khả năng chi trả không giống như khả năng tài chính thực tế.