為什麼在2026年買房仍然是億萬富翁的遊戲——而非普通投資者的遊戲

2026年初的房地產市場呈現出一個具有迷惑性的穩定假象。對於大多數尋找第一套房屋的人來說，數字根本不合理。雖然億萬富翁和資金充裕的投資者能夠承受市場波動，但普通家庭卻陷入了一個被偽裝成機會的結構性陷阱。那些有足夠財力應對經濟下行的富裕者與普通買家的差距，從未如此之大。

市場悖論：賣家多於買家，卻沒有實質的價格變動

Redfin的最新數據顯示，當前市場的賣家比買家多出36.8%。這代表需求處於自2020年封鎖期以來的最低點。然而，價格卻拒絕大幅下跌。為什麼？因為市場已經徹底凍結。

這裡的限制在於：全國大多數房主仍然鎖定在幾年前約3%的抵押貸款利率。當前的30年固定利率約在6.5%。這形成了一個扭曲的激勵結構——沒有人能搬家，沒有人能進行有意義的交易。持有3%利率的房主，若出售並在當前利率下購買，支付額將翻倍。實際效果是，流動性被假裝成穩定。

你並沒有在進行價格發現。你看到的只是資產以掛牌價交易，因為沒有競爭推動出價下降。這不是健康的市場運作——這只是一個等待催化劑的數據點。

房市泡沫循環：從近期歷史中學習

每個市場周期都以不同的方式講述相同的故事。2006年的房價指數在266左右達到高點，隨後2008年的崩盤摧毀了投資組合並重塑了貸款標準。接著是2020年的政策驅動的高點，人工壓低的利率和量化寬鬆創造了一個新的高峰。

一貫的模式是：在市場高點感覺“正常”的狀態，事後看來卻是危險的。如果你認為今天的市場是穩定的而非過度擴張，那你並不早——你是遲了，並在合理化進場。

為何等待到2027成為策略選擇

下一階段將由“觀望”群體面對現實。離婚和解、失業、企業搬遷、退休決策以及積累的現金流壓力，將在2026年甚至2027年產生大量被迫出售的情況。與當前的凍結市場不同，這種情況會帶來真正的價格發現。那時，積累的耐心才會真正帶來回報。

你現在考慮的房子，12-18個月後仍然存在，但價格很可能不會。

買家清單：只有符合以下條件才購買

如果情況迫使你在不利條件下購房，請用冷靜的計算來評估：

• 預計收入下降：假設未來幾年你的家庭收入下降20%，並模擬你的情境
• 保持槓桿保守：避免將貸款與房價比率推到最大；負資產會摧毀彈性
• 接受長達十年的時間範圍：只有在你能承受10年以上的價格持平或下跌而不恐慌性賣出的情況下才考慮

如果想到房地產市場十年持平就會焦慮，代表你根本負擔不起這個房子。購買價格並不重要——負擔能力包括能夠承受多年的下行風險。

房地產的財富差距

這個市場環境並不會懲罰億萬富翁或超高淨值人士。他們用現金購房，完全忽略抵押利率，並將經濟下行視為買入良機。對他們來說，房子只是多元投資組合中的另一項資產。

對於一般投資者而言，在當前條件下擁有房產，變成了資本侵蝕的工具，而非財富累積。以6.5%的槓桿利率持有一個非流動資產，而你的收入面臨結構性壓力，這不是投資——這是包裝成房產所有權的財務脆弱。

耐心仍是區分有紀律的參與者與被迫參與者的關鍵工具。等待市場重置。