Tại sao Chiến lược Tài sản Ròng của Ramit Sethi lại không bao gồm Đầu tư Bất động sản

Ramit Sethi, tác giả triệu phú đứng sau cuốn sách bán chạy của New York Times năm 2009 “Tôi Sẽ Dạy Bạn Làm Giàu”, đã xây dựng thành công tài chính dựa trên những nguyên tắc thường trái ngược với trí tuệ phổ thông. Dù đã đạt được giá trị ròng đáng kể, Sethi vẫn là một trong những người ủng hộ mạnh mẽ nhất chống lại việc sở hữu nhà—không phải vì ông phản đối nhà cửa, mà vì ông thách thức lý luận tài chính mà phần lớn mọi người sử dụng khi đưa ra quyết định này. Là một triệu phú từ chối đầu tư vào bất động sản, Sethi mang đến một góc nhìn dựa trên nhiều năm phân tích tài chính và kinh nghiệm thực tế tại các thị trường nhà ở đắt đỏ nhất của Mỹ.

Chiến lược Marketing Đằng Sau Giấc Mơ Mỹ

Trong nhiều thập kỷ, người Mỹ đã bị bán cho một hình mẫu thành công duy nhất: nghề nghiệp ổn định, gia đình, nhà cửa. Phần lớn câu chuyện này bắt nguồn từ chiến dịch tiếp thị mạnh mẽ của các tổ chức như Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, đã liên tục thúc đẩy sở hữu nhà đơn lập như là nền tảng của thành tựu Mỹ. Việc bị ảnh hưởng bởi văn hóa này đến mức đặt câu hỏi về nó gần như là phản quốc.

Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế đã thay đổi căn bản. Chi phí nhà ở đã tăng vọt, và nhiều người mua lần đầu phải vắt kiệt tài chính chỉ để gia nhập thị trường. Khi ai đó đặt cọc 3% trên một bất động sản trị giá gấp ba lần lương hàng năm của họ, họ không phải đang đầu tư—họ đang đánh cược tương lai của mình. Giấc mơ biến thành cơn ác mộng khi điều kiện thị trường xấu đi và họ rơi vào tình trạng nợ nần trên khoản vay thế chấp của mình.

Thách Thức Bốn Niềm Tin Cốt Lõi Về Bất Động Sản

Ramit Sethi lần lượt phá bỏ những huyền thoại nền tảng của đầu tư bất động sản, đặc biệt dành cho những người không có kiến thức thị trường sâu rộng. Những huyền thoại này tồn tại vì chúng mang lại cảm giác cảm xúc tích cực, chứ không phải vì chúng đúng đắn phổ quát.

Huyền thoại thứ nhất: Giá bất động sản luôn tăng. Trong khi giá trị nhà thường tăng theo thời gian, chúng không miễn nhiễm với chu kỳ thị trường. Sự sụp đổ nhà ở năm 2008 đã chứng minh rằng bất động sản có thể mất giá đáng kể—đôi khi nhanh chóng. Ngay cả khi giá tăng, các chi phí liên quan lại kể một câu chuyện khác.

Huyền thoại thứ hai: Giá nhà nhân đôi mỗi thập kỷ. Khẳng định này thiếu bằng chứng thực nghiệm. Ngay cả khi giá trị tăng, chi phí bảo trì, thuế nhà, bảo hiểm và sửa chữa bất ngờ đều tăng theo giá trị nhà, làm giảm phần lớn lợi nhuận.

Huyền thoại thứ ba: Đòn bẩy tự nhiên làm tăng giàu có. Trong khi đòn bẩy có thể khuếch đại lợi nhuận, nó cũng khuếch đại tổn thất. Sử dụng tiền vay để mua tài sản hoạt động rất tốt trong thị trường tăng trưởng, nhưng lại gây thiệt hại nặng nề trong thời kỳ suy thoái.

Huyền thoại thứ tư: Khấu trừ lãi vay thế chấp tạo ra khoản tiết kiệm thuế ý nghĩa. Thực tế là bạn đang trừ đi số tiền đã tiêu rồi. Như Sethi nói, bạn không tiêu một đô la để tiết kiệm một xu. Phép tính này hầu như không khả thi trong đa số trường hợp.

