Tối đa hóa lợi nhuận từ nhà của bạn: Hướng dẫn tính toán đầy đủ

Bán nhà của bạn là một trong những giao dịch tài chính lớn nhất bạn từng thực hiện. Câu hỏi chính không chỉ là “Tôi sẽ nhận được bao nhiêu giá?”—mà là “Tôi thực sự sẽ rút về bao nhiêu tiền?” Hiểu cách tính lợi nhuận từ nhà ở đòi hỏi phải xem xét vượt ra ngoài giá bán để tính tất cả các khoản phí ảnh hưởng đến số tiền bạn thu được. Với phương pháp tính lợi nhuận nhà rõ ràng, bạn có thể ước lượng số tiền thực sự còn lại sau khi bán và đưa ra quyết định sáng suốt về giá yêu cầu và các đề nghị nhận được.

Bắt đầu với Giá bán nhà của bạn

Nền tảng của bất kỳ phép tính lợi nhuận nào bắt đầu từ thỏa thuận bạn đạt được với người mua. Giá bán này—dù có phù hợp với giá yêu cầu, cao hơn hay thấp hơn—sẽ trở thành điểm khởi đầu của bạn. Nhưng con số này một mình gần như không nói lên gì về lợi nhuận thực tế của bạn. Để hiểu rõ kết quả tài chính thực sự, bạn cần làm ngược lại từ con số này và trừ đi tất cả các khoản phí liên quan đến việc đưa nhà ra thị trường và hoàn tất giao dịch.

Xác định và trừ các khoản chi lớn của bạn

Theo các chuyên gia tài chính và các nguồn bất động sản như Forbes, có năm nhóm chi phí thường chiếm phần lớn trong số tiền bạn thu được:

Thanh toán khoản vay hoặc thế chấp: Hầu hết các người bán đều còn khoản vay thế chấp chưa trả hết. Khi bán, khoản nợ này phải được thanh toán đầy đủ từ số tiền bán nhà. Liên hệ với ngân hàng để lấy chính xác số tiền cần thanh toán, vì con số này rất quan trọng cho phép tính lợi nhuận của bạn và sẽ được trừ khi ký kết.

Hoa hồng môi giới bất động sản: Nếu bạn đã thuê môi giới để bán nhà, bạn sẽ phải trả hoa hồng—thường là một phần trăm của giá bán. Tỷ lệ chính xác và điều khoản khác nhau tùy theo từng bang và thỏa thuận cá nhân, vì vậy hãy xác nhận con số này từ trước để tránh bất ngờ.

Chi phí sửa chữa và chuẩn bị nhà: Các khoản này có thể bao gồm sửa chữa bạn thực hiện trước khi rao bán (như sửa cửa màn hình bị hỏng hoặc xử lý các vấn đề kiểm tra). Chúng cũng có thể bao gồm các sửa chữa theo yêu cầu của người mua như điều kiện của giao dịch. Ngoài ra, chi phí liên quan đến trang trí, cập nhật nhỏ, cải tạo cảnh quan, sơn sửa đều nằm trong nhóm này và làm giảm lợi nhuận cuối cùng của bạn.

Chi phí đóng giao dịch hoặc phí giải quyết: Đây là các khoản phí để hoàn tất giao dịch. Chúng có thể gồm phí khởi tạo, phí thẩm định, thuế tài sản, phí báo cáo tín dụng, phí ghi nhận và các khoản phí liên quan đến tiêu đề. Trong nhiều trường hợp, người mua sẽ trả một phần trong số này, nhưng một số khoản khác có thể xuất hiện trên bảng kê của bạn.

Các chi phí khác: Đừng bỏ qua chi phí di chuyển, lưu trữ tạm thời đồ đạc, dịch vụ trang trí chuyên nghiệp hoặc các khoản phí phát sinh khác liên quan trực tiếp đến việc bán nhà. Những khoản này cộng lại nhanh chóng và cần được tính vào phép tính lợi nhuận nhà của bạn.

Tính toán: Xác định số tiền ròng của bạn

Sau khi đã thu thập tất cả thông tin và xác nhận các khoản phí bạn phải chịu, phép tính trở nên đơn giản:

Giá bán – Thanh toán khoản vay – Hoa hồng môi giới – Chi phí sửa chữa – Chi phí đóng giao dịch – Chi phí phát sinh = Lợi nhuận ròng của bạn

Công thức này cho thấy số tiền thực sự bạn sẽ nhận sau khi bán. Ví dụ, nếu nhà bạn bán với giá 400.000 đô la, nhưng bạn còn khoản vay 250.000 đô la, hoa hồng môi giới 24.000 đô la, sửa chữa 8.000 đô la, phí đóng giao dịch 4.000 đô la và các chi phí khác 3.000 đô la, lợi nhuận ròng của bạn sẽ là 111.000 đô la.

Sử dụng công cụ để xác minh phép tính của bạn

Dù tự tính toán thủ công giúp bạn hiểu rõ quá trình, các nền tảng trực tuyến như Máy tính lợi nhuận bán nhà của Zillow có thể nhanh chóng ước lượng lợi nhuận dựa trên vị trí và chi tiết nhà của bạn. Những công cụ này cung cấp một kiểm tra thực tế hữu ích, mặc dù các con số thực tế có thể khác nhau tùy theo tình hình cụ thể của bạn. Môi giới bất động sản của bạn cũng có thể cung cấp Phân tích Thị trường So sánh (CMA) chi tiết và bảng phân tích chi phí để giúp bạn hiểu rõ mong đợi.

Tại sao phép tính này quan trọng

Biết kết quả của phép tính lợi nhuận nhà trước khi đăng bán giúp bạn tránh kỳ vọng không thực tế và thiết lập mức giá phù hợp. Nếu bạn phát hiện ra rằng sau tất cả các chi phí, bạn chỉ còn lợi nhuận 80.000 đô la thay vì 150.000 đô la như dự tính, điều đó sẽ ảnh hưởng lớn đến chiến lược đàm phán của bạn. Hiểu rõ lợi nhuận thực sự giúp bạn đánh giá các đề nghị một cách khách quan hơn—một giá bán cao hơn không phải lúc nào cũng mang lại nhiều tiền hơn trong túi nếu chi phí đóng giao dịch cao hơn hoặc tỷ lệ hoa hồng của môi giới khác.

Các xem xét cuối cùng

Trước khi quyết định mức giá yêu cầu, hãy tính toán các con số này. Tham khảo ý kiến môi giới và ngân hàng của bạn để xác nhận các khoản thanh toán và chi phí điển hình trong khu vực của bạn. Việc dành vài phút để tính lợi nhuận thực tế có thể giúp bạn tiết kiệm hàng nghìn đô la trong các sai lầm hoặc cơ hội bỏ lỡ. Phép tính lợi nhuận bán nhà của bạn chính là cầu nối giữa giá bán và thực tế số tiền bạn sẽ thực sự nhận được từ một trong những quyết định tài chính lớn nhất của cuộc đời.