最大化税收节省：可扣除的房屋交易成本完整指南

在购买、出售或再融资房产时，交易成本代表着一笔可观的财务支出。虽然大多数纳税人通过标准扣除额获益，但在您购买或再融资的那一年，可能会出现一个独特的机会。某些交易成本可以作为税收抵扣项，这些额外的可扣除支出可能会使您的详细扣除额超过标准扣除额的门槛，从而带来显著的税收节省。

对于2021年申报的2020年度税表，个人的标准扣除额为$12,400，户主为$18,650，已婚共同申报为$24,800。如果您的详细扣除额（包括交易成本）超过这些金额，您应填写Schedule A并选择逐项扣除，而不是采用标准扣除。

了解哪些支出符合条件：并非所有交易成本都可以税前扣除

存在一个关键误区：每一项交易成本都具有税收抵扣潜力。实际上，国税局只允许对被归类为税款或利息的支出进行扣除。了解哪些支出符合条件，可以大大减轻您的税负，因为您可能有资格扣除远超预期的金额。

五大主要税前扣除的交易成本类别

财产税：您的首次扣除机会

州和地方房地产财产税在支付当年可以全部扣除，前提是这些税款在您所在地区对所有房产征收一致，用于支持公共福利。然而，有一个重要限制：您每年不能扣除超过$10,000($5,000如果是分开申报)的所有财产税、销售税和州及地方所得税的总和。

预付利息：常被忽视的扣除项

交易通常在月中进行，您需要支付从交易日到首次常规按揭还款日的部分月利息。例如，如果您在3月10日完成交易，您将从3月10日至3月31日支付利息。这部分预付利息符合扣除条件，视同于整个贷款期限内的常规按揭利息。

为了使按揭利息保持可扣除状态，按揭必须由您的房屋担保，且贷款所得必须用于购买、建造或大幅改善您的主要住所或第二套房。国税局对按揭利息的扣除上限为在首$750,000的按揭债务上支付的利息($375,000如果是分开申报)。您的贷款机构会在IRS表格1098上报告年度利息支付情况，虽然支付的利息不一定都必须报告——您仍然可以扣除。

每月的按揭还款和任何相关的逾期费用也符合扣除条件。

$600 折扣点和贷款点：预付利息的另一种表现形式

当您支付点数以降低按揭利率时，国税局将这些“折扣点”归类为预付利息，可能在支付当年进行扣除。满足多个条件：

• 按揭由您的主要住所担保
• 按揭所得用于购买、建造或大幅改善您的主要住所
• 支付点数在您的地区是行业惯例
• 支付的点数不超过当地的惯常金额
• 您采用现金会计法###（适用于大多数个人）(
• 您的贷款机构没有为了降低其他费用而收取额外的点数
• 交易时支付的现金等于或超过点数金额
• 点数按贷款金额的百分比计算
• 您的按揭结算单明确列出支付的点数

值得注意的是，即使卖方支付了点数，只要满足上述所有条件，您也可以扣除。当您以后出售房产时，您会将购买价格基础减去任何卖方支付的点数。

) 理解承销费和发起费：承销费是否可以税前扣除？

国税局将包括承销费在内的按揭发起费（包括贷款人收取的处理和承销费用）归类为点数。这一分类回答了一个常见问题：承销费可以税前扣除吗？答案是可以，只要有适当的文件证明并符合发起费的条件。即使卖方支付了这些费用，您仍然可以扣除您的贷款发起费，包括承销费。这一处理方式也适用于所有由贷款人收取的处理费用。

这些费用通常占贷款金额的0.5%到1%，与折扣点享有相同的待遇。

按揭保险费：四种可扣除类型

国税局认可四类按揭保险为可扣除项目：私人按揭保险###PMI(、VA贷款的资金费、USDA贷款担保费和FHA贷款的前期按揭保险费。

按揭保险可以是每月支付、一次性在交易时支付，或包含在您的按揭中的融资金额。对于在交易时支付或融资的 lump sum 费用，您可以在交易年度全额扣除。然而，这一扣除存在收入限制：当调整后总收入)AGI(超过$100,000)（单身申报者）或$50,000(（分开申报的已婚人士）时，扣除额度逐步减少；当AGI超过$109,000)（或$54,500(）时，完全不可扣除。

不能扣除的项目：常见的非扣除交易成本

购房时，只有按揭利息和财产税有扣除机会。以下交易成本明确不可扣除：

• 房屋评估费
• 房屋检查费
• 害虫检查费
• 产权保险费
• 托管账户费
• 公证费
• 律师费
• 房主协会费
• 洪水风险评估和监测费
• 房屋保修费
• 信用报告费
• 转让税和印花税
• 租金支付

房屋出售交易成本：不同的税务处理

卖方也面临交易成本的挑战，但规则不同。如果您在过去五年中有两年居住在该房屋内，您可以免税获得最高$250,000的利润)$500,000如果已婚(。这些免税额远比扣除更具税收优惠。

如果利润超过这些阈值，提高房屋的成本基础可以减少资本利得税。您的基础等于购买价格加上维护、改善和销售相关的费用。

某些不可扣除的购买和销售成本可以加入到基础中：

• 产权搜索和摘要费
• 公用事业安装费
• 法律费用和登记费
• 测量费
• 转让税和印花税
• 业主产权保险

增加基础的卖方相关支出包括：

• 房产中介佣金
• 广告费用
• 法律代表费
• 您为买方支付的贷款费用
• 搭建陈设和其他销售相关费用

值得注意的是，信用报告费、评估费和房主保险费不能加入到基础中，也没有税收优惠。