Hiểu về các Điều khoản trong Các cộng đồng do Điều khoản kiểm soát

Sống trong cộng đồng được kiểm soát bởi các điều khoản hợp đồng nghĩa với việc đồng ý tuân thủ các quy tắc cụ thể do các hiệp hội sở hữu và HOA thiết lập. Những hướng dẫn này vượt xa các quy định quy hoạch đô thị thông thường và ảnh hưởng đến gần như mọi khía cạnh trong cách bạn sử dụng và duy trì ngôi nhà của mình. Trước khi mua bất động sản trong cộng đồng có điều khoản hợp đồng, điều quan trọng là phải hiểu rõ các thỏa thuận này bao gồm những gì và chúng có thể ảnh hưởng như thế nào đến lối sống và quyền sở hữu của bạn.

Điều gì làm cho cộng đồng có điều khoản hợp đồng khác biệt?

Một điều khoản hạn chế là một thỏa thuận ràng buộc điều chỉnh cả về ngoại hình lẫn việc sử dụng thực tế của bất động sản nhà ở hoặc thương mại của bạn. Khác với các quy định quy hoạch tiêu chuẩn do chính quyền địa phương thi hành, các điều khoản này thường là các nghĩa vụ hợp đồng do nhà phát triển dự án, HOA hoặc các hiệp hội căn hộ thiết lập. Các quy tắc này được ghi trong Tuyên bố Điều khoản, Điều kiện và Hạn chế của cộng đồng (CC&R), thường đi kèm trong giấy chứng nhận quyền sở hữu của bạn.

Điểm khác biệt chính là các điều khoản này “đi theo đất đai” — chúng vẫn có hiệu lực ngay cả khi quyền sở hữu thay đổi. Tính lâu dài này chỉ có thể được thay đổi thông qua sự đồng thuận tuyệt đối của các chủ sở hữu hoặc các phiếu thuận từ ban quản trị HOA. Các tòa án cũng có thể can thiệp để sửa đổi hoặc chấm dứt các hạn chế vô lý, nhưng điều này yêu cầu thủ tục pháp lý và khá hiếm.

Các quy tắc phổ biến và hạn chế về quyền sở hữu trong cộng đồng có điều khoản hợp đồng

Hầu hết các cộng đồng này hạn chế cách bạn sử dụng bất động sản của mình qua các giới hạn sau:

Giới hạn về sử dụng: Các bất động sản trong cộng đồng này có thể cấm dây phơi quần áo, vườn rau, hồ bơi và nhà kho ngoài trời. Các doanh nghiệp tại nhà phục vụ khách đến thăm nhà thường bị hạn chế, mặc dù làm việc từ xa thường được phép. Các quy định về tiếng ồn thường thực thi giờ yên tĩnh — có thể từ 10 giờ tối đến 8 giờ sáng — điều này có thể loại bỏ các bữa tiệc, sở thích ồn ào như phục chế phương tiện, và lưu trữ phương tiện giải trí.

Tiêu chuẩn về ngoại hình và bảo trì: Các hiệp hội cộng đồng thiết lập các tiêu chuẩn thẩm mỹ cụ thể bằng cách kiểm soát màu sơn ngoại thất (thường giới hạn các tông trung tính), chiều cao hàng rào, kiểu mái nhà và yêu cầu cảnh quan. Nhiều nơi yêu cầu phê duyệt kiến trúc trước khi bạn thực hiện các thay đổi lớn đối với ngoại thất bất động sản của mình. Các nghĩa vụ bắt buộc — các hành động cần thiết — có thể bao gồm cắt cỏ định kỳ, sơn lại theo lịch trình và bảo trì cảnh quan. Một số HOA xử lý các công việc này như một phần của phí hàng tháng, do đó đây là yếu tố quan trọng cần xem xét trước khi mua.

Yêu cầu về cấu trúc và khoảng cách: Khoảng cách quy định khoảng cách bắt buộc giữa ranh giới đất của bạn và các công trình hoặc cải tạo. Các khoảng đệm này giúp tránh tranh chấp với hàng xóm, đảm bảo quyền truy cập tiện ích và bảo vệ các khu vực chung. Các công trình, hàng rào và cây trồng quá gần ranh giới đất có thể bị phạt và buộc phải tháo dỡ.