Các Con Số Không Nói Dối—Nếu Bạn Thực Sự Tính Toán

Đây là nơi góc nhìn của Sethi với tư cách triệu phú trở nên vô giá. Đã sống ở New York, Los Angeles và San Francisco—những thành phố có giá bất động sản ở mức phi lý—ông đã chọn một cách có chủ đích: thay vì mua nhà, ông đầu tư vốn vào thị trường tài chính. Lợi nhuận? Cao hơn nhiều so với bất cứ điều gì bất động sản có thể mang lại.

Sai lầm lớn nhất của phần lớn mọi người là không bao giờ kiểm tra giả định của mình. Họ yêu thích một bất động sản, tưởng tượng mình sống trong đó, rồi mới bắt đầu nghĩ về khả năng chi trả. Sethi đảo ngược quy trình này: trước tiên mở bảng tính.

Mua nhà mà không tính toán chi tiết là hành động thiếu trách nhiệm về mặt tài chính. Tính toán không chỉ tiền đặt cọc và khoản vay hàng tháng, mà còn các chi phí đóng, thuế nhà, bảo hiểm, dự phòng bảo trì và những gì Sethi gọi là “chi phí ảo”—như thời gian dành để quản lý sửa chữa, làm việc với nhà thầu và xử lý các vấn đề của người thuê. Những chi phí này tích tụ theo thời gian và hiếm khi xuất hiện trong các tính toán ban đầu về giá thuê so với giá mua.

Đối với những ai quyết tâm đầu tư vào bất động sản, thành công đòi hỏi kiến thức sâu về thị trường và điều kiện địa phương thuận lợi. Ngay cả khi đó, Sethi khuyên nên xem nhà như là “mua trước, đầu tư sau.” Phần mua là cá nhân; phần đầu tư mang rủi ro lớn và thường mang lại lợi nhuận khiêm tốn hơn so với đầu tư quỹ chỉ số.

Khi Nào Việc Sở Hữu Nhà Chiến Lược Có Ý Nghĩa

Sethi thường bị hiểu nhầm là người nghĩ rằng không ai nên mua nhà. Ông làm rõ điều này trực tiếp: cuối cùng ông cũng sẽ mua nhà, thừa nhận đó sẽ là “quyết định tài chính tồi tệ” mà ông vẫn làm—có thể vì lý do cảm xúc hoặc cá nhân vượt ra ngoài tối ưu tài chính thuần túy.

Chống đối của ông không phải là việc sở hữu nhà mà là sở hữu nhà một cách vô ý thức. Ông nhắm vào áp lực văn hóa khiến mọi người theo đám đông mà không đặt câu hỏi tại sao họ làm vậy hoặc liệu điều đó có phù hợp với mục tiêu thực sự của họ hay không.

Đối với những người nghiêm túc xem xét việc mua nhà, Sethi đề xuất đặt ra năm câu hỏi then chốt:

• Bạn có dự định sống trong căn nhà này ít nhất trong vòng mười năm tới không?
• Tổng chi phí nhà ở hàng tháng của bạn có dưới 28% tổng thu nhập hàng tháng không?
• Bạn đã tích lũy đủ 20% cho khoản đặt cọc chưa?
• Bạn có thể chấp nhận trường hợp nhà mất giá không?
• Bạn có thực sự hào hứng với quyết định này, chứ không chỉ theo cảm giác xã hội bắt buộc?

Những câu hỏi này loại bỏ quyết định bốc đồng và buộc bạn tự đánh giá trung thực khả năng tài chính và cảm xúc của mình.

Sự Thật Lớn Hơn Về Thành Công Tài Chính

Giá trị ròng của Ramit Sethi chứng minh rằng việc tích lũy của cải không bắt buộc phải theo con đường bất động sản truyền thống. Thông điệp cốt lõi của ông phù hợp vì ông thể hiện một phương án khác: phân tích cẩn thận, suy nghĩ phản biện khi cần thiết, và ưu tiên thực tế toán học hơn là câu chuyện văn hóa.

Cuối cùng, Sethi nhắc nhở rằng trong khi sở hữu nhà là một quyết định tài chính lớn, nó không phải là thước đo thành công cá nhân. Thuê nhà không phản ánh thất bại tài chính—đôi khi nó thể hiện sự khôn ngoan về tài chính. Mục tiêu không phải là tránh tất cả bất động sản; mà là đưa ra các quyết định có chủ đích dựa trên các con số thực tế thay vì các chiến dịch marketing hoặc áp lực đám đông.