為何拉米特·塞蒂的淨資產策略排除房地產投資

拉米特·塞蒂（Ramit Sethi），這位2009年《紐約時報》暢銷書《我會教你變有錢》的多億萬富翁作者，將他的財務成功建立在常常與主流智慧相悖的原則上。儘管擁有可觀的淨資產，塞蒂仍然是反對擁有房產的最直言不諱的倡導者之一——不是因為他反對房子，而是因為他質疑大多數人在做出這個決定時所用的財務邏輯。作為一個拒絕投資房地產的多億萬富翁，塞蒂提供了一個基於多年財務分析和在美國最昂貴房市中的實戰經驗的觀點。

美國夢背後的行銷策略

數十年來，美國人被灌輸一個單一的成功願景：穩定的事業、家庭、房子。這一敘事很大程度上來自像全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）等組織的積極行銷，他們系統性地推廣單戶住宅作為美國成就的基石。這種文化洗腦如此普遍，以至於質疑它幾乎被視為不愛國。

然而，經濟格局已經徹底改變。房價飆升，許多首次購房者為了進入市場而財務緊張。當有人用僅3%的首付購買價值三倍於年薪的房產時，他們不是在投資——而是在賭未來。當市場狀況惡化，他們發現自己房貸已經陷入水底，夢想變成了噩夢。

挑戰四個關於房地產的核心信念

拉米特·塞蒂系統性拆解了支撐房地產投資的迷思，尤其是對於缺乏市場知識的人來說。這些迷思之所以持續存在，是因為它們具有情感吸引力，而非因為它們具有普遍真理。

第一個迷思： 房地產價格總是上漲。雖然房產價值常隨時間升值，但它們並非免疫於市場周期。2008年的房市崩盤證明，房地產可能迅速失去大量價值。即使價格上漲，相關的成本也講述著不同的故事。

第二個迷思： 房價每十年翻一番。這個說法缺乏實證支持。即使房價升值，維修費用、房產稅、保險和意外修繕費用也會隨房價上升，侵蝕大部分收益。

第三個迷思： 槓桿自動增加財富。雖然槓桿可以放大收益，但同樣也放大損失。用借來的錢購買資產在牛市中效果良好，但在經濟下行時卻可能毀掉整個投資組合。

第四個迷思： 按揭利息扣除能帶來實質的稅務優惠。事實上，你是在扣除自己已經花掉的錢。正如塞蒂所說，你花一美元，卻只省下一角錢。大多數情況下，數學根本行不通。

數字不會說謊——只要你真正去算

這正是塞蒂多億萬富翁視角的價值所在。在紐約、洛杉磯和舊金山這些房價高得荒謬的城市生活過，他做出了一個有意識的選擇：不買房，而是將資本投資於金融市場。回報率？遠遠超過任何房地產能提供的。

大多數人犯的關鍵錯誤是從不測試自己的假設。他們愛上一個房產，想像自己住在裡面，然後才開始考慮負擔能力。塞蒂則反其道而行：先打開電子表格。

沒有詳細計算就買房，財務上是不負責任的。除了計算首付和每月按揭外，還要考慮交易費用、房產稅、保險、維修儲備金，以及塞蒂稱之為“幽靈成本”的項目——花在管理修繕、與承包商打交道和處理租戶問題上的時間。這些成本會隨時間累積，並且很少在最初的價格與租金比中顯示出來。

對於那些堅持投資房地產的人來說，成功需要深厚的市場知識和有利的本地條件。即使如此，塞蒂建議將房屋視為“先購買，後投資”的策略。購買是個人行為；投資則具有較高風險，且回報通常比指數基金投資來得微薄。

何時理智的擁房才有意義

塞蒂經常被誤解為認為沒有人應該買房。他直接澄清：他自己最終也會買房，並承認這將是一個“糟糕的財務決策”——但他仍會這麼做，也許是出於情感或個人原因，而非純粹的財務優化。

他反對的不是擁有房產本身，而是盲目跟風的擁房。他針對的是那種文化壓力，讓人們在沒有質疑自己行為是否符合真正目標的情況下，盲目跟從群眾。

對於那些認真考慮購房的人，塞蒂建議提出五個關鍵問題：

• 你是否打算在這個房子裡住至少十年？
• 你的每月住房總支出是否低於毛收入的28%？
• 你是否已經存下20%的首付？
• 你能接受房價下跌的情況嗎？
• 你是否真的對這次購買感到興奮，而不是僅僅因為社會期待？

這些問題能排除衝動決策，促使你誠實評估自己的財務能力和情感準備。

財務成功的更大真相

拉米特·塞蒂的淨資產證明，財富的累積並不一定要走傳統的房地產路線。他的核心訊息之所以引人共鳴，正是因為他展現了一個替代方案：深思熟慮的分析、在必要時採取逆向思維，以及將數學現實置於文化敘事之上。

最終，塞蒂提醒大家，擁有房產雖然是一個重大的財務決策，但並不代表個人成功的唯一標準。租房並不代表財務失敗——有時反而代表財務智慧。目標不是避免所有房地產，而是做出基於實際數字而非行銷訊息或同儕壓力的有意識決策。