Quy định về cho thuê và cư trú: Ngày càng nhiều cộng đồng có điều khoản hợp đồng hạn chế cho thuê ngắn hạn như Airbnb để khuyến khích cư dân lâu dài. Các hạn chế về cho thuê dài hạn có thể yêu cầu thời gian thuê tối thiểu là sáu tháng hoặc thời gian sở hữu trước khi chuyển đổi nhà thành bất động sản cho thuê. Một số cộng đồng giới hạn tỷ lệ bất động sản cho thuê, ví dụ chỉ cho phép một phần ba được cho thuê cùng lúc. Các hạn chế về thú cưng thường giới hạn số lượng và kích thước của động vật, thường cấm các giống chó bị coi là hung hãn. Nuôi gà và các loài vật chăn nuôi trong chuồng thường bị cấm.

Tại sao các hướng dẫn kiểm soát cộng đồng này lại quan trọng?

Mục đích chính của việc thiết lập cộng đồng có điều khoản hợp đồng là tạo ra các tiêu chuẩn đồng nhất mà tất cả các chủ sở hữu đều chấp nhận. Sự nhất quán này giúp duy trì thẩm mỹ hài hòa của khu vực, bảo vệ giá trị bất động sản và ngăn chặn các hoạt động kinh doanh gây tranh cãi hoặc hành vi cá nhân quá mức làm suy giảm môi trường cộng đồng. Các điều khoản này cũng ngăn cản những người mua không sẵn lòng tuân thủ tiêu chuẩn cộng đồng chuyển đến, qua đó lọc ra những cư dân cam kết duy trì tài sản chung.

Đánh giá lợi ích so với hạn chế

Ưu điểm của việc sống trong cộng đồng có điều khoản hợp đồng:

Tiêu chuẩn thẩm mỹ đồng nhất giúp ngăn chặn các yếu tố gây mất mỹ quan và duy trì vẻ đẹp hình ảnh của toàn khu vực. Các yêu cầu về hành xử cá nhân và kinh doanh nhất quán giữ gìn uy tín chuyên nghiệp của cộng đồng. Việc thực thi pháp lý qua các khoản phạt và kiện tụng đảm bảo cư dân tuân thủ, bảo vệ lợi ích chung. Các quy tắc rõ ràng bằng văn bản giúp loại bỏ sự mơ hồ về những gì chủ nhà có thể hoặc không thể làm.

Nhược điểm và các rủi ro tiềm ẩn:

Các điều khoản hạn chế tự do cá nhân vượt ra ngoài yêu cầu quy hoạch của chính phủ, giới hạn cách bạn sử dụng nhà để lợi ích cá nhân. Nếu bạn điều hành doanh nghiệp hoặc muốn có thu nhập từ cho thuê, một số khu vực có thể không cho phép hoặc cấm hoàn toàn các hoạt động này. Một số vi phạm điều khoản có thể không còn khả năng thi hành nếu tranh chấp không được xử lý kịp thời hoặc nếu tòa án cho rằng các hạn chế là vô lý. Việc thi hành chọn lọc — nơi một số chủ sở hữu được miễn trừ không chính thức trong khi những người khác bị phạt — có thể gây bức xúc và làm giảm giá trị bất động sản khi sự không nhất quán này rõ ràng.

Quyết định sáng suốt khi mua trong cộng đồng có điều khoản hợp đồng

Trước khi mua bất động sản trong cộng đồng có điều khoản hợp đồng, hãy xem xét kỹ các tài liệu CC&R. Yêu cầu bản sao từ HOA và đọc kỹ các phần liên quan đến sử dụng bất động sản, nghĩa vụ bảo trì, chính sách thú cưng, hạn chế cho thuê và quy trình thi hành. Tính toán tổng chi phí bằng cách xem xét phí HOA hàng tháng bao gồm những gì — một số hiệp hội xử lý bảo trì ngoại thất, trong khi số khác để chủ sở hữu tự lo.

Hỏi cư dân hiện tại về thực tế thi hành các quy tắc, vì một số cộng đồng thực thi nghiêm ngặt tất cả các quy định trong khi những cộng đồng khác linh hoạt hơn. Hiểu rõ cách thực hiện các điều khoản trong cộng đồng mục tiêu của bạn thường mang lại nhiều thông tin hơn so với chỉ đọc các quy tắc bằng văn bản.

Cuối cùng, cộng đồng có điều khoản hợp đồng mang lại môi trường có cấu trúc, nơi giá trị bất động sản ổn định và thẩm mỹ khu vực được duy trì. Tuy nhiên, chúng đòi hỏi bạn chấp nhận các đánh đổi giữa tự do cá nhân và sự gắn kết cộng đồng. Việc này phù hợp hay không phù hợp với phong cách sống của bạn phụ thuộc vào mức độ thoải mái của bạn với việc ra quyết định chung và kế hoạch dài hạn cho bất động sản.