挖掘房屋淨值：逆向抵押貸款、房屋淨值信貸額度（HELOC）與房屋淨值貸款解析

您的房產可能是您最大的財務資產。根據 Pew Research Center 的數據，2021 年，美國房主的房屋淨值約佔中位數淨資產的 45%。這筆可觀的淨值可以在生活需要時轉換為可取得的現金——但具體流程會因您選擇的借款方式而大不相同。

了解您的選擇：三條獲取房屋淨值的不同途徑

假設您的房產估值為 25 萬美元，尚未償還的抵押貸款餘額為 10 萬美元。這樣，您的淨值剩下 15 萬美元。如果您再申請第二筆貸款——例如，房屋淨值信貸額度（HELOC）或房屋淨值貸款——金額為 5 萬美元，您的可用淨值將縮減至 10 萬美元。每種借款方式的運作方式不同，理解這些差異在做出決策前至關重要。

這三種選擇——逆向抵押貸款、房屋淨值貸款和 HELOC——都能讓您釋放房產價值，獲得資金用於各種用途。然而，它們的結構、時間表和條件各異。由於房屋作為抵押品，若您違約，貸款人可以沒收房產，因此這個決策尤為重要。

逆向抵押貸款：無月付的收入來源

逆向抵押貸款適用於 62 歲及以上的借款人。這種產品與傳統房屋淨值貸款不同：您不需定期付款，而是從貸款人那裡獲得資金分配。這些資金可以一次性領取、作為信用額度或定期每月支付。只要您居住在房屋中，就不需償還。

當您搬離、去世或出售房產時，貸款即到期。根據 FHA 保險計劃，最大貸款額通常為 41 萬 7 千美元，但像阿拉斯加和夏威夷這樣的高成本地區，最高額度可達 62 萬 5 千美元。根據 FDIC 指導方針，手續費用約在 2,500 至 6,000 美元之間，但非 FHA 貸款人可能收取不同費用。

這種產品適合「房子富有、現金匱乏」的退休人士，尋求穩定收入而無需償還義務。然而，這也有重大權衡：您的遺產可能需要出售房屋來償還債務。如果您希望為後代保留家庭房產，這個選擇可能會令人失望。

房屋淨值貸款：可預測的借款用於已知支出

有時稱為第二抵押貸款，房屋淨值貸款類似於傳統融資。您借取一筆一次性資金，並在約定期限內償還。與用於購買房產的第一抵押貸款不同，這些資金幾乎可以用於任何需求：翻修、債務整合、教育或緊急支出。

沒有年齡限制，借款上限通常為房屋淨值的 80-85%，但某些貸款人提供更高的比例。擁有房屋的時間越長，通常能借到的金額越多。利率多為固定，提供還款的可預測性，但也有變動利率、球狀支付或提前還款罰金的產品。請仔細審查所有條款——您的還款金額可能會隨著貸款期限而變化。

這種方式適合需要大量資金用於特定、預算內的項目。固定利率結構提供還款確定性，吸引偏好簡單財務規劃的借款人。

HELOC：按需彈性借款

與一次性獲得所有資金不同，HELOC（房屋淨值信用額度）就像一張由房屋淨值擔保的信用卡。您只提取所需的部分，最高可達預先批准的限額。這種彈性在預算不確定的項目中尤為突出。

大多數 HELOC 具有提款期——可能為 10 年——期間您可以提取資金並只支付利息。之後，進入還款期，通常為 20 年，期間您需償還本金和利息。有些產品允許續期，讓您重新啟動提款階段。變動利率是 HELOC 的常見特徵，利率可能會波動。

這個選擇適合翻修、房屋改善或持續性支出，當最終帳單尚未確定時。

融資挑戰的應對

在這三者中，逆向抵押貸款對較低信用分數的借款人較為寬容，因為只要居住在房屋中就不需每月還款。然而，貸款人仍會評估您支付房產稅、維修和保險的能力。此外，62 歲的年齡限制完全排除較年輕的借款人。

房屋淨值貸款和 HELOC 通常要求良好至優秀的信用，儘管有許多貸款人願意接受較差的信用記錄。多比較幾家，或許能找到願意接受不完美信用的方案。

做出您的決定

您的選擇取決於您的年齡、時間表和需求。尋求退休收入且希望彈性的長者可能偏好逆向抵押貸款。計劃用於已知支出的借款人則偏好房屋淨值貸款的可預測性。重視彈性和不確定支出的借款人則傾向於 HELOC。每種產品都有其優缺點——沒有絕對的最佳選擇，只有最適合您的情況。